惠州市惠阳区邱文峰律师：对最高人民法院发布的物业服务合同纠纷典型案例的解读（二）

01 导读：

惠州市惠阳区（大亚湾区）经常处理物业服务合同纠纷的邱文峰律师指出，本案精准厘清了物业服务合同关系与其他法律关系的界限，为惠州市惠阳区（大亚湾区）此类纠纷的处理提供了重要指引。在这里惠阳区（大亚湾区）物业服务合同纠纷的邱文峰律师提醒惠阳（大亚湾）业主，遭遇房屋质量等问题时，需先分清责任主体——房屋质量纠纷的责任方通常为开发商，应通过协商、诉讼等合法途径追责，切勿将不满转嫁至物业费支付上，二者分属不同法律关系，不可混为一谈。同时，也促使物业服务人更加明确自身的义务范围，专注于提供优质的物业服务，共同维护小区的和谐与稳定。

02   基本案情：

某小区建设单位与某物业公司依法签订《前期物业服务合同》后，物业公司便开始为小区提供物业服务。徐某某是该小区的一名业主，然而，自 2019 年 5 月至 2022 年 12 月期间，徐某某却未按时支付物业费。在物业公司多次催告后，徐某某仍未履行缴费义务，于是，物业公司将其诉至法院。

在法庭上，徐某某为自己的欠费行为进行了辩解。他表示，自己之所以拒交物业费，是因为房屋存在厨房设计不合理、排烟倒灌等问题，严重影响了自己的生活质量。他认为，物业公司作为小区的服务提供者，有责任解决这些问题，在问题未得到解决之前，他有权拒绝支付物业费。

03   法院认为：

法院在审理过程中，对案件所涉及的法律关系进行了深入分析。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。以及《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务人应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。法院认为，厨房设计问题并不属于物业服务人应承担的义务范围，徐某某所提及的房屋质量问题属于商品房买卖合同法律关系中的履行瑕疵问题，与案涉物业服务合同属于不同的法律关系，责任主体也并不相同。徐某某主张的因厨房设计不合理所致的损失，与物业公司并无关联，其以房屋质量问题为由抗辩主张不应支付物业费，缺乏法律依据。最终，法院判决徐某某向物业公司支付 2019 年 5 月至 2022 年 12 月的物业费 4500 余元。

04   惠阳区（大亚湾区）物业纠纷邱文峰律师分析

判断物业服务企业是否履约的根据是（前期）物业服务合同的约定和《中华人民共和国民法典》第九百四十二条和《物业管理条例》第三十五条的规定，即物业服务人按照合同约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。物业服务企业若未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害，根据相关法律和司法实践，企业应依法承担相应的赔偿责任。

本案中，被告业主主张：1、小区公共楼道堆放杂物，物业服务企业未及时清理，存在安全隐患。2、家中窗户玻璃因公共区域水管破裂渗水受损，向物业报修后未及时处理。3、开发商承诺的小区配套健身设施未兑现，物业服务企业未协助协调。4、小区停车位规划不足，物业服务企业擅自占用公共绿地增设车位并收费。5、小区监控设备多处损坏，物业服务企业长期未维修更换，影响业主财产安全。6、业主已按约定缴纳物业费，但物业服务企业未公示公共收益收支情况。

此类问题中，部分主张与物业服务合同纠纷并非同一法律关系：开发商承诺的配套设施未兑现，涉及业主与建设单位之间的房屋买卖合同法律关系；停车位规划及增设问题，若涉及规划审批瑕疵，亦属于业主与建设单位的合同纠纷范畴。如因物业服务企业未及时清理楼道杂物、未维修监控设备、未及时处理报修事项等物业服务不到位行为，导致业主人身、财产受到损害的，业主可以向物业服务企业另行主张赔偿，但上述与物业服务合同无关的纠纷，不能构成其拒交物业费的正当理由。

05   法条链接

一、《中华人民共和国民法典》第九百四十二条

物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

二、《物业管理条例》第三十五条

物业服务人应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。