购房合同签订后,因房屋处于抵押无法办理产权登记的,视为购房者合同目的无法实现

发布时间:2024-06-14 作者:惠阳房产律师 13825405288  来源:

惠阳房产物权纠纷律师 13825405288认为:签订商品房买卖合同后,因合同约定房屋始终处于抵押状态,致使产权无法办理至购房方名下的,视为购房方合同目的无法实现,购房者有权请求解除合同并返还购房款项及其利息。

【案情简介】:

2020年11月5日,原被告双方同时签订《认购书》《商品房买卖合同》,约定原告购买被告位于惠州市惠阳区××号商铺,该商铺的总价款为267000元。被告应当在2020年12月31日前交付商铺给原告。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定,被告应在原告交清房款后150个工作日为原告办理房屋所有权证书等。合同签订后,原告于2020年11月5日向被告付清房款267000元。2020年12月4日,被告将案涉商铺登记抵押给农商银行。原告认为被告擅自将案涉商铺抵押给农商银行,导致原告无法实际取得该商铺的所有权,被告已通过其行为明确表示不履行合同主要义务,遂成讼。

另查明,2020年11月5日,原告与案外人惠州市迈得商业运营管理有限公司就案涉商铺签订《商铺委托经营管理合同》。

【律法分析】:

原被告签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方应按约履行合同义务。本案中,案涉商铺至今处于抵押状态,产权无法办至原告名下,原告合同目的无法实现,故原告请求解除案涉《商品房买卖合同》、退回购房款267000元及资金占用期间利息(以已付购房款267000元为基数,从原告付款之日2020年11月5日起按同期一年期贷款市场报价利率计至付清款日止),有事实及法律依据,予以支持。原被告签订的《认购书》已被《商品房买卖合同》所覆盖,且双方在《商品房买卖合同》中并无约定定金罚则,故原告诉请被告双倍返还购房定金50000元,没有依据,不予支持。被告不是案涉《商铺委托经营管理合同》签订主体,原告诉请被告支付租金9378元,没有事实和法律依据,予以驳回。

x坤、惠州市xx房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

2022)粤1303民初1930号

原告:吴x坤,男,1953年10月1日出生。

委托诉讼代理人:王x敏,系广东xx律师事务所律师。

被告:惠州市xx房地产开发有限公司,住所地:惠州大亚湾澳头安惠大道。

法定代表人:吴x武。

委托诉讼代理人:俞x,广东xx(惠阳)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:吴x弘,广东xx(惠阳)律师事务所实习律师。

原告吴x坤诉被告惠州市xx房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2022年3月16日受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王x敏和被告委托诉讼代理人俞永、吴曾弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告于2020年11月5日签订的《认购书》。2、被告向原告返还购房款267000元及资金占用付费(以267000元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年11月5日起计算至全部清偿之日止,暂计至2022年1月19日为12428.85元)。3、被告双倍返还原告购房定金50000元。4、被告向原告支付拖欠2021年8月至2022年1月的租金9378元。5、本案诉讼费由被告承担。以上金额暂合计:338803.85元。事实与理由:2020年11月5日,原告与被告签订《认购书》,约定:1、由原告向被告购买位于惠州市惠阳区××,建筑面积8.87㎡,用途为商业,于2020年12月31日之前交付使用;2、总价人民币267000元,一次性付款,定金50000元;3、为实现商场的整体商业价值及便于统一品牌管理,原告统一在购买商铺后将物业出租给惠州迈得生活管理有限公司,并委托该公司对该物业进行统一设计、装修、管理、转租、招商、广告及品牌推广,委托期限为2020年12月30日至2030年12月29日;4、每月返租的租金为1625元。《认购书》签订后,原告通过刷卡支付的方式向被告支付全部购房款267000元。签订合同后,被告并未通知原告签订正式的《商铺买卖合同》,也未协助原告办理不动产权登记手续。自2021年10月起,被告未再向原告支付返租租金。2020年12月4日,被告在未告知原告且未征得原告同意的情况下,擅自将涉案商铺抵押给惠州农村商业银行股份有限公司水口支行,被告以上种种行为已明确表明,被告已无继续履行《认购书》,并拒绝交付房屋,遂提起诉讼。

诉讼过程中,原告将上述第一项请求变更为解除双方签订的《商品房买卖合同》。

被告答辩称,第一点,原告请求解除双方签订的商品房买卖合同,没有事实和法律依据。双方签订的商品房买卖合同不具备法定或约定的解除条件。第二点,基于双方签订的商品房买卖合同不具备解除条件,原告诉请返还购房款267000元及资金占用费用暂计12428元,不应得到支持。原告请求双倍返还购房定金,没有事实和法律依据。第三点,原告请求被告支付2021年8月至2022年1月的租金,没有事实和法律依据,因为被告并未与原告签订案涉商铺的租赁合同,也不是租金支付的适格主体。基于上述事实理由,请求法庭查明事实,驳回原告的全部诉讼请求。

本院经审理认定如下事实:2020年11月5日,原被告双方同时签订《认购书》《商品房买卖合同》,约定原告购买被告位于惠州市惠阳区××号商铺,该商铺的总价款为267000元。被告应当在2020年12月31日前交付商铺给原告。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定,被告应在原告交清房款后150个工作日为原告办理房屋所有权证书等。合同签订后,原告于2020年11月5日向被告付清房款267000元。2020年12月4日,被告将案涉商铺登记抵押给农商银行。原告认为被告擅自将案涉商铺抵押给农商银行,导致原告无法实际取得该商铺的所有权,被告已通过其行为明确表示不履行合同主要义务,遂成讼。

另查明,2020年11月5日,原告与案外人惠州市迈得商业运营管理有限公司就案涉商铺签订《商铺委托经营管理合同》。

上述事实有《认购书》《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理合同》、发票、银行明细流水、不动产登记查询及庭审陈述为据。

本院认为,原被告签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方应按约履行合同义务。本案中,案涉商铺至今处于抵押状态,产权无法办至原告名下,原告合同目的无法实现,故原告请求解除案涉《商品房买卖合同》、退回购房款267000元及资金占用期间利息(以已付购房款267000元为基数,从原告付款之日2020年11月5日起按同期一年期贷款市场报价利率计至付清款日止),有事实及法律依据,予以支持。原被告签订的《认购书》已被《商品房买卖合同》所覆盖,且双方在《商品房买卖合同》中并无约定定金罚则,故原告诉请被告双倍返还购房定金50000元,没有依据,不予支持。被告不是案涉《商铺委托经营管理合同》签订主体,原告诉请被告支付租金9378元,没有事实和法律依据,予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国合同法》第九十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条的规定,判决如下:

一、解除原告吴x坤与被告惠州市xx房地产开发有限公司签订的案涉《商品房买卖合同》。

二、被告惠州市xx房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起60日内退还原告吴x坤购房款267000元及利息(以267000元为基数,按同期一年期贷款市场报价利率从2020年11月5日起计至付清款日止)。

三、驳回原告吴x坤的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费3191元(已减半收取),由被告惠州市xx房地产开发有限公司承担。被告惠州市xx房地产开发有限公司应承担的诉讼费限于本判决生效之日起7日内缴交,逾期强制执行。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省惠州市中级人民法院。

 

审 判员  李杏连

二〇二二年四月二十六日

法官助理  臧新悦

书 记员  钟艳玲




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