购房时因增值税税率下调而多收的税款无需退还

【案情简介】：

2018年1月22日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议。关于税费，补充协议第十三条约定：原、被告双方一致同意并知悉该商品房增值税税率为11％。原告按约付清了全部购房款，被告于2019年8月20日向原告开具增值税发票。增值税发票载明税率9％。原告认为，被告应将多收的税款退还给原告，遂成诉。

【律师分析】：

首先，原、被告双方在商品房预售合同及补充协议上约定涉案房屋总价款为893963元，合同约定涉案房屋采用固定价格方式进行买卖，合同补充协议仅对房屋的价款构成进行补充说明，并未改变房屋采用固定价格进行买卖的原意，不管建设成本增加或减少，还是增值税率上调或下调，均不会改变房屋的总价款。其次，增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税种。被告作为商品房开发商，在其销售了涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，增值税的纳税人为被告，并非本案原告。增值税税率增减、税额的变化均是被告作为纳税义务人要承担的风险。而且国家降低增值税的主要目的是给企业减轻税负，以利于发展，税务机关根据新的规定少收的2％税款原取之于被告，也亦退回给被告。在双方签订的商品房买卖合同及补充协议没有就税率降低而少收的税款明确约定归属于原告的情况下，该少收的税款归被告所有，被告无需向原告退还。再次，本案事实与惠州市中级人民法院（2019）粤13民终8043号民事判决书认定的事实基本相似，类案应同判。

安xx与惠州xxxx有限公司商品房预售合同纠纷一案民事一审判决书

（2020）粤1391民初700号

原告：安xx，女，住吉林省

委托诉讼代理人：杜xx，律师。

被告：惠州xxxx有限公司，

法定代表人：梁某1。

委托诉讼代理人：林xx，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：胡xx，该公司工作人员。

原告安xx与被告惠州xxxx有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告安xx的委托诉讼代理人杜xx，被告惠州xxxx有限公司的委托诉讼代理人林xx、胡xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告安xx向本院提出诉讼请求：1．被告退还原告合同款16107.44元及其利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日暂计至立案之日，实际请求至付清之日；2．本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：2018年1月27日，因为房产销售公司的营销，原告与被告签订了一份商品房买卖合同（预售）。原告购买了被告开发的位于惠州大亚湾西区滨河大道南5号（项目名称为天福宏花园）的一套商品房。合同第三条约定：原告购买的房屋为天福宏花园＊＊＊＊＊＊房，套内面积为53.98平方米。合同（附件十一）补充协议第十三条第一款约定：双方确认涉案房产不含增值税房价为805372.07元，增值税为88590.93元（税率为11％）。上述房款和税款均由原告承担，由原告一并支付给被告，再由被告向税务部门缴纳。合同签订后，原告按约定向被告付清了上述全部房款和税款。根据国家《营业税改征增值税试点实施办法》的相关规定：2019年4月1日以后交房的，增值税按照9％收取。2019年8月20日被告向原告开具了增值税普通发票，显示税务部门增值税税率按照9％计算，被告向原告多收取了2％的税款。为此，原告曾多次要求被告退还多缴纳的税款，均遭无理拒绝。原告认为：根据双方签订的合同补充协议（附件十一），明确约定了房价和税款金额。被告作为房产出卖人，只能收取售房款，无权收取税款，原告已经按合同约定金额付清了全部房款。被告应将多收的税款退还给原告。增值税为流转税，税款的实际缴纳人为原告（购买人）。因此，因税率降低，税款应退还实际缴纳人（原告）。根据《合同法》的相关规定，商品房买卖合同纠纷案件的司法审理实践，被告均应退还原告税款。现为了维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。

被告惠州xxxx有限公司辩称：一、原告以增值税税率下调要求被告退还购房款没有任何事实、合同及法律依据。1．原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议中，已明确房屋总价，未约定降税即降价，房屋总价在没有法定或约定依据的前提下，不应随意调整；2．商品房增值税的纳税义务人为被告，并非原告，税费调整与商品房总价无直接关联，税费调整不必然导致被告利润增加；3．税率下调的本质目的就是要减轻企业负担，激发企业活力，下调税费税率下调部分不应由原告享受，被告不存在要退还购房款的义务。二、被告在买卖合同项下的主要义务是按时交付验收合格的商品房，不负有付款义务，也不存在退还购房款的事实，原告要求被告支付逾期付款利息没有任何依据。三、被告按时交付涉案商品房，不存在违约行为，本案诉累由原告引发，故诉讼费理应由原告自行承担。综上，原、被告已签合同亦明确涉案商品房在不考虑面积差异的情况下为固定总价交易，并没有降税即降价的意思表示，被告作为商品房增值税的纳税义务人，按国家新政依法纳税为其法定义务，被告是否纳税、纳税金额与原告无关，原告要求被告退还购房款没有任何依据。恳请贵院查明事实，依法驳回原告全部诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：2018年1月22日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区滨河大道南5号天福宏花园＊＊＊＊＊＊房，该房套内建筑面积为53.98平方米。关于计价方式与价款，合同第六条约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16561元，总价款为893963元。关于税费，补充协议第十三条约定：原、被告双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为805372.07元，增值税为88590.93元（税率为11％），原告应向被告支付的总房价为893963元。合同及补充协议还约定了其他事宜。合同及补充协议签订后，原告按约付清了全部购房款，被告于2019年8月20日向原告开具了票面总额为893963元的增值税发票。增值税发票相关栏目填写如下：金额合计820149.54元、税率9％、税额合计73813.46元、价税合计893963元。后原告认为，被告应将多收的税款退还给原告，提出如上诉请。

另查明，财政部、国家税务总局于2016年3月23日下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〈2016〉36号）。该通知要求，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，其中销售不动产增值税税率为11％。2018年4月4日，财政部、税务总局作出《关于调整增值税税率的通知》（财税〈2018〉32号）。通知称：纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17％和11％税率的，税率分别调整为16％、10％；本通知自2018年5月1日起执行。2019年3月20日，财政部、税务总局、海关总署再次作出《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号）。公告第一条规定：增值税一般纳税人（以下简称纳税人）发生增值税应税销售行为或进口货物，原适用16％税率的，税率调整为13％；原适用10％税率的，税率调整为9％。第九条规定：本公告自2019年4月1日起执行。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人应按照约定全面履行各自的合同义务。本案争议焦点是涉案房屋总价款是否因增值税税率从11％降为9％而作出相应调整及少收的增值税税款是否应退还问题。对此本院分析评判如下：

首先，原、被告双方在商品房预售合同及补充协议上约定涉案房屋总价款为893963元，合同约定涉案房屋采用固定价格方式进行买卖，合同补充协议仅对房屋的价款构成进行补充说明，并未改变房屋采用固定价格进行买卖的原意，不管建设成本增加或减少，还是增值税率上调或下调，均不会改变房屋的总价款。其次，增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税种。被告作为商品房开发商，在其销售了涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，增值税的纳税人为被告，并非本案原告。增值税税率增减、税额的变化均是被告作为纳税义务人要承担的风险。而且国家降低增值税的主要目的是给企业减轻税负，以利于发展，税务机关根据新的规定少收的2％税款原取之于被告，也亦退回给被告。在双方签订的商品房买卖合同及补充协议没有就税率降低而少收的税款明确约定归属于原告的情况下，该少收的税款归被告所有，被告无需向原告退还。再次，本案事实与惠州市中级人民法院（2019）粤13民终8043号民事判决书认定的事实基本相似，类案应同判。

综上所述，涉案房屋销售增值税税率由11％下降至9％，不影响涉案房屋的总价款，税率降低而少收的税款归被告所有，原告要求被告退还税款，理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告安xx的诉讼请求。

案件受理费101.35元，由原告安xx负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

审　判员　　薛银标

二〇二〇年四月十三日

法官助理　　陈彩霞

书　记员　　宋煜珍