购房合同中约定返还购房款项的，双方需按协议约定履行义务

惠阳区民事房产物权纠纷律师 13825405288提示您：购房合同中约定返还购房款项的，不属于违反公序良俗的情形，双方当事人应按协议履行义务。

【案情简介】：

原告向被告购买其开发的位于惠州市惠阳区××路××号××村××幢××层××号房屋，双方经协商一致，于2020年4月17日签订《协议》，约定原告所购买的案涉房屋可返还优惠款为212759元，优惠款支付时间：2020年7月15日前发放优惠款总额的25％，金额53190元；第二笔：2021年1月15日前发放优惠款总额的25％，金额53190元；第三笔：2021年7月15日前发放优惠款总额的25％，金额53190元；第四笔：2022年1月15日前发放优惠款总额的25％，金额53189元。协议签订后，原告付清了案涉房屋购房款，但被告支付优惠款106380元后，剩余106379元至今未付，原告向被告催收未果，遂提起诉讼。

【律法分析】：

原被告签订的案涉《协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按协议约定履行义务。本案中，被告未按约定退回购房优惠款给原告，违反约定，原告诉请被告退购房优惠款106379元及利息（以53190元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率，从2021年7月16日起计至付清款项之日止；以53189元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率，从2022年1月16日起计至付清款项之日止），有事实和法律依据，予以支持。被告广盛xx（惠州）房产开发有限公司辩称案涉协议违反公序良俗等原则应认定为无效，但被告未提交任何证据予以证实，本院不予采纳。

谭x、广盛xx（惠州）房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

（2022）粤1303民初1977号

原告：谭x，男，1987年1月10日出生。

被告：广盛xx（惠州）房产开发有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水镇。

法定代表人：马x波。

原告谭x诉被告广盛xx（惠州）房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2022年3月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭x到庭参加诉讼。被告广盛xx（惠州）房产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付购房优惠款106379元及利息（利息以53190元为基数，自2021年7月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清款之日；以106379元为基数，自2022年1月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清款之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告谭x与被告广盛xx（惠州）房产开发有限公司于2020年4月17日签订《商品房买卖合同（现售）》，约定：原告向被告购买其开发的位于惠州市惠阳区××路××号××村××栋××号房屋，房屋总价为1521579元。同日，双方签订《协议》，约定原告所购买的案涉房屋可返还优惠款总额为212759元，由被告分四笔支付给原告，其中第一笔：2020年7月15日前发放优惠款总额的25％，金额53190元；第二笔：2021年1月15日前发放优惠款总额的25％，金额53190元；第三笔：2021年7月15日前发放优惠款总额的25％，金额53190元；第四笔：2022年1月15日前发放优惠款总额的25％，金额53189元。原告通过按揭方式向被告付清案涉房屋购房款，但被告仅于2020年7月31日和2021年2月27日向原告分别支付第一、二笔共计106380元，剩余第三、四笔共计106379元未付，遂成讼。

被告提交书面答辩称，《协议》本身违反行政法规的强制性效力性规定，应当无效。《协议》约定我司以优惠款的形式，将原告支付的106379元购房款返还原告，该条款属于变相返本销售，已违反《商品房销售管理办法》第十一条第一款“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”的规定，与公序良俗及民法典立法精神相违背，应被认定为无效。同时我司因生产经营状况遭遇不可抗力变故，已无履行能力，该协议已实际无法履行，应当解除。关于原告要求支付利息的请求，《协议》中并无约定利息，且返款条款本身因违反《商品房销售管理办法》而无效，在返还优惠款协议无效的情况下，原告要求支付利息的请求已无任何合同及法律依据。本案争议的返本销售规定属于禁止性规定，涉及市场秩序和金融安全。根据九民纪要，违反的规章内容涉及金融安全、市场秩序、国家政策等公序良俗的，可以作为判定合同效力的依据。而法庭在认定规章是否涉及公序良俗时应兼顾社会影响等方面进行慎重考量与判断。本案中如认定协议条款有效，将与商品房规章相违背，即违背公序良俗原则，严重扰乱房地产市场正常秩序，也对企业生产经营、社会民生稳定产生极大负面影响。我司与原告签订协议的初衷，是在疫情期间作出为广大业主让利，同时增加销售回款的优惠政策。现因国家系列调控政策及房地产市场动荡影响，我司实在无力继续履行涉案协议，我司在自身处境极其艰难的情况下，仍竭力复工复产保交楼，承担起应负的社会责任。恳请法庭综合考量上述因素，作出合法合理、利于引导公序良俗的判断。最后，我司为恒大集团关联公司，恒大关联公司在全国范围内的大宗案件均已实行集中管辖，目的即为最大程度保障所有平等债权人的利益。若该协议约定的无效条款得到法庭支持，损害的是其他所有恒大债权人的合法利益，故此类不合理、不合法的变相返本销售的协议，法庭不应予以支持和确认。

本院经审理查明：原告向被告购买其开发的位于惠州市惠阳区××路××号××村××幢××层××号房屋，双方经协商一致，于2020年4月17日签订《协议》，约定原告所购买的案涉房屋可返还优惠款为212759元，优惠款支付时间：2020年7月15日前发放优惠款总额的25％，金额53190元；第二笔：2021年1月15日前发放优惠款总额的25％，金额53190元；第三笔：2021年7月15日前发放优惠款总额的25％，金额53190元；第四笔：2022年1月15日前发放优惠款总额的25％，金额53189元。协议签订后，原告付清了案涉房屋购房款，但被告支付优惠款106380元后，剩余106379元至今未付，原告向被告催收未果，遂提起诉讼。

上述事实有《商品房买卖合同》、完税证明及付款支付凭证、《协议》、《不动产权证》及庭审笔录等为据。

本院认为，原被告签订的案涉《协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按协议约定履行义务。本案中，被告未按约定退回购房优惠款给原告，违反约定，原告诉请被告退购房优惠款106379元及利息（以53190元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率，从2021年7月16日起计至付清款项之日止；以53189元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率，从2022年1月16日起计至付清款项之日止），有事实和法律依据，予以支持。被告广盛xx（惠州）房产开发有限公司辩称案涉协议违反公序良俗等原则应认定为无效，但被告未提交任何证据予以证实，本院不予采纳。被告广盛xx（惠州）房产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应以缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下：

被告广盛xx（惠州）房产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告谭x支付购房优惠款106379元及利息（以53190元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率，从2021年7月16日起计至付清款项之日止；以53189元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率，从2022年1月16日起计至付清款项之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1214元（原告已预交），由被告广盛xx（惠州）房产开发有限公司承担。被告应承担的诉讼费应在本判决生效之日起七日内缴纳，逾期依法强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判员　　李杏连

二〇二二年五月十日

法官助理　　臧新悦

书　记员　　钟艳玲