承租人违约欠租出租人可解除合同并主张合理权益

【律师分析】惠州市惠阳区（大亚湾区）经济律师邱文峰分析，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定 “当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第五百七十七条规定 “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第五百六十五条规定 “当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。在房屋租赁关系中，承租人的核心义务是按时足额支付租金，若承租人无正当理由逾期支付租金，甚至长期拖欠，已构成根本违约，出租人有权依据合同约定或法律规定解除租赁合同。同时，出租人可要求承租人支付拖欠的租金、房屋占用期间的费用，并根据合同约定追究承租人的违约责任，如没收押金（符合合同约定及法律规定的情形）。但需注意，出租人在主张权利时应遵循公平原则，避免损失扩大，对于合理期限外的占用损失，若因出租人未及时采取措施导致扩大，可能无法全额支持。

广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）粤1391民初708号

原告：苏某来，男，1970年08月28日出生，香港居民，住广东省惠州市大亚湾区。

委托诉讼代理人：李*科、叶*，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。

被告：杨某国，男，1973年01月06日出生，汉族，住贵州市开阳县。

原告苏某来诉被告杨某国房屋租赁合同纠纷一案，本院2024年01月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2024年02月28日公开开庭进行了审理。原告苏某来及委托诉讼代理人叶*、李*科到庭参加诉讼，被告杨某国未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告苏某来向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决原告有权解除双方签订的《房屋租赁合同》，并确认《房屋租赁合同》于2023年2月8日解除；2.请求法院判令被告清理、恢复租赁物至原始状态并立即向原告返还；3.请求法院判令被告立即向原告支付2022年8月-2023年2月1日欠付的租金共计30900元；4.请求法院判令被告立即向原告支付2023年2月1日至今的房屋占用费，暂计55620元。（按照206元每天自2023年2月1日暂计算至2023年11月1日）；5.请求法院判令被告立即向原告支付22248元的违约金；6.请求法院判令原告有权没收押金10000元；7.请求法院判令原告支付律师费5000元；8.本案诉讼费用、保全费、担保费、公告费由被告承担。

事实与理由：原被告双方于2022年5月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于惠州市大亚湾区**镇**村**巷**号用于经营公司，约定每月租金6180元，租赁期限自2022年5月1日-2023年5月1日，为期一年，签订合同时被告支付押金10000元。自2022年8月起，被告即未按时支付租金，于2022年10月左右公司停止营业，人员撤离，但是房屋内物资未搬走。原告于2023年2月8日通过微信向被告发送《解除租赁合同告知书》，告知被告立即支付欠付房租、房屋占用费以及立即搬离所有物品，被告表示收到，但是被告仍然拒绝支付租金和搬离物品，经过原告多次催讨，被告置之不理。因此为了维护原告的合法权益，特起诉至贵院，望判如所请。

被告杨某国未提交书面答辩意见。

经审理查明：惠阳府国用总字第**号《国有土地使用证》显示土地使用者为苏某来，地址位于惠州市**镇**村，图号**，地号0**1，用途为住宅。宗地图显示，图号为**,宗地编号0**1，名称苏某来。

2022年5月1日，原告作为出租方（合同甲方）与被告作为承租方（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁位于广东省惠州市大亚湾区**镇**村**巷**号，一栋四层房屋、总占地面积（实测）为100平方米，总建筑面积约400平方米建筑，整栋出租给乙方，房屋设施包含：沙发一套，木椅2套，空调9部。房屋租用期限从2022年5月1日至2023年5月1日止，租期壹年。每月租金6180元，乙方预付押金壹万元整（押二付一），等租赁期满，甲方和乙方结清所有费用后，多余押金退还乙方，如乙方租赁期未满12个月，甲方不退押金。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前3个月，向甲方提出要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。房租交付期为每月至日，乙方应一次付清，不得拖欠。乙方如逾期不交，甲方按房租、水电费总额加收10%滞纳金，水电费由乙方向相应部门自行缴纳费用，若因乙方逾期未交水电费，并因逾期未交水电费所产生的滞纳金、违约金等费用，由乙方赔付，如拖延一个月未交房租、水电费，视乙方违约行为，甲方有权终止合同，押金不退回。合同还约定了其他权利义务。

原告当庭确认被告2022年4月13日，支付10000元房屋押金；2022年5月1日支付6180元5月份房租，6月1日支付6180元6月份房租，7月2日支付6180元7月份房租，后续再无支付过房租。2022年9月30日，被告及其公司的工作人员开始搬离租赁房屋并停止营业，遗留的其他办公物品详见原告提交的保全物品清单仍在该涉案房屋内。

2023年2月8日，原告通过微信向被告发送《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告双方签订的租赁合同于2023年2月1日解除，没收被告押金及需被告清偿拖欠的房租。

本院认为，被告自2022年8月起至2023年2月未向原告支付租金，违反了合同关于租金支付的约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，原告据此可解除双方所订合同。原告2023年2月8日向被告发出解除合同的通知，故涉案《房屋租赁合同》自该日解除。

根据合同的约定，如被告违约，被告所交押金不退，故因被告违约，被告所交押金10000元不予退还。被告自2022年8月至2023年2月的租金计30900元未有支付原告，故原告请求被告支付该款有理，依法应予支持。

涉案合同已经解除，被告应向原告返还涉案房屋，但由被告仍遗留部分物品在房屋中，故被告应于本判决生效后腾空房屋并将房屋交还原告。由于被告将部分办公物品遗留涉案房屋内，造成原告房屋被占用的客观事实，综合原告在被告占用房屋后应采取相应措施防止损失扩大的合理考量，该房屋被占用合理期限应认定为6个月较为公允，故被告应支付占用费为37080元。

因被告违约,被告原所支付的押金，原告不予退还，也就是被告因违约承担了相应的违约责任，故原告再诉请被告支付22248元违约金属于重复请求损失赔偿缺乏法律依据，依法应予驳回。因涉案的房屋租赁合同并无律师费用支付方面的规定，原告诉请被告支付律师费缺乏事实和法律依据，依法不予支持。

被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自行放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担相应不利的诉讼后果。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、原告苏某来与被告杨某国原所签订的《房屋租赁合同》于2023年2月8日解除；

二、被告杨某国于本判决生效之日起十日内，向原告苏某来支付房屋租金30900元;

三、被告杨某国于本判决生效之日起十日内，向原告苏某来支付房屋占用费37080元；

四、被告杨某国原所交的押金10000元，原告苏某来不予退还。

五、被告杨某国应于本判决生效之日起三日内，腾空租赁房屋内的设备将案涉房屋交还原告苏某来；

六、驳回原告苏某来的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1387.68元，由被告杨某国负担。原告已预交的受理费1387.68元，由原告自本判决生效之日起七日内向本院申请退回。被告杨某国应于本判决生效之日起七日内向本院缴交案件受理费1387.68元，逾期不付，本院依法强制执行。

如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。