房屋买卖中，因疫情致使无法交涉房屋的，认定为不可抗力，相应延后交房期限

惠阳房产物权纠纷律师 13825405288提醒您：房屋买卖中，因疫情原因致逾期交付房屋的，可根据实际情况延后交房期限。疫情的发生属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，故应认定为不可抗力

【案情简介】：

2019年10月21日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及附件一至十一《东尚华府商品房买卖合同补充协议》，合同约定原告购买由被告开发的位于惠州市惠阳区××房，总价款为655974元。合同第十一条约定被告应当在2020年12月31日前向原告交付该商品房，合同第十二条约定逾期交付责任按照附件十一补充协议第四条约定处理。附件十一补充协议第四条对买卖合同第九条、第十条、第十一条、第十二条的补充：7、买卖合同第十二条所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、法律法规及政策变化等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反买卖合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任。10、出卖人未按照买卖合同第十一条约定的时间将本房屋交付买受人的，逾期不超过180日，自买卖合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日计算向买受人支付己付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自买卖合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，但违约金的总金额最多不超过买受人累计已付款的5％。但是，因不可抗力、以及其它非出卖人所能控制的事件、非出卖人过错造成出卖人逾期交付本房屋的，或者本合同其他条款有特别约定免责情形的，出卖人无须承担逾期交付责任。合同签订后，原告按约定支付购房款，但被告通知原告于2021年6月26日收楼，因被告未能如期交房，原告遂提起诉讼。

另查明，案涉房屋所涉工程于2021年6月23日竣工验收备案。根据《惠州市惠阳区住房和城乡建设局关于印发惠阳区建筑施工领域节后复工复产工作指引的通知》及《惠州市住房和城乡建设局关于应对××疫情做好复工复产稳定发展工作的通知》等文件可知，2020年2月3日至2020年4月21日是疫情期及企业复工复产期间。

【律法分析】：

原被告签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》及《东尚华府商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，被告未按合同约定在2020年12月31日前将案涉房屋交付给原告使用，逾期177天后于2021年6月26日通知原告收楼，违反合同约定。原告诉请被告支付逾期交房违约金有事实和法律依据，予以支持。但因案涉房屋项目开发建设期间发生××疫情，该疫情的发生属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，故应认定为不可抗力。根据《惠州市惠阳区住房和城乡建设局关于印发惠阳区建筑施工领域节后复工复产工作指引的通知》及《惠州市住房和城乡建设局关于应对××疫情做好复工复产稳定发展工作的通知》等文件可知，2020年2月3日至2020年4月21日是疫情期及企业复工复产期间，且案涉房屋所涉工程在该期间尚未竣工验收，故本院酌定扣减被告因疫情导致迟延交房天数为86日（2020年2月3日至2020年4月30日）。据此，被告应按合同附件十一补充协议第四条第10项约定逾期交房不超过180日的、以原告已付房款按日万分之一向原告支付的违约金应为5969元【655974元×0.0001×91天（177天-86天）】。

范x标、朱媱媱等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

（2022）粤1303民初3014号

原告：范x标，男，1992年4月16日出生。

委托诉讼代理人：朱x媱，系其妻子。

原告：朱x媱，女，1994年5月28日出生。

被告：惠阳区xx实业有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区。

法定代表人：杨x华。

委托诉讼代理人：邓x杰，系该公司员工。

原告范x标、朱媱媱诉被告惠阳区xx实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱xx（同时担任原告范x标委托诉讼代理人）和被告委托诉讼代理人邓意杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告因逾期交付产生的违约金人民币11543.84元。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2019年10月21日与被告签订商品房预售合同，约定购房款655974元，约定房屋交付时间为2020年12月31日。实际被告通知原告交付时间为2021年6月26日，共逾期176天，即被告违约时间为176天。合同约定因被告原因产生的违约金计算方式为按日计算已付房款的万分之一，即共产生违约金11543.84元。2021年6月27日，收房时被告给原告一份《谅解同意书》，被告主张逾期交付是新冠疫情影响产生，赔偿价值为3000元的格力空调一台。原告不满被告的主张，未在谅解同意书上签字，原告主张依据合同要求被告支付违约金。基于上述事实和理由，依据《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，原、被告签订的预售合同有效，被告偿还违约金人民币11543.84元，诉讼费由被告承担。为保护原告合法权益，特此请求贵院依法支持原告提出的诉讼请求。

被告答辩称，一、答辩人系因不可抗力因素导致延期交房。被答辩人主张逾期交房违约金无事实依据和法律依据。首先，根据《民法典》第五百九十条的规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。根据惠州市住建局发布的［惠市住建（2020）25号］文件中第四条，明确××为不可抗力因素，受疫情影响不能按照原定时间复工的建设项目，工期顺延。按照双方《商品房买卖合同》约定的交房时间，2020年上半年系项目开发建设最为关键的半年时间，施工单位原定春节假期后于2020年1月31日开工，但受“新冠”疫情防控措施的影响，施工单位于2021年3月底才经惠阳区住建局审核同意复工。又因当时医疗技术缺乏临床经验等情况，各地政府采取了必要的行政措施严格控制人员的随意流动及人员到达工作地实施隔离措施等，导致施工过程中人员不足的情形，答辩人的施工人员大部分来自湖北、四川等“新冠疫情”重灾区，都在积极配合我国居家隔离等防疫措施。因此在惠阳区住建局审核同意复工后，各施工小组仍无法开始施工。由于各施工小组人员短缺，无法配合施工，因此工期延长。受××疫情影响，与开发建设有关的建材市场也无法正常运转，建筑材料供应商未能正常的生产经营，导致答辩人订购的建筑材料未能按时供应，影响了工期完工进度，以致项目开发建设周期延长。“新冠”疫情的发生是不可预见、不可避免的，答辩人受疫情影响延迟交房的事由属于法定不可抗力因素，依法可以调整合同约定交楼时间。而且，答辩人与被答辩人双方在《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）附件十一第四条中也约定因不可抗力导致逾期交付的，出卖人无需承担逾期交付责任。二、答辩人在2021年6月26日已经完成房屋的交付。2021年6月18日被答辩人收到答辩人寄出的《入伙通知书》，通知被答辩人2021年6月26日收房，此时案涉商品房已经符合答辩人与被答辩人双方签订《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件。根据合同附件十一第四条约定：“买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，房屋的交付时间为出卖人交付通知中的交付期限届满之日。”因此，在被答辩人没有法定或约定抗辩理由的情况下，2021年6月26日为房屋的交付时间。综上，受不可抗力的影响，答辩人延迟交付房屋存在正当理由，无需承担违约责任，被答辩人的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。

本院经审理查明：2019年10月21日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及附件一至十一《东尚华府商品房买卖合同补充协议》，合同约定原告购买由被告开发的位于惠州市惠阳区××房，总价款为655974元。合同第十一条约定被告应当在2020年12月31日前向原告交付该商品房，合同第十二条约定逾期交付责任按照附件十一补充协议第四条约定处理。附件十一补充协议第四条对买卖合同第九条、第十条、第十一条、第十二条的补充：7、买卖合同第十二条所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、法律法规及政策变化等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反买卖合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任。10、出卖人未按照买卖合同第十一条约定的时间将本房屋交付买受人的，逾期不超过180日，自买卖合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日计算向买受人支付己付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自买卖合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，但违约金的总金额最多不超过买受人累计已付款的5％。但是，因不可抗力、以及其它非出卖人所能控制的事件、非出卖人过错造成出卖人逾期交付本房屋的，或者本合同其他条款有特别约定免责情形的，出卖人无须承担逾期交付责任。合同签订后，原告按约定支付购房款，但被告通知原告于2021年6月26日收楼，因被告未能如期交房，原告遂提起诉讼。

另查明，案涉房屋所涉工程于2021年6月23日竣工验收备案。根据《惠州市惠阳区住房和城乡建设局关于印发惠阳区建筑施工领域节后复工复产工作指引的通知》及《惠州市住房和城乡建设局关于应对××疫情做好复工复产稳定发展工作的通知》等文件可知，2020年2月3日至2020年4月21日是疫情期及企业复工复产期间。

上述事实有《商品房买卖合同（预售）》《东尚华府商品房买卖合同补充协议》、购房发票、入伙通知书、《惠州市惠阳区住房和城乡建设局关于印发惠阳区建筑施工领域节后复工复产工作指引的通知》《惠州市住房和城乡建设局关于应对××疫情做好复工复产稳定发展工作的通知》、东尚华府竣工验收备案表及庭审笔录在卷证实。

本院认为，原被告签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》及《东尚华府商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，被告未按合同约定在2020年12月31日前将案涉房屋交付给原告使用，逾期177天后于2021年6月26日通知原告收楼，违反合同约定。原告诉请被告支付逾期交房违约金有事实和法律依据，予以支持。但因案涉房屋项目开发建设期间发生××疫情，该疫情的发生属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，故应认定为不可抗力。根据《惠州市惠阳区住房和城乡建设局关于印发惠阳区建筑施工领域节后复工复产工作指引的通知》及《惠州市住房和城乡建设局关于应对××疫情做好复工复产稳定发展工作的通知》等文件可知，2020年2月3日至2020年4月21日是疫情期及企业复工复产期间，且案涉房屋所涉工程在该期间尚未竣工验收，故本院酌定扣减被告因疫情导致迟延交房天数为86日（2020年2月3日至2020年4月30日）。据此，被告应按合同附件十一补充协议第四条第10项约定逾期交房不超过180日的、以原告已付房款按日万分之一向原告支付的违约金应为5969元【655974元×0.0001×91天（177天-86天）】。

综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，判决如下：

被告惠阳区xx实业有限公司应在本判决生效之日向原告范x标、朱媱媱支付逾期交房违约金5969元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费45元，由被告惠阳区xx实业有限公司承担（被告应当承担的诉讼费在本判决生效之日起七日内缴交，逾期依法强制执行）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判员　　李杏连

二〇二二年五月十日

法官助理　　臧新悦

书　记员　　钟艳玲