买方主体合法变更后原合同约定权利义务不变

【案情简介】：2018年7月21日，被告赵xx作为卖方、案外人涂xx作为买方，在案外人惠州粤xx房地产经纪有限公司的居间下签订《惠州市xxxx服务合同》，约定：被告赵xx将其所有的位于惠州市大亚湾西区西南大道88号龙光城南区＊＊＊转让给涂xx。转让总价为120万元，定金10万元。2019年6月11日，被告赵xx作为卖方、案外人涂xx作为买方，与作为新买方的原告许xx签订《买方主体变更确认书》，三方同意在签署《惠州市二手房买卖合同》及产权转移登记时将涂xx写为许xx名下，由许xx继续履行《二手房买卖及居间服务合同》及相关附件补充协议等项下涂xx未履行的义务，涂xx对许xx承担连带保证责任。2019年8月29日，原、被告签订《广东省房地产买卖合同》并备案，合同约定被告将涉案房屋转让给原告，总金额为130万元。2019年9月26日，涉案房产过户登记至原告许xx名下。2019年12月12日，原告向被告支付购房款97万元。

【律师分析】大亚湾区房产物权律师邱文峰认为：

本案系房屋买卖合同纠纷，被告赵xx与外人涂xx、惠州粤xx房地产经纪有限公司于2018年7月21日签订的《惠州市＊＊服务合同》买方权利义务已概括转让给原告，涉案房屋已过户至原告名下，原告及案外人涂xx已支付相应房款给被告，合同已履行完毕，争议焦点为房屋成交价是120万元还是130万元。对此，分析评判如下：原告与案外人涂xx在《惠州市＊＊服务合同》中约定交易价120万，并在备注中手写约定允许更名，但在备案合同中合同主体变成原告，成交价变成130万，此时如被告认为案外人涂xx利用被告经验缺乏或涂xx掌握有利信息赚取差价，被告可主张撤销其与案外人涂xx签订的合同，而事实上被告选择继履行合同，因此房屋成交价应认定为120万元。在合同权利义务转让给原告的情形下，案外人涂xx已付的房款30万元，视为原告所支付。

许xx与赵xx房屋买卖合同纠纷一案民事一审判决书

（2020）粤1391民初2856号

原告：许xx，男，汉族，住安徽省安庆市

托诉讼代理人：邢xx，广东广和律师事务所律师。

被告：赵xx，男，汉族，住辽宁省建平县

委托诉讼代理人：赵xx，系被告的哥哥，男，汉族，住辽宁省建平县

委托诉讼代理人：陈xx，广东普罗米修律师事务所律师。

原告许xx与被告赵xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告许xx的委托诉讼代理人邢xx，被告赵xx的委托诉讼代理人赵xx、陈xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告许xx向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付多收的房款70000元；2．判令被告向原告支付利息直至付清欠款为止，暂计至2020年5月31日为1210元；3．判令被告承担本案诉讼费。

事实和理由：2018年7月21日被告与涂xx签订了《惠州市＊＊＊＊＊＊＊＊服务合同》，该合同约定涂xx购买被告名下龙光城71栋301房产，买方应总共支付30万元定金，其中合同签订时支付5万元，合同签订之日起5日内再支付5万元，双方约定买方有权更名，2019年6月21日过户，买方在2018年12月31日之前支付剩余20万定金。剩余房款以银行贷款方式支付。如因合同产生争议无法协商解决时，由该房产所在地人民法院诉讼解决。合同签订当天，即2018年7月21日，涂xx向被告支付定金5万元，7月23日又支付5万元。2018年12月31日涂xx通过微信转账给被告30000元，12月31日通过银行转账给被告170000元。2019年6月11日，原告与被告及涂xx三人协议签订了《买方主体变更确认书》，三方同意在签署《惠州市二手房屋买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写于原告名下，由原告继续履行《惠州市＊＊＊＊＊＊＊＊服务合同》及相关附件补充协议等项下原买卖双方未履行的义务，原买方涂xx对原告承担连带保证责任。2019年8月29日双方履行过户手续。除去涂xx向被告已经支付的定金30万元外，原告本应当向被告支付剩余购房款90万元，但由于涉案房产评估价较高，原告向银行多贷了7万元贷款，2019年12月12日原告通过银行转账向被告支付了97万元人民币。对于多出来的7万元，被告本应当返还给原告，但被告见财起意，虽经多次催要，被告以各种理由拒不返还。被告拒不退还款项的行为已经构成违约，根据《民法总则》的相关规定，被告应当退回不当得利并赔偿损失，请求法院支持原告的全部诉讼请求。

被告赵xx辩称，一、合同及补充协议在另案中原告在签订合同时发生重大误解，合同权利义务显失公平等理由请求法院依法予以解除，合同及协议内容对我方无约束力。二、案外人涂xx支付30万元款项与本案原告无关联系，如案外人认可其支付的30万元是原告支付我方的房款，原告于2019年12月12日支付97万元房款共计127万元，涉案房屋真实成交价130万元，原告尚欠被告3万元。三、原告在2019年12月16日向被告支付房款首期款37万元，被案外人涂xx非法转走，即便案外人涂xx因履行赎楼义务而向银行借贷32万元，案外人涂xx非法转走被告5万元房款。四、银行基于借贷人要求放出款项，绝不会贷出超过贷款人要求的金额，即使银行同意贷出款项，原告需要多贷出款项的利息，因此原告无多贷出款项的必要，况且原告作为完全民事行为能力正常人在其账户中收到银行多贷出的款项后，其更没有可能把多贷出的金额作为房款支付给被告，原告主张在银行多贷出7万元然后又从自己账户中多贷出的金额作为房款支付给被告，显然与常理不符。综上所述，原告并没有多支付被告任何款项，相反还少支付被告3万元房款，案外人涂xx非法多转走被告房款5万元，故原告主张没有事实依据，请求法庭依法驳回原告诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：2018年7月21日，被告赵xx作为卖方、案外人涂xx作为买方，在案外人惠州粤xx房地产经纪有限公司的居间下签订《惠州市＊＊＊＊＊＊＊＊服务合同》，约定：被告赵xx将其所有的位于惠州市大亚湾西区西南大道88号龙光城南区＊＊＊＊＊＊＊＊＊转让给涂xx，建筑面积110.72平方米。转让总价为120万元，定金10万元，买方应于签署本合同时支付定金5万元，于签署本合同之日起五日内再支付定金余额5万元。买方应于签署本合同之日起180日内（含当日）内付清首期款（以银行贷款为准）。买卖双方同意预留1万元作为交房保证金，交由居间方托管，居间方在买卖双方办妥房地产交接手续后将该款项退回卖方。第二十一条备注条款约定：买方有权更名，买卖双方同意2019年6月21日过户，买方2018年12月31日之前支付剩下的贰拾万订金，卖方同意满五年过户提供满五唯一资料减免费用，卖方同意签合同当天交房给买方，卖方同意提前交楼给买方装修，买方支付管理费。合同签订后，案外人涂xx分别于2018年7月21日、23日向被告支付购房定金5万元、5万元，于2018年12月31日向被告支付购房款20万元，被告出具《收据》及《收款收据》确认收到上述款项。

2019年6月11日，被告赵xx作为卖方、案外人涂xx作为买方，与作为新买方的原告许xx签订《买方主体变更确认书》，三方同意在签署《惠州市二手房买卖合同》及产权转移登记时将涂xx写为许xx名下，由许xx继续履行《二手房买卖及居间服务合同》及相关附件补充协议等项下涂xx未履行的义务，涂xx对许xx承担连带保证责任。

2019年8月29日，原、被告签订《广东省房地产买卖合同》并备案，合同约定被告将涉案房屋转让给原告，总金额为130万元。

2019年9月18日，被告赵xx作为卖方、案外人涂xx作为买方担保人签订了《房屋买卖交易补充协议》，其中约定：房屋物业费管理费等总计8000元需于2019年9月18日过户当天交付给卖家。补充协议签订后，原告向被告支付了管理费8000元。2019年9月26日，涉案房产过户登记至原告许xx名下。2019年12月12日，原告向被告支付购房款97万元。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，被告赵xx与外人涂xx、惠州粤xx房地产经纪有限公司于2018年7月21日签订的《惠州市＊＊＊＊＊＊＊＊服务合同》买方权利义务已概括转让给原告，涉案房屋已过户至原告名下，原告及案外人涂xx已支付相应房款给被告，合同已履行完毕，争议焦点为房屋成交价是120万元还是130万元。对此，分析评判如下：原告与案外人涂xx在《惠州市＊＊＊＊＊＊＊＊服务合同》中约定交易价120万，并在备注中手写约定允许更名，但在备案合同中合同主体变成原告，成交价变成130万，此时如被告认为案外人涂xx利用被告经验缺乏或涂xx掌握有利信息赚取差价，被告可主张撤销其与案外人涂xx签订的合同，而事实上被告选择继履行合同，因此房屋成交价应认定为120万元。在合同权利义务转让给原告的情形下，案外人涂xx已付的房款30万元，视为原告所支付，在变更新买方为原告后，原告向银行贷款97万元也付给了被告，原告共付购房款共计127万元，故原告请求被告返还多收的房款70000元及利息，有事实和法律依据，本院予以支持。利息以70000元为基数，从原告起诉之日即2020年7月23日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至还清款项之日止。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百五十九条的规定，判决如下：

被告赵xx于本判决生效后十日内向原告许xx退还70000元及利息（利息以70000元为基数，从2020年7月23日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至还清款项之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费790.13元，由被告赵xx负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

审　判员　　薛银标

二〇二〇年九月八日

法官助理　　李红兰

书　记员　　宋煜珍