当事人双方协商一致的，可解除合同

惠阳区民事经济纠纷邱文峰律师提示：据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款之规定：‘’当事人协商一致，可以解除合同”。

【案情简介】：2019年10月31日，原告xxx公司（甲方，出租方）与被告陈x彬（乙方，承租方）签订《厂房租赁合同》。合同签订后，被告陈x彬依约定搬入涉案厂房并向原告支付涉案房屋租赁保证金240000元，原告于2019年11月6日向被告出具收据，载明已收到上述保证金。因双方对解除合同的具体事宜没有协商一致，原告认为被告在没有协商好解除合同的全部事宜及税票问题即搬离涉案厂房，属于单方违约，遂成诉。

【律师分析】：

本案的争议焦点是双方是否构成违约。根据原告法人陈x锋与被告陈x彬的微信聊天记录等证据及庭审中双方的称述，原告先向被告提出被告可以现在搬离涉案厂房，不计违约且将押金退回给被告，被告亦向原告回复其马上找厂房搬离，要求原告将租赁保证金退回，而后原告向被告发送《陈x彬解除租赁合同》通知书，随后被告于2021年8月8日搬离涉案厂房，原告于2021年8月12日在《厂房交接》单签字确认。依照庭审双方的称述以及在原被告双方的微信记录中均表明，原告在被告陈x彬搬离涉案厂房前已经开始物色下一个承租方。被告陈x彬已按约定向原告支付涉案房屋租赁保证金，并向原告交纳涉案厂房的租金至被告搬离涉案厂房之日。双方的微信聊天记录是双方真实意思表示以及原告据此做出的发出解除合同通知书及被告搬离厂房等一系列行为均表明双方已经有解除涉案租赁合同的一致意见，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款之规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，及双方签订的《厂房租赁合同》的约定条款“双方协商一致，可以提前终止本协议”，由此可确认双方签订的《厂房租赁合同》是基于双方协商一致已于2021年8月9日解除。故，关于原告xxx公司诉请的判令双方签订的《厂房租赁合同》于2021年9月16日解除、被告陈x彬支付2019年11月1日至12月31日及2021年8月10日至9月15日的租金、支付提前解除合同违约金240000元的诉请，关于反诉原告陈x彬诉请的判令xxx公司支付违约赔偿款960000元的诉请，均没有事实和法律依据，不应予支持。

惠州市xxx物业管理有限公司、陈x彬租赁合同纠纷民事一审民事判决书

（2021）粤1303民初6199号

本诉原告（反诉被告）：惠州市xxx物业管理有限公司，住所地：惠州市惠阳区新圩镇。

法定代表人：陈x锋。

委托诉讼代理人：黄x学，广东梦想律师事务所律师。

本诉被告（反诉原告）：陈x彬，男，香港居民，1962年11月23日出生。

委托诉讼代理人：吴x强，广东元牌律师事务所律师。

委托诉讼代理人：温x秀，广东元牌律师事务所实习律师。

原告惠州市xxx物业管理有限公司（以下简称：xxx公司）与被告陈x彬租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月23日受理后，依法适用简易程序，于2021年10月8日公开开庭合并进行了审理，原告xxx公司的法人陈x锋及其诉讼代理人黄x学、被告陈x彬的诉讼代理人吴x强、温x秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本诉原告xxx公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决原被告双方于2019年10月31日签订的《厂房租赁合同》于2021年9月16日解除，原告向被告无需退还租赁保证金240000元；2、请求判决被告向原告补交2019年11月1日至2019年12月31日的房屋租金160000元，支付提前解除合同的违约金240000元；3、请求判决被告向原告支付开具2020年1月份房屋租金发票的税费17664元，此后的租金税费按原告实际垫付的金额支付。4、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭增加一项诉讼请求：请求判决被告向原告支付2021年8月10日至9月15日的厂房租金116000元。

事实和理由：原被告双方于2019年10月31日签订了《厂房租赁合同》，《厂房租赁合同》约定：由被告承租位于惠州市惠阳区，厂房月租金为80000元，租赁期限为：从2019年11月1日起至2025年12月31日止。在厂房租赁合同履行期间，被告要求开具租金发票，但却迟迟不予缴纳租赁税费，原告多次要求被告缴交租赁税，但被告至今均分文未付。根据《厂房租赁合同》第5.3项：“甲、乙双方约定，甲方所收租金不包含租赁税，租赁所需租赁税（包括但不限于营业税、城市维护建设税、教育附加、印花税）由乙方承担。”之约定，被告有义务支付开具发票所需支付的租赁税。根据税务局核算，被告所需缴纳的租赁税为增值税7200元／月、城建税504元／月、教育附加216元／月、地方教育附加144元／月、房产税9600元／月，每月共计17664元。另外，被告未与原告协商一致，单方提出于2021年9月16日搬迁走，解除双方签订《厂房租赁合同》。被告单方提前终止合同的行为属于根本违约，根据《厂房租赁合同》第七条第7.1项：“租赁期内双方必须信守合同，任何一方提前解约的，视为违约。如乙方要解约的，甲方除对本合同中第5.1条表述的租赁保证金、

水电保证金不予退还外，乙方还须向甲方缴纳免租期间的全部租金并再支付三个月的租金作为重新招租的违约赔偿。。”之约定，原告有权不予退还租赁保证金，被告还应向xxx公司补交免租期租金16万元，及支付三个月租金24万元作为违约金。综上所述，被告单方提前解除合同的行为已经构成根本违约，应当按照合同的约定承担违约责任，被告还应当按照约定向原告支付开具租金发票所需缴纳的租赁税。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。

原告xxx公司围绕其诉讼请求提交如下证据：1、原告营业执照及被告通行证；2、厂房租赁合同（1）；3、厂房租赁合同（2）、委托书、房地产权证；4、发票；5、微信聊天记录。

被告辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求，1、原告的起诉缺乏事实和法律依据，原告的第一项诉讼请求不符合事实，实际上在2021年5月26日原告的法定代表人陈x锋与被告的微信聊天记录显示是原告先提出“实在不行还是按去年说的你们可以现在搬走，我把押金退回你们不计违约”，当日被告的微信回复“陈x锋先生你既然这样要求我马上找厂房搬迁，把押金退还我”。而后在2021年8月9日原告的法定代表人陈x锋签署了厂房交接单，接收了被告交付回的厂房，按照“禁止反言”原则，而且双方事实上履行了返还交接手续，原告应退还被告的租赁保证金240000元；2、关于原告的第二项诉讼请求无事实依据，是原告先提出解除双方的合同，原告违约在先；3、关于第三项诉讼请求原告的证据不足，且依据税务方面的法律规定，开具发票上面显示的购买方是陈x彬，不是原告；4、关于原告当庭增加的诉讼请求，被告不同意原告当庭增加诉讼请求，原告不是在举证期限内提出，同时根据被告提交的交接单，原被告双方在2021年8月9日，双方已经对涉案厂房进行了交接，不存在被告还需要支付租金的事实，如果原告不同意被告的交接，那么原告不可能在厂房交接单上签字。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。

被告陈x彬向本院提出的反诉请求：1．请求贵院依法判令被反诉人退还反诉人租赁保证金240000元以及逾期退还利息（逾期退还利息以240000元为基数，从提起反诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算至被反诉人足额返还租赁保证金之日止）；2．请求贵院依法判令被反诉人向反诉人支付违约赔偿款960000元；3．本案诉讼费用均由被反诉人承担。

事实与理由：反诉人与被反诉人于2019年10月31日在惠州市签订《厂房租赁合同》（以下筒称“合同”）一份，反诉人为承租方，被反诉人为出租方，合同中约定由反诉人承租位于惠州市惠阳区，月租金为80000元，租赁期限从2019年11月1日起至2025年12月31日止，合同签订当日反诉人一次性向被反诉人支付租赁保证金240000元以及第一个月租金80000元。合同签订后，反诉人依约向被反诉人支付了租赁保证金240000元，后因被反诉人的原因导致合同无法继续履行。2021年5月26日，被反诉人的法定代表人陈x锋在与反诉人的微信聊天中表示可以让反诉人搬走且退回租赁保证金、不计违约，并于2021年6月17日向反诉人发送《陈x彬解除租赁合同》一份。因被反诉人的原因，导致反诉人不得不搬离出承租物业，2021年8月9日，反诉人已按被反诉人的要求完成搬离工作，并付清相关费用，被反诉人也已进行确认，故反诉人认为合同已于2021年8月9日终止。租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，应当归还承祖人。反诉人认为，根据交易习惯，收取租赁保证金的目的是为了保障租赁合同的履行，现租赁关系巳经解除，合同权利义务已经终止，在租金、水电费等费用均已结清的情况下，租赁保证金应当返还给承租人。反诉人在搬离厂房之前未拖欠租金、水电费等双方约定的应由反诉人承担的费用，所以被反诉人应将收取的240000元租赁保证金足额退还给反诉人。根据合同第七条7.1的约定，被反诉人不能提前解约，如要解约需要反诉人同意，否则被反诉人应向反诉人支付一年的租金作为违约赔偿。反诉人是因被反诉人原因被迫提前终止合同，搬离工厂，故被反诉人应向反诉人支付违约赔偿款96万元。反诉人因被反诉人的违约行为，不得不另外花大量人力物力租赁新的厂房及宿舍，且被反诉人拒不返还租赁保证金、支付赔偿金的行为已严重影响反诉人的合法权益，现反诉人为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提起反诉，请贵院依法公正判决，维护反诉人的合法权益。

被告陈x彬就其反诉向本院提交以下证据：1、厂房租赁合同；2、陈x锋与陈x彬的微信聊天记录；3、《厂房交接》、补充协议；4、租房保证金收据。

原告辩称，原告认为被告的反诉诉请没有事实和法律依据，因为原被告在协商解除厂房租赁合同的过程中，未经双方协商一致的情况下被告单方提出必须于2021年9月16日搬走，之后原告也明确告知被告未经协商一致单方解除合同，需要承担违约责任，相关的证据在双方微信聊天记录中完全可以体现，被告不听原告的劝阻坚持提前解除合同，所以被告已经构成了根本性违约，应当按照合同约定承担违约责任。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月31日，原告xxx公司（甲方，出租方）与被告陈x彬（乙方，承租方）签订《厂房租赁合同》，约定：1、甲方将位于广东省惠州市惠阳区出租给乙方使用；2、租金每个月80000元整；3、租赁期限从2019年11月1日至2025年12月31日止；4、自合同签订当日，乙方一次性向甲方支付租赁保证金240000元及第一个月的租金80000元，本合同终止后，待乙方向甲方交清租金、水费、电费、工人工资及政府部门收取的各项税、费等费用，并将房屋及设施清理干净移交给甲方后，甲方10日内将保证金退还乙方（不计利息）；5、双方协商一致，可以提前终止本协议；6、自2019年11月1日起至2019年12月31日止为乙方免租期，免租期届满次日，即2020年1月1日起为起租日；7、租赁期内双方必须信守合同，任何一方提前解约的，视为违约，如乙方提前解约的，甲方除对本合同的租赁保证金、水电保证金不予退还外，乙方还须向甲方缴纳免租期间的全部租金并再支付三个月的租金作为重新招租的违约赔偿。甲方不能提前解约，如要解约需要乙方同意，否则甲方应向乙方支付一年的租金作为违约赔偿，并如数退回租赁保证金给乙方等，上述租赁合同有原告的公章及被告的签名按捺。

合同签订后，被告陈x彬依约定搬入涉案厂房并向原告支付涉案房屋租赁保证金240000元，原告于2019年11月6日向被告出具收据，载明已收到上述保证金。

2021年5月26日，原告xxx公司的法人陈x锋与被告陈x彬的微信聊天记录中陈x锋向被告陈x彬表示“实在不行可以按照去年所说的，你们可以现在搬走，我把押金退回你们不计违约大家心平气和好好把问题沟通清楚协商好来就好”，随后被告陈x彬回复“陈x锋先生你既然这样要求，我叫洪经理

马上找厂房搬迁，把押金退还我，搬厂房花了近200万我也就算了”。2021年6月17日，原告xxx公司通过微信向被告陈x彬发送《陈x彬解除租赁合同》，双方并约定尽快面谈解除租赁合同具体细节。2021年6月28日，原告微信告知被告就税票问题没有协商好，如果解除合同应把所有问题协商好才确定，被告陈x彬回复原告“税务问题交由法庭解决”、“你要求我搬走，我同意搬走，谁都没有违约”。2021年8月8日，被告在与原告法人陈x锋微信聊天中向原告表示“按5月26日你的要求，我这边厂房今天正式搬走，请派人来交接”，陈x锋回复“遵命”。被告陈x彬对涉案厂房的租金交至2021年8月8日止，并于当日搬离涉案厂房。2021年8月9日，原告法人陈x锋在原告的《厂房交接》单上签字，该《厂房交接》单载明：2021年8月9日厂房正式交给xxx物业。2021年8月16日原告在和被告的微信聊天中表示“厂房和钥匙虽然12号交还给我们了，但是8月份的租金还是要交过来尽快协商单方面违约问题和税票问题”。

另查明，涉案厂房的权属人是惠阳市锐达实业有限公司，该公司出具《委托书》将涉案厂房全权委托给原告xxx公司进行租赁及经营管理，委托时间从2019年11月1日至2034年12月31日止。庭审中，原告陈述惠阳市锐达实业有限公司现更名为惠阳区锐达实业有限公司，其法人是张锐坊，原告xxx公司的大股东是邓坚强。张锐坊作为出租方与邓坚强作为承租方于2019年7月10日签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限从2019年10月1日至2034年12月31日止。

因双方对解除合同的具体事宜没有协商一致，原告认为被告在没有协商好解除合同的全部事宜及税票问题即搬离涉案厂房，属于单方违约，遂提起诉讼。

本院认为，本案属合同纠纷，双方签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。

本案的争议焦点是双方是否构成违约。根据原告法人陈x锋与被告陈x彬的微信聊天记录等证据及庭审中双方的称述，原告先向被告提出被告可以现在搬离涉案厂房，不计违约且将押金退回给被告，被告亦向原告回复其马上找厂房搬离，要求原告将租赁保证金退回，而后原告向被告发送《陈x彬解除租赁合同》通知书，随后被告于2021年8月8日搬离涉案厂房，原告于2021年8月12日在《厂房交接》单签字确认。依照庭审双方的称述以及在原被告双方的微信记录中均表明，原告在被告陈x彬搬离涉案厂房前已经开始物色下一个承租方。被告陈x彬已按约定向原告支付涉案房屋租赁保证金，并向原告交纳涉案厂房的租金至被告搬离涉案厂房之日。双方的微信聊天记录是双方真实意思表示以及原告据此做出的发出解除合同通知书及被告搬离厂房等一系列行为均表明双方已经有解除涉案租赁合同的一致意见，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款之规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，及双方签订的《厂房租赁合同》的约定条款“双方协商一致，可以提前终止本协议”，由此本院确认双方签订的《厂房租赁合同》是基于双方协商一致已于2021年8月9日解除。故，关于原告xxx公司诉请的判令双方签订的《厂房租赁合同》于2021年9月16日解除、被告陈x彬支付2019年11月1日至12月31日及2021年8月10日至9月15日的租金、支付提前解除合同违约金240000元的诉请，关于反诉原告陈x彬诉请的判令xxx公司支付违约赔偿款960000元的诉请，均没有事实和法律依据，本院不予支持。

关于原告xxx公司诉请被告陈x彬支付开具2020年1月份房屋租金发票的税费17664元及此后租金税费按原告实际垫付的金额支付，因原告所提供的一份增值税电子普通发票显示购买方是被告陈x彬，原告未能提供相关支付凭证予以佐证，后续租金税费垫付金额也未实际产生，故原告该诉请依据不足，本院不予支持。

关于反诉原告陈x彬诉请的反诉被告xxx公司返还其租赁保证金240000元及逾期退还利息，本院认为，《厂房租赁合同》已经协商解除，陈x彬已将租金结清至合同解除之日，涉案厂房已实际交接，被告未向本院提交证据证明原告有无水电费等费用欠款，反诉原告陈x彬已履行其相关合同义务，并无违反合同约定的情形，而依照《厂房租赁合同》的约定“本合同终止后，待乙方向甲方交清租金、水、电费、工人工资及政府部门收取的各项税、费等费用，并将房屋及设施清理干净移交给甲方后，甲方10日内将保证金退还乙方（不计利息）”，原告xxx公司应按上述约定将租赁保证金人民币240000元退还给被告，因此，反诉原告陈x彬关于请求判令xxx公司返还租赁保证金的诉请符合双方约定，理由充分，且不违反法律强制性规定，本院予以支持，惟关于逾期退还利息的诉请应以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率为限。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、原告惠州市xxx物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还租赁保证金人民币240000元并支付资金占用的利息给被告陈x彬（利息计算：以240000元为基数，自2021年9月8日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计付利息至足额退还之日止）；

如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告惠州市xxx物业管理有限公司的全部诉讼请求；

三、驳回被告陈x彬的其他诉讼请求。

本案本诉受理费6498元（已减半收取，原告已预交），反诉受理费7800元（已减半收取，被告已预交），由原告惠州市xxx物业管理有限公司负担10498元，被告陈x彬负担3800元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审判员余志浓

二〇二一年十一月十日

法官助理邹媛

书记员孙亚娟

广东省惠州市惠阳区人民法院

民事判决书

（2021）粤1303民初6199号

本诉原告（反诉被告）：惠州市xxx物业管理有限公司，住所地：惠州市惠阳区新圩镇新丰管理区塘口村打九堂（1），统一社会信用代码：91441322MA4WLT5C70。

法定代表人：陈x锋。

委托诉讼代理人：黄x学，广东梦想律师事务所律师。

本诉被告（反诉原告）：陈x彬，男，香港居民，1962年11月23日出生。

委托诉讼代理人：吴x强，广东元牌律师事务所律师。

委托诉讼代理人：温x秀，广东元牌律师事务所实习律师。

原告惠州市xxx物业管理有限公司（以下简称：xxx公司）与被告陈x彬租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月23日受理后，依法适用简易程序，于2021年10月8日公开开庭合并进行了审理，原告xxx公司的法人陈x锋及其诉讼代理人黄x学、被告陈x彬的诉讼代理人吴x强、温x秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本诉原告xxx公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决原被告双方于2019年10月31日签订的《厂房租赁合同》于2021年9月16日解除，原告向被告无需退还租赁保证金240000元；2、请求判决被告向原告补交2019年11月1日至2019年12月31日的房屋租金160000元，支付提前解除合同的违约金240000元；3、请求判决被告向原告支付开具2020年1月份房屋租金发票的税费17664元，此后的租金税费按原告实际垫付的金额支付。4、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭增加一项诉讼请求：请求判决被告向原告支付2021年8月10日至9月15日的厂房租金116000元。

事实和理由：原被告双方于2019年10月31日签订了《厂房租赁合同》，《厂房租赁合同》约定：由被告承租位于惠州市惠阳区，厂房月租金为80000元，租赁期限为：从2019年11月1日起至2025年12月31日止。在厂房租赁合同履行期间，被告要求开具租金发票，但却迟迟不予缴纳租赁税费，原告多次要求被告缴交租赁税，但被告至今均分文未付。根据《厂房租赁合同》第5.3项：“甲、乙双方约定，甲方所收租金不包含租赁税，租赁所需租赁税（包括但不限于营业税、城市维护建设税、教育附加、印花税）由乙方承担。”之约定，被告有义务支付开具发票所需支付的租赁税。根据税务局核算，被告所需缴纳的租赁税为增值税7200元／月、城建税504元／月、教育附加216元／月、地方教育附加144元／月、房产税9600元／月，每月共计17664元。另外，被告未与原告协商一致，单方提出于2021年9月16日搬迁走，解除双方签订《厂房租赁合同》。被告单方提前终止合同的行为属于根本违约，根据《厂房租赁合同》第七条第7.1项：“租赁期内双方必须信守合同，任何一方提前解约的，视为违约。如乙方要解约的，甲方除对本合同中第5.1条表述的租赁保证金、

水电保证金不予退还外，乙方还须向甲方缴纳免租期间的全部租金并再支付三个月的租金作为重新招租的违约赔偿。。”之约定，原告有权不予退还租赁保证金，被告还应向xxx公司补交免租期租金16万元，及支付三个月租金24万元作为违约金。综上所述，被告单方提前解除合同的行为已经构成根本违约，应当按照合同的约定承担违约责任，被告还应当按照约定向原告支付开具租金发票所需缴纳的租赁税。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。

原告xxx公司围绕其诉讼请求提交如下证据：1、原告营业执照及被告通行证；2、厂房租赁合同（1）；3、厂房租赁合同（2）、委托书、房地产权证；4、发票；5、微信聊天记录。

被告辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求，1、原告的起诉缺乏事实和法律依据，原告的第一项诉讼请求不符合事实，实际上在2021年5月26日原告的法定代表人陈x锋与被告的微信聊天记录显示是原告先提出“实在不行还是按去年说的你们可以现在搬走，我把押金退回你们不计违约”，当日被告的微信回复“陈x锋先生你既然这样要求我马上找厂房搬迁，把押金退还我”。而后在2021年8月9日原告的法定代表人陈x锋签署了厂房交接单，接收了被告交付回的厂房，按照“禁止反言”原则，而且双方事实上履行了返还交接手续，原告应退还被告的租赁保证金240000元；2、关于原告的第二项诉讼请求无事实依据，是原告先提出解除双方的合同，原告违约在先；3、关于第三项诉讼请求原告的证据不足，且依据税务方面的法律规定，开具发票上面显示的购买方是陈x彬，不是原告；4、关于原告当庭增加的诉讼请求，被告不同意原告当庭增加诉讼请求，原告不是在举证期限内提出，同时根据被告提交的交接单，原被告双方在2021年8月9日，双方已经对涉案厂房进行了交接，不存在被告还需要支付租金的事实，如果原告不同意被告的交接，那么原告不可能在厂房交接单上签字。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。

被告陈x彬向本院提出的反诉请求：1．请求贵院依法判令被反诉人退还反诉人租赁保证金240000元以及逾期退还利息（逾期退还利息以240000元为基数，从提起反诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算至被反诉人足额返还租赁保证金之日止）；2．请求贵院依法判令被反诉人向反诉人支付违约赔偿款960000元；3．本案诉讼费用均由被反诉人承担。

事实与理由：反诉人与被反诉人于2019年10月31日在惠州市签订《厂房租赁合同》（以下筒称“合同”）一份，反诉人为承租方，被反诉人为出租方，合同中约定由反诉人承租位于惠州市惠阳区，月租金为80000元，租赁期限从2019年11月1日起至2025年12月31日止，合同签订当日反诉人一次性向被反诉人支付租赁保证金240000元以及第一个月租金80000元。合同签订后，反诉人依约向被反诉人支付了租赁保证金240000元，后因被反诉人的原因导致合同无法继续履行。2021年5月26日，被反诉人的法定代表人陈x锋在与反诉人的微信聊天中表示可以让反诉人搬走且退回租赁保证金、不计违约，并于2021年6月17日向反诉人发送《陈x彬解除租赁合同》一份。因被反诉人的原因，导致反诉人不得不搬离出承租物业，2021年8月9日，反诉人已按被反诉人的要求完成搬离工作，并付清相关费用，被反诉人也已进行确认，故反诉人认为合同已于2021年8月9日终止。租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，应当归还承祖人。反诉人认为，根据交易习惯，收取租赁保证金的目的是为了保障租赁合同的履行，现租赁关系巳经解除，合同权利义务已经终止，在租金、水电费等费用均已结清的情况下，租赁保证金应当返还给承租人。反诉人在搬离厂房之前未拖欠租金、水电费等双方约定的应由反诉人承担的费用，所以被反诉人应将收取的240000元租赁保证金足额退还给反诉人。根据合同第七条7.1的约定，被反诉人不能提前解约，如要解约需要反诉人同意，否则被反诉人应向反诉人支付一年的租金作为违约赔偿。反诉人是因被反诉人原因被迫提前终止合同，搬离工厂，故被反诉人应向反诉人支付违约赔偿款96万元。反诉人因被反诉人的违约行为，不得不另外花大量人力物力租赁新的厂房及宿舍，且被反诉人拒不返还租赁保证金、支付赔偿金的行为已严重影响反诉人的合法权益，现反诉人为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提起反诉，请贵院依法公正判决，维护反诉人的合法权益。

被告陈x彬就其反诉向本院提交以下证据：1、厂房租赁合同；2、陈x锋与陈x彬的微信聊天记录；3、《厂房交接》、补充协议；4、租房保证金收据。

原告辩称，原告认为被告的反诉诉请没有事实和法律依据，因为原被告在协商解除厂房租赁合同的过程中，未经双方协商一致的情况下被告单方提出必须于2021年9月16日搬走，之后原告也明确告知被告未经协商一致单方解除合同，需要承担违约责任，相关的证据在双方微信聊天记录中完全可以体现，被告不听原告的劝阻坚持提前解除合同，所以被告已经构成了根本性违约，应当按照合同约定承担违约责任。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月31日，原告xxx公司（甲方，出租方）与被告陈x彬（乙方，承租方）签订《厂房租赁合同》，约定：1、甲方将位于广东省惠州市惠阳区出租给乙方使用；2、租金每个月80000元整；3、租赁期限从2019年11月1日至2025年12月31日止；4、自合同签订当日，乙方一次性向甲方支付租赁保证金240000元及第一个月的租金80000元，本合同终止后，待乙方向甲方交清租金、水费、电费、工人工资及政府部门收取的各项税、费等费用，并将房屋及设施清理干净移交给甲方后，甲方10日内将保证金退还乙方（不计利息）；5、双方协商一致，可以提前终止本协议；6、自2019年11月1日起至2019年12月31日止为乙方免租期，免租期届满次日，即2020年1月1日起为起租日；7、租赁期内双方必须信守合同，任何一方提前解约的，视为违约，如乙方提前解约的，甲方除对本合同的租赁保证金、水电保证金不予退还外，乙方还须向甲方缴纳免租期间的全部租金并再支付三个月的租金作为重新招租的违约赔偿。甲方不能提前解约，如要解约需要乙方同意，否则甲方应向乙方支付一年的租金作为违约赔偿，并如数退回租赁保证金给乙方等，上述租赁合同有原告的公章及被告的签名按捺。

合同签订后，被告陈x彬依约定搬入涉案厂房并向原告支付涉案房屋租赁保证金240000元，原告于2019年11月6日向被告出具收据，载明已收到上述保证金。

2021年5月26日，原告xxx公司的法人陈x锋与被告陈x彬的微信聊天记录中陈x锋向被告陈x彬表示“实在不行可以按照去年所说的，你们可以现在搬走，我把押金退回你们不计违约大家心平气和好好把问题沟通清楚协商好来就好”，随后被告陈x彬回复“陈x锋先生你既然这样要求，我叫洪经理

马上找厂房搬迁，把押金退还我，搬厂房花了近200万我也就算了”。2021年6月17日，原告xxx公司通过微信向被告陈x彬发送《陈x彬解除租赁合同》，双方并约定尽快面谈解除租赁合同具体细节。2021年6月28日，原告微信告知被告就税票问题没有协商好，如果解除合同应把所有问题协商好才确定，被告陈x彬回复原告“税务问题交由法庭解决”、“你要求我搬走，我同意搬走，谁都没有违约”。2021年8月8日，被告在与原告法人陈x锋微信聊天中向原告表示“按5月26日你的要求，我这边厂房今天正式搬走，请派人来交接”，陈x锋回复“遵命”。被告陈x彬对涉案厂房的租金交至2021年8月8日止，并于当日搬离涉案厂房。2021年8月9日，原告法人陈x锋在原告的《厂房交接》单上签字，该《厂房交接》单载明：2021年8月9日厂房正式交给xxx物业。2021年8月16日原告在和被告的微信聊天中表示“厂房和钥匙虽然12号交还给我们了，但是8月份的租金还是要交过来尽快协商单方面违约问题和税票问题”。

另查明，涉案厂房的权属人是惠阳市锐达实业有限公司，该公司出具《委托书》将涉案厂房全权委托给原告xxx公司进行租赁及经营管理，委托时间从2019年11月1日至2034年12月31日止。庭审中，原告陈述惠阳市锐达实业有限公司现更名为惠阳区锐达实业有限公司，其法人是张锐坊，原告xxx公司的大股东是邓坚强。张锐坊作为出租方与邓坚强作为承租方于2019年7月10日签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限从2019年10月1日至2034年12月31日止。

因双方对解除合同的具体事宜没有协商一致，原告认为被告在没有协商好解除合同的全部事宜及税票问题即搬离涉案厂房，属于单方违约，遂提起诉讼。

本院认为，本案属合同纠纷，双方签订的《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。

本案的争议焦点是双方是否构成违约。根据原告法人陈x锋与被告陈x彬的微信聊天记录等证据及庭审中双方的称述，原告先向被告提出被告可以现在搬离涉案厂房，不计违约且将押金退回给被告，被告亦向原告回复其马上找厂房搬离，要求原告将租赁保证金退回，而后原告向被告发送《陈x彬解除租赁合同》通知书，随后被告于2021年8月8日搬离涉案厂房，原告于2021年8月12日在《厂房交接》单签字确认。依照庭审双方的称述以及在原被告双方的微信记录中均表明，原告在被告陈x彬搬离涉案厂房前已经开始物色下一个承租方。被告陈x彬已按约定向原告支付涉案房屋租赁保证金，并向原告交纳涉案厂房的租金至被告搬离涉案厂房之日。双方的微信聊天记录是双方真实意思表示以及原告据此做出的发出解除合同通知书及被告搬离厂房等一系列行为均表明双方已经有解除涉案租赁合同的一致意见，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款之规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，及双方签订的《厂房租赁合同》的约定条款“双方协商一致，可以提前终止本协议”，由此本院确认双方签订的《厂房租赁合同》是基于双方协商一致已于2021年8月9日解除。故，关于原告xxx公司诉请的判令双方签订的《厂房租赁合同》于2021年9月16日解除、被告陈x彬支付2019年11月1日至12月31日及2021年8月10日至9月15日的租金、支付提前解除合同违约金240000元的诉请，关于反诉原告陈x彬诉请的判令xxx公司支付违约赔偿款960000元的诉请，均没有事实和法律依据，本院不予支持。

关于原告xxx公司诉请被告陈x彬支付开具2020年1月份房屋租金发票的税费17664元及此后租金税费按原告实际垫付的金额支付，因原告所提供的一份增值税电子普通发票显示购买方是被告陈x彬，原告未能提供相关支付凭证予以佐证，后续租金税费垫付金额也未实际产生，故原告该诉请依据不足，本院不予支持。

关于反诉原告陈x彬诉请的反诉被告xxx公司返还其租赁保证金240000元及逾期退还利息，本院认为，《厂房租赁合同》已经协商解除，陈x彬已将租金结清至合同解除之日，涉案厂房已实际交接，被告未向本院提交证据证明原告有无水电费等费用欠款，反诉原告陈x彬已履行其相关合同义务，并无违反合同约定的情形，而依照《厂房租赁合同》的约定“本合同终止后，待乙方向甲方交清租金、水、电费、工人工资及政府部门收取的各项税、费等费用，并将房屋及设施清理干净移交给甲方后，甲方10日内将保证金退还乙方（不计利息）”，原告xxx公司应按上述约定将租赁保证金人民币240000元退还给被告，因此，反诉原告陈x彬关于请求判令xxx公司返还租赁保证金的诉请符合双方约定，理由充分，且不违反法律强制性规定，本院予以支持，惟关于逾期退还利息的诉请应以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率为限。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、原告惠州市xxx物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还租赁保证金人民币240000元并支付资金占用的利息给被告陈x彬（利息计算：以240000元为基数，自2021年9月8日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计付利息至足额退还之日止）；

如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告惠州市xxx物业管理有限公司的全部诉讼请求；

三、驳回被告陈x彬的其他诉讼请求。

本案本诉受理费6498元（已减半收取，原告已预交），反诉受理费7800元（已减半收取，被告已预交），由原告惠州市xxx物业管理有限公司负担10498元，被告陈x彬负担3800元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判员　　余志浓

二〇二一年十一月十日

法官助理　　邹　媛

书　记员　　孙亚娟