合同约定先后履行顺序的，后履行一方享有先履行抗辩权

惠阳区民事经济纠纷邱文峰律师提示：先履行抗辩权，据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条：当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

【案情简介】：原告（甲方）与被告（乙方）于2017年4月5日签订《委托销售合同》。期限届满，若乙方未能将甲方委托的房产（商铺）卖出，则乙方以甲方委托销售价格进行回购。原告认为被告未履行合同约定的义务，遂成诉。

【律师分析】：《委托销售合同》第五条第2约定，乙方在完成销售或本合同委托期满，甲方应提前15天内无条件递交办理房屋过户的所有手续资料（房产证、公证书、购房合同、购房发票、维修基金收据、婚姻证明等），乙方在此期间（3个工作日内）支付甲方本合同约定款项的80％，该约定符合《中华人民共和国民法典》第五百二十六条：当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。原告未能提供其已将手续资料移交给被告的证据，应承担举证不能的后果，故对原告要求被告承担付款义务的诉讼请求，不应予以支持。

郭x星、惠州xxxx有限公司缔约过失责任纠纷民事一审民事判决书

（2021）粤1303民初1435号

原告：郭x星，男，汉族。

被告：惠州xxxx有限公司，住所：广东省惠州市惠阳区淡水。

法定代表人：马x红。

委托诉讼代理人：王x梁，男，系惠州xxxx有限公司法务。

原告郭x星诉被告惠州xxxx有限公司缔约过失责任纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序于2021年4月28日开庭进行审理。原告郭x星及被告诉讼代理人王x梁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告向本院提出以下诉讼请求：一、按原有合同执行，惠州xxxx有限公司完成原告郭x星委托被告出售惠州市惠阳区＊＊＊商铺事宜，回购该房产；二、返还与原告郭x星合同约定房款人民币156704元及利息（以156704元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年1月1日起计至还清之日止）；三、请法院判决之日起强制执行，惠州xxxx有限公司相关的资产售卖收入到账后优先支付与原告郭x星约定的合同费用156704元及利息。事实和理由：2017年4月5日与惠州xxxx有限公司签署委托销售合同，出售惠州市惠阳区＊＊＊商铺，合同中约定委托期限至2017年12月31日止，期限届满，若乙方（惠州xxxx有限公司）未能将甲方（郭x星）委托的房产（商铺）卖出，则乙方以甲方委托销售价格进行回购。但该合同一直没有执行。

原告为其主张向本院提交如下证据：

1、委托销售合同；2、房地产权证；3、身份证；4、居住证明。

被告答辩称：请求法庭驳回原告的所有诉讼请求。事实和理由：1、原告的诉讼请求已过法律规定的三年诉讼有效期，根据原告提供的证据，委托销售合同的委托期限是在2017年12月31日截止的，直到原告向贵院提起诉讼立案的时间已过三年的诉讼时效期，请求法庭予以确认并驳回原告的诉讼请求；2、排除诉讼时效的问题，根据我方与原告于2017年4月5日签订的委托销售合同第五条约定，在本合同委托期满后甲方即本案原告应在十五日内无条件递交办理房屋过户的所有资料（房产证、购房合同、购房发票、维修基金收据、婚姻证明等），乙方即我方在此期间（三个工作日内）支付甲方即本案原告按合同约定款项的80％，在委托销售合同逾期之日2017年12月31日至今原告并未提交前述的手续资料，我方无法进行正常的回购，故也不能支付约定款项；就涉案商铺，原告在起诉状说我方已将该商铺出售，请原告提供相关的证据予以证实。

被告未向本院提交证据。

对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。

经审理查明，原告（甲方）与被告（乙方）于2017年4月5日签订《委托销售合同》，合同约定内容大概如下：第一条、委托出售房屋概情及价格1、甲方委托出售的房地产座落于惠州市惠阳区＊＊＊商铺；2、产权人（含共有权人）郭x星；3、房屋（商铺）面积11.63㎡；4、销售后乙方向甲方交付的实际房款为人民币156704.00元，房产过户所产生的税费及销售费用由乙方承担。第五条乙方的义务1、将购房款及时转入甲方指定的账户；2、乙方在完成销售或本合同委托期满，甲方应提前15天内无条件递交办理房屋过户的所有手续资料（房产证、公证书、购房合同、购房发票、维修基金收据、婚姻证明等），乙方在此期间（3个工作日内）支付甲方本合同约定款项的80％；3、在完成房屋过户手续后七个工作日内，乙方将商铺余款（20％房款）打入甲方指定银行账户。第六条委托期限此委托自2017年1月1日起至2017年12月31日止，期限届满，若乙方未能将甲方委托的房产（商铺）卖出，则乙方以甲方委托销售价格进行回购。原告认为被告未履行合同约定的义务，故诉至法院。

本院认为，本案立案案由为缔约过失责任纠纷，但本案要解决的是原、被告双方之间基于《委托销售合同》的权利义务关系，为准确处理本案民事法律关系，本案案由应变更为委托合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，因本案的法律事实发生在民法典施行前，为此，本案应适用行为发生时的法律、司法解释的规定。

原告与被告签订的《委托销售合同》合法有效，双方均应依约履行。根据上述合同约定，被告应自2017年1月1日起至2017年12月31日止，将原告名下的房产销售出去并向原告支付房款156704.00元，如未能在上述期限内卖出，被告则应以156704.00元进行回购。现原告诉请被告进行回购，符合双方的约定。被告以诉讼请求已过三年诉讼有效期进行抗辩，针对原告的抗辩现作如下分析：《委托销售合同》第六条第二款双方约定，期限届满，若乙方未能将甲方委托的房产（商铺）卖出，则乙方以甲方委托销售价格进行回购，可看出双方对回购期限并未作出约定。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2020年修正）第四条的规定：“未约定履行期限的合同，依照民法典第五百一十条、第五百一十一条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”。因此，本案的诉讼时效期间应从原告要求被告履行义务的宽限期届满之日起计算，而被告未能提交证实诉讼时效已过的证据，因此，对其抗辩理由本院不予以采纳。《委托销售合同》第五条第2约定，乙方在完成销售或本合同委托期满，甲方应提前15天内无条件递交办理房屋过户的所有手续资料（房产证、公证书、购房合同、购房发票、维修基金收据、婚姻证明等），乙方在此期间（3个工作日内）支付甲方本合同约定款项的80％，该约定符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在原告未提供办理房屋过户的所有手续资料前，被告依约享有先履行抗辩权，有权拒绝原告相应的付款要求。原告未能提供其已将手续资料移交给被告的证据，应承担举证不能的后果，故对原告要求被告承担付款义务的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

驳回原告郭x星的全部诉讼请求。

本案诉讼费1717元由原告郭x星负担（原告已缴交诉讼费1717元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审判长　　朱廷科

二〇二一年五月二十五日

书记员　　张彩梅