惠州市惠阳区（大亚湾区）邱文峰律师：对最高人民法院发布的物业服务合同纠纷典型案例的解读（一）

01   导读：

  惠州市惠阳区（大亚湾区）经常处理物业服务合同纠纷的邱文峰律师指出，随着城镇化进程的加速，惠州市惠阳区（大亚湾区）的居住形态已从传统乡土模式转向现代小区管理，物业服务合同成为维系业主与物业公司权利义务的核心纽带。然而，兼具服务与契约双重属性的物业关系，往往因权责划分模糊、履约细节争议等问题滋生纠纷，其中业主欠缴物业费后物业公司的应对方式，更是成为惠阳区（大亚湾区）物业纠纷的高发焦点。那么，业主未交纳物业费，物业公司能否直接停用门禁系统？物业能否停水停电？邱文峰律师本文结合典型案例展开解读，为读者提供参考。对于惠阳区（大亚湾区）的业主而言，本文可帮助你了解遭遇门禁停用等侵权行为时的合法维权渠道；对于本地物业公司，文中详细列明了合规催收的具体步骤，规避维权过程中的法律风险。

02   基本案情：未交物业费，门禁被停用

原告张*婷系**花园*业主。2017年7月18日，张*婷与被告广东**物业管理有限公司南通分公司（以下简称中*分公司）签订物业管理服务协议。因长期居住在外地，张*婷2021年9月5日回家后发现，自己的门禁卡功能被被告关闭，无法正常使用小区门禁系统及所在单元西电梯。张*婷认为被告的行为侵犯了自己的合法权益，遂诉至法院，要求被告恢复其对门禁系统及相关电梯的使用权限。

03   法院认为：物业无权停用门禁

法院经审理查明相关事实后，作出如下认定：

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应按约定支付物业费，但物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。门禁系统使用权限是业主基于所有权和物业服务合同享有的合法权利，即便业主未交物业费，物业公司也无权停用门禁，其可通过合法途径主张物业费。

庭审过程中，经法院释明法律规定，被告已恢复原告的门禁卡功能，原告的诉讼请求已实际实现。因原告坚持不撤回起诉，其诉请已无事实依据，法院最终判决驳回原告张*婷的诉讼请求。

04   惠州市惠阳区(大亚湾区）物业服务合同纠纷律师邱文峰分析

一、物业服务合同的核心权利义务

物业服务合同的核心是物业服务人提供约定的物业服务，业主支付相应物业费。业主享有对小区公共设施（包括门禁系统、电梯）的合理使用权，物业服务人负有保障设施正常运行、维护业主合法使用权益的义务。

二、物业公司催交物业费的合法方式

根据《中华人民共和国民法典》相关规定，物业公司催交物业费应通过合法途径：

向业主发送催缴通知，明确欠费金额、缴费期限及逾期后果；

协商不成的，可通过申请调解、提起诉讼等方式主张权利；

严禁采取停用门禁、电梯，断水断电等影响业主正常生活的极端手段。

三、典型意义

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，但实践中业主拖延甚至拒交物业费的情形时有发生，物业服务人往往采用各种方式催交物业费。物业服务人以不给业主激活门禁卡、限制使用电梯等方式催收物业费，实质上是基于其在物业服务合同项下的债权而不当限制了业主的建筑物区分所有权，既缺乏法律依据，也超出了合理必要限度，往往加剧双方的矛盾。物业服务人催交物业费应采用合理方式，业主经催告后在合理期限内仍不支付物业费的，物业服务人可以通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式依法维护自身合法权益，但不应以影响业主正常生活的方式催交。物业公司和业主在履行物业服务合同时均应秉持契约精神，按照物业服务合同约定全面履行自己的义务，共同营造和谐宜居的小区环境。本案判决明确物业服务人应以合理合法形式催交物业费，依法维护业主合法权益。

05   法条链接

一、《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。