购房者已付清全款，开发商应履行房屋过户义务

【律师分析】

惠阳、大亚湾办理商品房预售合同纠纷案件有丰富经验的邱文峰律师分析，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

在商品房预售合同关系中，购房者按约支付购房款后，开发商负有按期交付房屋并协助办理权属转移登记的法定义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已全额支付购房款并实际收楼，即便涉案房屋曾因开发商其他债务被查封，原告通过与执行申请人达成和解解除查封后，已消除房屋过户的障碍。开发商未按合同约定提交产权登记资料，属于履行合同义务不符合约定的情形，购房者有权要求其继续履行过户相关义务，法院对该诉求应依法予以支持。

【律师提醒】

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惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤1391民初1023号

原告：黄某凡，女，汉族，1981年10月1日出生，身份证号码：360************525，住址：江西省九江市都昌县***********。

委托代理人：某，广东胜业律师事务所律师。

被告：惠州大亚湾美某诚房地产开发有限公司，住所：惠州大亚湾霞涌镇河西五巷9号。

法定代表人：孟某1。

原告黄某凡诉被告惠州大亚湾美某诚房地产开发有限公司（以下简称美泰诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告的托诉讼代理人张某平到庭参加了诉讼，被告美泰诚公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄某凡向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行原、被告双方于2018年7月17日签订的《商品房买卖合同》将登记在被告名下位于将位于惠州大亚湾霞涌霞光西路海韵雅苑XXXX房屋（房屋总价值711865元）办理过户登记手续至原告名下；二、由被告承担本案的诉讼费、保全费等诉讼费用。

事实和理由：原告系商品房买受人，被告系房地产开发企业。2018年7月份告从被告的宣传消息处得知被告在预售位于惠州大亚湾霞涌霞光西路海韵雅苑小区2栋20层02号房该房屋建筑面积为44.31平方米。房屋总价款为711865元整。

原告得知后多次前往被告处看房，对被告的预售房屋非常满意，双方也达成一致意见，由原告购买被告名下的案涉房屋，房屋总价款为711865元，首次购买应当支付50000元定金。2018年7月8日，原告当即通过设立在被告售楼中心的POS机刷卡支付了45000元，被告出具了盖有案外人“惠州市海景银滩酒店管理有限公司”的收款收据，原告对此感到疑惑，询问被告为何出具的是酒店管理公司的收据，被告告知原告该公司系被告公司名下的另一公司，原告支付的款项可以视为购房款项，原告于是不再质疑。原告刷卡支付45000元后，双方约定于2018年7月17日在被告售楼处签订《商品房买卖合同》。

2018年7月17日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，由被告将登记在其名下的位于惠州大亚湾霞涌霞光西路海韵雅苑小区2栋20层02号房屋出售给原告，该房屋总价款711685元，建筑面积为44.31平方米，付款方式为按揭付款，原告应当于签订合同当日支付合计361865元购房款，余款35000元以银行按揭方式支付。原告于签订该合同当日，再次通过设立在被告处的POS刷卡分5次刷卡支付了合计370134元，再加上2018年7月8日支付的45000元，原告合计支付了415134元（其中购房首付款411185元，维修基金2659元、办证费610元）。被告也都出具了相应的首款收据给原告。

在原告支付上述款项之后，原告曾多次要求被告将原告的按揭购房资料提交给银行，但被告始终以各种理由推脱，并未给原告办理按揭手续，也并未向不动产登记部门办理预告登记手续。

2019年7月，原告前往被告处要求付清剩余房款并签订正式的《商品房买卖合同》并办理过户手续及入伙手续，方才发现登记在被告名下的案涉房屋已经于2019年3月29日被四川省高级人民法院以（2019）川民初1号《民事裁定书》及（2019）川执保16号裁定书予以查封，此后该案迅速进入执行程序，四川省高级人民法院将该案移交成都市中级人民法院予以执行，成都市中级人民法院以（2019）川01执2896号执行裁定继续执行。原告随后和该案的申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司成都分行达成执行和解。由原告将剩余的296731元房款一次性支付给了上海浦东发展银行股份有限公司成都分行。成都市中级人民法院也予以确认，裁定解除查封案涉房屋。原告遂向贵院提起诉讼。

综上所述，原告认为，被告作为房地产开发企业，在原告与其签订了《商品房买卖合同》之后，被告应当按照合同约定将案涉房屋办理过户登记手续至原告名下，但被告怠于行使其主合同义务，导致原告的房屋被另案查封无法办理过户手续，属于根本违约，造成原告的巨大损失。原告已支付完全部购房款项，理应由被告办理过户登记手续至原告名下，原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，希冀判如所请！

被告美泰诚公司既不提出答辩意见，也不提交证据。

本院经审理认定事实如下：2018年7月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定：原告购买被告开发的位于惠州大亚湾霞涌海韵雅苑XXXX房，房屋总价款为711865元，原告应于2018年7月17日前支付首期款361865元，余款350000元办理银行按揭贷款。被告应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的，并符合合同约定的商品房交付原告使用。关于产权登记，合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。补充协议第八条约定：原告在按本协议约定提交齐全办理产权转移登记手续所需的合格资料，并缴清办理产权相关税、费的情况下，被告承诺在商品房实际交付后720日内，为原告办理完毕房屋权属转移登记手续。

上述合同签订前，2018年7月8日原告向被告支付了定金30000元，由案外人惠州市海景银滩酒店管理有限公司向原告收取了配置费45000元；2018年7月17日原告又向被告支付了维修基金2659元、办证费610元、首期款331865元，并由案外人惠州市海景银滩酒店管理有限公司再次收取了配置费5000元，于2014年6月30日支付首期款41764元，于2014年11月22日支付办证费2000元，于2018年7月17日支付首期38836元。上述共计支付了415134元。2019年12月27日，因涉案房屋被四川省成都市中级人民法院执行查封，原告与执行申请人上海浦东发展银行股份有限公司成都分行达成了《和解协议》，将剩余房款296731元一次性通过转账方式支付给上海浦东发展银行股份有限公司成都分行。以上，原告共计支付了购房款711865元。庭审中，经原告确认，被告交房的时间为2018年12月31日。

本案在审理过程中，原告向本院提出诉讼保全申请，本院依法裁定查封被告惠州大亚湾美某诚房地产开发有限公司名下位于惠州大亚湾霞涌霞光西路海韵雅苑3幢12层04号房，查封期限为三年，保全金额以601752元为限。

以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、签购单、收款收据、银行转账回单、执行裁定书、和解协议等证据以及本案的庭审笔录等证实，予以认定。

本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以认定。合同约定被告承诺在商品房实际交付后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告已付清全部购房款，并于2018年12月31日收楼，被告至今仍未向有关部门申请办理涉案房屋权属转移登记，故被告存在逾期办证行为，原告请求被告继续履行合同，并将涉案房屋过户至起名下诉讼请求，合法有效，本院予以支持。

综上所述，被告美泰诚公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

被告惠州大亚湾美某诚房地产开发有限公司继续履行其与原告黄某凡于2018年7月17日签订的《商品房买卖合同》，在本判决生效之日起三十日内将惠州大亚湾霞涌霞光西路3号海韵雅苑第2幢20层02号房办理权属登记需由被告提供的材料报不动产登记部门备案，原告黄某凡予以协助。

案件受理费5459.33元、保全费4020元，共计9479.33元，由被告惠州大亚湾美某诚房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

审判员　　曾某华

二〇二〇年六月四日

书记员　　彭　某