惠阳法院：楼上装修致楼下漏水，侵权人需承担修复责任并赔偿合理损失

【律师分析】惠阳办理物权纠纷案件有丰富经验的邱文峰律师分析，在相邻关系中，不动产权利人在使用自身不动产时，负有避免对相邻不动产造成损害的义务。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任；被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。

具体到楼上装修致楼下漏水的情形：

侵权责任认定：若楼上业主装修行为直接导致楼下房屋漏水，造成墙面、家具、灯具等财产损坏，楼上业主作为侵权人，需承担修复受损设施、赔偿合理损失的责任。正如本案中，被告温某城装修导致原告丁某房屋厨房、客厅、公卫漏水，其对漏水成因无异议且愿意承担维修义务，法院据此支持了原告要求修复的诉请。

损失扩大的责任划分：若楼下业主在发现漏水后，未及时采取合理措施防止损失扩大，对于扩大的损失部分，需自行承担责任。但需注意，“及时发现”需结合实际情况判断，不能仅以业主短期不在家为由直接认定其存在过错。本案中，原告虽曾回老家，但发现漏水后及时通知物业并与被告沟通，已尽到合理的权利主张义务，被告以原告“不在家两月余”为由主张原告承担扩大损失责任，未得到法院完全支持。

合理损失的界定：被侵权人主张的损失需符合“填平原则”，即损失应与实际损害相当，且需提供证据佐证。例如租金损失，需参考当地同类房屋租赁市场价格，而非被侵权人单方主张的高额费用。本案中原告诉请每月4500元租金损失，法院结合市场行情酌情确定为每月1500元，最终支持三个月租金赔偿共计4500元，充分体现了对合理损失的界定标准。

  【律师提醒】若遇民事纠纷（如欠款、合同、劳动、离婚、财产分割等），别因不懂程序错过维权时机。建议尽早委托律师，帮您梳理证据、确定诉求、申请财产保全，在庭审中精准陈述案情、有力辩驳，以最大限度维护自身权益。邱文峰律师咨询热线 18948272868/13825405288。 

广东省惠州市惠阳区人民法院

民事判决书

（2024）粤1303民初21**号

原告：丁某，男，汉族，1982年1月27日出生，住址湖南省桃江县。

被告：温某城，女，汉族，1982年3月20日出生，住址广东省五华县。

委托诉讼代理人：王某鑫,北京市盈科（深圳）律师事务所律师。

原告丁某与被告温某城物权纠纷一案，本院于2024年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁某、被告温某城委托诉讼代理人王某鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告丁某向本院提出诉讼请求：1、判令被告修复山河城碧桂园凤仪谷1街16号102室厨房天花墙面、厨房灶台、橱柜、客厅天花板修复、客厅大灯更换、卫生间灯具更换并承担相应费用。2、判令被告补偿原告因维修期间不得正常居住、做饭的租金，按每月2500元，自2023年9月1日起计算至被告实际修复之日止。3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告为惠州市惠阳经济开某小区的业主，被告是其正楼上的邻居。2023年7月中旬原告有事回老家，被告在这期间装修，等到原告回来时候发现厨房客厅开始漏水，厨房墙面客厅天花板上已经渗水，厨房厨具橱柜，客厅大灯都已不能正常使用，随即原告便通知小区物业上门查看，经过某某公司工作人员检查发现原告厨房客厅漏水的原因是被告装修期间所导致造成。原告多次找被告要求期恢复原样，并给予了一定时间来修复，被告一开始答应，国庆前处理好，后来就各种理由搪塞，物业也从中协调多次无果，为此特向贵院起诉，请求依法保护其合法权益。

被告温某城辩称，一、原告对于装修损害有及时发现的注意义务，其应对房屋损失的扩大承担一定责任。根据被告提交的证据3，被告对惠州市惠阳经济开发区某房的装修时间为2023年7月11日——2023年7月16日、2023年8月4日-2023年8月9日，合计仅12天，被告在装修期间按照规定在小区物业处办理了装修许可申报并获批准。原告作为被告楼下的住户即相邻权人，应对自己的不动产的相邻关系和房屋物权保护具有审慎的注意义务。而原告未对自己的不动产尽到照看义务，导致被告装修时漏水不能及时被发现，直到2023年9月19日物业才第一次联系被告告知漏水事宜。进而导致原告的家具损失进一步扩大，因此原告应对扩大损失承担相应的责任。此外，房屋漏水系屋面逐渐渗漏所导致，并不会在被告刚刚进行装修时就造成屋面漏水，因此实际漏水的时间只能远少于12天，若原告能尽到对自己房屋的维护审慎义务，则完全能够避免本案情况，也即是正常情况下被告漏水影响原告厨房使用的时间远少于12天。二、原告诉请赔偿金额畸重，不应被支持，被告最多仅对厨房漏水面积承担对应的损失。首先，原告诉请的赔偿包含厨房客厅天花板厨房、整套厨具橱柜、客厅吊灯的费用10万元，但原告没有提供任何损害、购买及修复费用的证据，其无法证明其诉讼请求，故不应被支持。其次，按理被告仅需承担修复漏水屋面的责任，客厅的吊灯、厨具橱柜等均属于扩大损失，应由原告自己承担。被告导致原告房屋天花板漏水后，被告从其屋内很难及时发现，若非原告告知，其永远都不会知晓此事。而原告不在家两月余，导致未能及时发现漏水情况，存在扩大损失的过错。该裁判精神在被告提交的证据四一份裁判文书中均有体现。再次，原告诉请150元／天的租金损失过高，被告通过询问中介、在市面常见的“贝壳ａｐｐ”上搜索到的相近面积房屋租金看，原告房屋的租金根据装修不同大约在1000-1500元／月。原告诉请150元／天则达到了4500元／月，完全不符合损失填平原则，且原告未提出实际证据证明已产生此项花费。最后，根据被告提交的证据1、2，整个房屋约141平米四室两厅，仅约6平米的厨房不能使用，其他房间均可居住，被告最多承担厨房对应面积比例的住房损失。三、被告一直愿意承担责任，且有积极解决问题的态度，且愿意帮助原告修复漏水天花板。2023年9月19日，原告与被告进行沟通后，被告答应原告在国庆前修复好受损的房屋，但当时经双方沟通协商，因房屋天花板未干透，当即修复效果不好，故双方已经确定等天花板的水干透后再来修复。10月份原告称厨房有异响，被告立即从深圳过去，请师傅检修出打火石需要更换，当即付款几百元更换新燃气灶，由此可见被告一直积极在处理此事，而且持续履行自己的修缮义务。至此被告仍愿意修复因装修漏水给原告房屋带来的损坏，被告每每与原告沟通此事，原告均坚持十几万的赔偿要求，实在无法满足，请法庭综合本案案情，做出公正判决。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实，本院经审理认定事实如下：原告丁某为惠州市惠阳经济开发区某房的业主，被告温某城为惠州市惠阳经济开发区某房的业主。2023年8月13日原告向物业反映楼上装修导致屋顶墙面开裂及渗水现象，2023年9月9日原告向物业反映屋内存在大面积漏水现象，物业将漏水情况告知被告后，被告表示隔天会派人到现场处理。2023年9月19日物业再次联系被告处理漏水事宜，被告回复好的，但一直未履行，遂原告向本院提起本案诉讼。

庭审时，原被告双方均确认案涉碧桂园山河城凤仪谷1街16号102室房产漏水位置为厨房、客厅、公卫，并对漏水事实及成因无异议。被告表示同意修复山河城碧桂园凤仪谷一街16号102室厨房天花墙面、厨房灶台、橱柜、客厅天花板及更换客厅大灯、卫生间灯具并承担相应费用。

本院认为，本案为物权纠纷。公民的合法财产权益受法律保护,侵权行为人侵害他人合法财产权益的,应当依法承担责任。因被告温某城对漏水的成因予以认可亦愿意承担维修义务，故对原告主张被告修复案涉碧桂园凤仪谷一街16号102室房屋厨房天花墙面、厨房灶台、橱柜、客厅天花板及更换客厅大灯、卫生间灯具并承担相应费用的诉请，本院予以支持。对于原告主张主卫漏水维修的诉请，因该卫生间距漏水位置较远且原告亦确认漏水区域不包含三间卧室，故对原告主张主卫亦存在漏水、需要维修的主张，本院不予支持。对于原告主张维修期间的租金补偿，根据原告提供的图片及双方认可的漏水位置可知，漏水范围面积较大，且维修过程亦会对原告使用案涉房屋产生一定影响，原告丁某主张修复期间租金损失符合法律规定。但原告丁某也应当及时主张权利，避免损失扩大，结合2023年9月19日被告温某城已关停水阀，双方仅对修复问题存在争议事实，参考案涉房屋租赁市场的交易价格，故本院酌情确定被告温某城补偿原告丁某三个月房屋租金即4500元（1500元／月×3）。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五、一千一百七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下：

一、判决被告温某城于本判决生效之日起七日内向原告丁某履行修复案涉碧桂园凤仪谷一街16号102室房屋厨房天花墙面、厨房灶台、橱柜、客厅天花板及更换客厅大灯、公卫灯具的义务，维修费用由被告温某城承担；

二、判决被告温某城于本判决生效之日起七日内向原告丁某赔偿租金4500元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2300元（原告已预交），经本院征询原告同意，原告预交的诉讼费2300元由被告温某城于本判决生效之日起七日内径直支付给原告丁某。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审判员　李某

二〇二四年三月二十九日

书记员　曹某(兼)