买房方未按约定履行过户义务的，卖方有权解除合同并主张违约责任

大亚湾区民事房产律师提醒您：在房屋买卖合同中，买方未按合同约定履行过户及支付剩余购房款的义务的，卖方有权解除合同并按约定要求买方承担违约责任。

【案情简介】：

2020年6月7日，原告刘x斌作为出售人（甲方）、被告郭x德作为买受人（乙方）、第三人xx公司作为居间人（丙方）三方签订一份《房产买卖合同》，合同主要约定：一、甲方将坐落于惠州市××路××号××花园-北苑4栋1301号房的房屋转让给乙方。二、房屋成交价格为825000元，乙方应于2020年6月7日前向甲方支付定金10000元，乙方拟贷款810000元，乙方应支付除定金以外的首期款5000元。三、该房屋已设定抵押，甲方采用委托担保公司赎楼的方式赎楼，担保赎楼收费项目及标准以担保公司的服务合同为准，乙方应予以协助。四、甲乙双方应在接到丙方通知之日起7个工作日内向相关政府部门或机构缴交各项税、费，如因甲乙双方的原因逾期缴交有关税、费，由造成逾期的乙方承担相应责任。五、乙方承担的税费：个人所得税赎楼费、出卖人赎楼款的短期贷款利息、提前还款罚息、按揭、权证代办服务费六、特别约定：甲方本房赎楼所产生的一切费用由乙方承担。七、违约责任：任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任。逾期超过十个工作日的，守约方若为甲方，甲方有权单方解除合同，并没收定金或要求乙方按本合同约定的成交价格百分之二十支付违约金。合同还约定了其他事宜。合同签订后，被告向原告支付了定金10000元和首期房款5000元。

2020年8月17日，原告与第三人xx公司签订《贷款及支付服务协议》，协议约定：原告向第三人xx公司借款480000元用于解除抵押，借款期限为180日，借款利率为10.2％／年，如原告未能按时、足额偿还借款本金或利息，原告应向第三人xx公司支付罚息。同日，原告与第三人xxx公司签订《贷款及支付服务协议》，约定第三人xxx公司向原告提供全程业务流程管理和顾问服务，原告支付管理服务费33120元和还款保证金24480元。上述协议签订后，被告向第三人xxx公司支付了管理服务费11040元。第三人xx公司向原告放款480000元，原告涂销了案涉房屋的抵押权登记。后因被告未缴纳契税，导致未能办理过户手续。原告催告被告办理过户并支付购房款未果，原告按第三人xx公司的指引于2021年5月26日向被告合同地址邮寄《单方解除合同告知函》，于2021年5月30日被拒收退回。之后被告向第三人xx公司申请解约退佣金，第三人xx公司将佣金退还被告，2021年8月11日，交易平台显示案涉房屋交易单已解约。

【律法分析】：

原、被告及第三人xx公司三方签订的《房产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当依约诚实信用履行各自的合同义务。被告未按合同约定履行过户及支付剩余购房款的义务，经催告仍未履行，被告的行为已构成违约，按照合同约定原告有权主张解除合同并要求被告承担违约责任。关于合同解除的问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”本案原告按被告合同地址向其发送的《单方解除合同告知函》于2021年5月30日被拒收退回，应视为解除合同通知已送达被告，《房产买卖合同》已于2021年5月30日解除。关于违约责任的问题，合同约定被告逾期履行合同义务超过十个工作日的，原告有权单方解除合同，并没收定金或要求被告按本合同约定的成交价格20％支付违约金，故原告请求被告按合同成交价825000元的20％支付违约金165000元，有事实和法律依据，本院予以支持。该违约金在扣除被告已支付的购房款15000元后，被告仍应向原告支付违约金150000元。至于原告请求被告支付因办理赎楼而产生的费用，原告尚未支付该费用，原告可在该费用实际产生后，再另行向被告主张。

刘x斌、郭x德等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

（2021）粤1391民初5909号

原告：刘x斌，男，汉族，1978年12月10日出生，住湖南省新化县。

委托诉讼代理人：谭x阳，广东智仕律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈x琳，广东智仕律师事务所律师。

被告：郭x德，男，汉族，1978年9月25日出生，住辽宁省凌海市。

第三人：惠州市xx房地产经纪有限公司，住所地：惠州大亚湾西区澳头石化大道。

法定代表人：马x。

委托诉讼代理人：殷x，该公司工作人员。

第三人：xx股份有限公司，住所地：江西省南昌市。

法定代表人：姚江涛。

第三人：惠州市xxx经济信息咨询有限公司，住所地：惠州市河南岸演达大道。

法定代表人：胡x。

委托诉讼代理人：丁x玉，该公司工作人员。

第三人：xxx投资（北京）有限公司，住所地：北京市朝阳区酒仙桥东路。

法定代表人：王x群。

委托诉讼代理人：申x，该公司工作人员。

原告刘x斌与被告郭x德、第三人惠州市xx房地产经纪有限公司（以下简称xx公司）、xx股份有限公司（以下简称xx公司）、惠州市xxx经济信息咨询有限公司（以下简称xxx公司）、金山金水投资（北京）有限公司（以下简称金山金水公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年9月15日立案后，依法适用简易程序，后因案件审理需要，本案依法转为普通程序，于2022年2月22日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人谭鹏阳、陈晓琳，第三人xx公司的委托诉讼代理人殷星，第三人xxx公司的委托诉讼代理人丁姗玉，第三人金山金水公司的委托诉讼代理人申栋到庭参加诉讼。被告郭x德经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，第三人xx公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘x斌向本院提出诉讼请求：1．确认原告刘x斌与被告郭x德签订的关于惠州大亚湾澳头中兴五路148号龙富花园-北苑4栋1301号房的《房产买卖合同》于2021年8月11日解除；2．判令被告郭x德向原告刘x斌支付违约金150000元（违约金165000元，扣除被告已支付的10000元定金和5000元房款，被告还应向原告支付150000元）；3．判令被告郭x德向原告刘x斌支付因办理赎楼产生的费用92160元（赎楼贷款利息16320元、罚息53760元，管理服务费22080元）。

事实和理由：2020年6月7日，原、被告与第三人惠州市xx房地产经纪有限公司（以下简称“xx公司”）通过“贝壳”房产交易平台达成买卖合意，签订了《房产买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：被告购买原告名下位于惠州市××路××号××花园××栋××号房的房屋，房屋建筑面积117.81平方米，总价款825000元，双方确认该房屋已设定抵押，抵押权人为中国邮政银行，截至合同签订当日该房屋尚未归还的贷款金额为47万元，由原告委托xx公司指定的担保公司赎楼，被告协助办理。合同约定本次交易购房定金10000元，首期款5000元，剩余810000元办理贷款，被告应于2020年7月6日前向贷款机构提交贷款申请。因本次交易被告仅支付低额定金10000元，而原告通过担保公司赎楼将产生高额费用，故双方在合同中特别约定：原告本房赎楼所产生的一切费用由被告承担。合同签订当日原告收到被告支付的定金10000元，2021年1月12日，被告向原告支付首期款5000元。合同签订后，原告按照xx公司的安排向贝壳平台申请担保赎楼。2020年8月17日，原告在惠州市惠阳区华星金融国际10楼贝壳签约服务中心签订《信托贷款合同》，约定：原告向xx股份有限公司借款48万元用于解除涉案房产抵押，借款期限180日，借款利率为10.2％／年，如原告未按时、足额偿还本金或利息，则应向xx股份有限公司支付罚息，罚息按逾期本息×罚息日利率（2％／30）×逾期天数计付。同日，原告按贝壳平台的要求与惠州市xxx经济信息咨询有限公司签订《贷款及支付服务协议》，确定惠州市xxx经济信息咨询有限公司为前述《信托贷款合同》提供全程业务流程管理和顾问服务，原告向惠州市xxx经济信息咨询有限公司支付管理服务费33120元和还款保证金24480元，借款期满后还款保证金可优先抵扣其应付利息，还款保证金由北京理房通支付科技有限公司存管。根据原、被告的合同约定，双方协商确定原告的赎楼贷款利息和管理服务费等费用由被告直接支付至收取单位，因此，被告于2020年8月24日向惠州市xxx经济信息咨询有限公司直接支付管理服务费11040元，通过北京理房通支付科技有限公司支付还款保证金8160元。xx股份有限公司于2020年9月2日向原告发放贷款48万元，涉案房产于2020年9月2日注销抵押登记手续。此后原告不断催促被告尽快支付房款、办理过户手续，2020年12月，被告通知原告配合将涉案房产过户至案外人杨赛玲名下，原告按被告和xx公司的通知前往房管部门办理过户，申请资料递交受件后，因被告与案外人杨赛玲发生纠纷，税费迟迟未付，导致该次过户未完成，房管部门作退件处理。原告积极按合同约定履行义务，办理赎楼贷款并催促被告及居间方履行合同义务，但被告一直拖延，拒不支付房款、办理过户，亦未按时足额支付原告赎楼产生的贷款利息、管理服务费等费用，导致原告产生巨大损失。原告迫于无奈，按照xx公司的指引，根据合同第十二条第（二）款第2项“逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同”的约定，分别于2021年4月6日、5月26日向被告邮寄《单方解除合同告知函》但被告均拒收。2021年8月11日，xx公司通知原告，被告已前往xx公司办理解约退佣手续，涉案合同已解除。为免损失继续扩大，原告于2021年8月17日另行办理贷款偿还了xx股份有限公司48万元借款本金。金山金水投资（北京）有限公司于2021年8月19日向原告出具《催告函》，确认xx股份有限公司已将原告债权转让给金山金水投资（北京）有限公司，原告应将欠付的利息16320元、罚息53760元支付至金山金水投资（北京）有限公司指定账户。原告在合同签订后按约办理赎楼及相关手续，但被告却不按合同约定履行义务，其违约行为造成原告巨大经济损失，根据合同第十二条第（二）款第2项“逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为甲方，甲方有权单方解除合同，并没收定金或要求乙方按本合同约定的成交价格百分之二十支付违约金”的约定，被告应向原告支付违约金165000元，扣除被告已支付的定金10000元和首期款5000元，被告还应向原告支付违约金150000元。同时，根据合同第十六条“甲乙双方约定，甲方本房赎楼所产生的一切费用由乙方承担。”的约定，原告因办理赎楼产生的贷款利息、罚息、管理服务费等均应由被告支付。按金山金水投资（北京）有限公司2021年8月19日《催告函》，原告偿还本金后尚欠利息16320元、罚息53760元；惠州市xxx经济信息咨询有限公司管理服务费33120元，扣减被告已支付的11040元，尚欠22080元。上述利息、罚息、管理服务费合计92160元。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判，支持原告的全部诉讼请求。

被告郭x德未答辩未提交证据。

第三人xx公司未陈述未提交证据。

第三人xx公司、xxx公司、金山金水公司述称，同意原告起诉状的陈述。

本院经审理认定事实如下：2020年6月7日，原告刘x斌作为出售人（甲方）、被告郭x德作为买受人（乙方）、第三人xx公司作为居间人（丙方）三方签订一份《房产买卖合同》，合同主要约定：一、甲方将坐落于惠州市××路××号××花园-北苑4栋1301号房的房屋转让给乙方。二、房屋成交价格为825000元，乙方应于2020年6月7日前向甲方支付定金10000元，乙方拟贷款810000元，乙方应支付除定金以外的首期款5000元。三、该房屋已设定抵押，甲方采用委托担保公司赎楼的方式赎楼，担保赎楼收费项目及标准以担保公司的服务合同为准，乙方应予以协助。四、甲乙双方应在接到丙方通知之日起7个工作日内向相关政府部门或机构缴交各项税、费，如因甲乙双方的原因逾期缴交有关税、费，由造成逾期的乙方承担相应责任。五、乙方承担的税费：个人所得税赎楼费、出卖人赎楼款的短期贷款利息、提前还款罚息、按揭、权证代办服务费六、特别约定：甲方本房赎楼所产生的一切费用由乙方承担。七、违约责任：任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任。逾期超过十个工作日的，守约方若为甲方，甲方有权单方解除合同，并没收定金或要求乙方按本合同约定的成交价格百分之二十支付违约金。合同还约定了其他事宜。合同签订后，被告向原告支付了定金10000元和首期房款5000元。

2020年8月17日，原告与第三人xx公司签订《贷款及支付服务协议》，协议约定：原告向第三人xx公司借款480000元用于解除抵押，借款期限为180日，借款利率为10.2％／年，如原告未能按时、足额偿还借款本金或利息，原告应向第三人xx公司支付罚息。同日，原告与第三人xxx公司签订《贷款及支付服务协议》，约定第三人xxx公司向原告提供全程业务流程管理和顾问服务，原告支付管理服务费33120元和还款保证金24480元。上述协议签订后，被告向第三人xxx公司支付了管理服务费11040元。第三人xx公司向原告放款480000元，原告涂销了案涉房屋的抵押权登记。后因被告未缴纳契税，导致未能办理过户手续。原告催告被告办理过户并支付购房款未果，原告按第三人xx公司的指引于2021年5月26日向被告合同地址邮寄《单方解除合同告知函》，于2021年5月30日被拒收退回。之后被告向第三人xx公司申请解约退佣金，第三人xx公司将佣金退还被告，2021年8月11日，交易平台显示案涉房屋交易单已解约。

原告自行向第三人xx公司偿还借款本金480000元，但未支付利息和罚息，第三人xx公司将其对原告的债权转让给第三人金山金水公司，第三人金山金水公司遂向惠州市惠阳区人民法院提起诉讼【案号为（2021）粤1303民初7136号】，请求原告支付利息16320元和罚息53760元，但被驳回起诉，该案在二审审理之中。期间，第三人xxx公司未向原告催收管理服务费。

本案在审理过程中，因无法以其他方式向被告郭x德送达法律文书，本院依法采取公告送达，公告刊登在《人民法院报》2021年11月4日G61版。

本院认为，原、被告及第三人xx公司三方签订的《房产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当依约诚实信用履行各自的合同义务。被告未按合同约定履行过户及支付剩余购房款的义务，经催告仍未履行，被告的行为已构成违约，按照合同约定原告有权主张解除合同并要求被告承担违约责任。关于合同解除的问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”本案原告按被告合同地址向其发送的《单方解除合同告知函》于2021年5月30日被拒收退回，应视为解除合同通知已送达被告，《房产买卖合同》已于2021年5月30日解除。关于违约责任的问题，合同约定被告逾期履行合同义务超过十个工作日的，原告有权单方解除合同，并没收定金或要求被告按本合同约定的成交价格20％支付违约金，故原告请求被告按合同成交价825000元的20％支付违约金165000元，有事实和法律依据，本院予以支持。该违约金在扣除被告已支付的购房款15000元后，被告仍应向原告支付违约金150000元。至于原告请求被告支付因办理赎楼而产生的费用，原告尚未支付该费用，原告可在该费用实际产生后，再另行向被告主张。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条规定，缺席判决如下：

一、确认原告刘x斌与被告郭x德、第三人惠州市xx房地产经纪有限公司于2020年6月7日签订的《房产买卖合同》于2021年5月30日解除；

二、被告郭x德自本判决生效之日起十日内向原告刘x斌支付违约金150000元；

三、驳回原告刘x斌其他的诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12050元、公告费300元，由被告郭x德负担。原告预交的案件受理费12050元，判决生效后原告可向本院申请退回。公告费300元判决生效后由被告径付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

审　判　长　　薛银标

人民陪审员　　蔡贤辉

人民陪审员　　辛卫红

二〇二二年四月二十九日

法　官助理　　李红兰

书　记　员　　宋煜珍