【律师分析】惠阳房产邱文峰律师分析，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中明确核心规则：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

该规则的核心在于优先保障商品房消费者的基本居住权益 —— 居住权是公民的基本生存权利，当开发商因债务纠纷导致已售房屋面临建设工程价款优先受偿、抵押执行等风险时，符合 “居住目的 + 全部价款” 条件的消费者，其获取房屋交付的权利应置于其他债权之前，避免 “房财两空” 的困境。

本案中，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，被告未按约定时间交房且逾期超 180 日，楼盘停工无交付可能，原告作为商品房消费者，有权依据上述规定解除合同、要求返还购房款及利息，并主张价款返还请求权的优先受偿地位。

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广东省惠州市惠阳区人民法院

民 事 判 决 书

原告：袁某甲，男，汉族，1996年6月7日出生，住址广东省惠州市惠城区，公民身份号码XXX

委托诉讼代理人：范某，广东邦翰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴某芬，广东邦翰律师事务所律师。

被告：惠州市某有限公司，住所惠阳区，统一社会信用代码914413xxxxxxxxxxxx。

法定代表人：赵某。

委托诉讼代理人：袁某乙，被告公司员工。

原告袁某甲诉被告惠州市某有限公司（以下简称某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人吴某芬、被告的委托代理人袁某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告袁某甲的诉讼请求：一、请求贵院依法判决解除原告与被告于2023年7月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、编号为惠阳（2023）100084**的《商品房买卖合同(预售)》及其补充协议；二、请求贵院依法判决被告向原告返还已付购房款1445000元及利息，利息自2023年8月2日起计至被告清偿完毕购房款之日止，现暂计至2025年6月10日为129457.95元(按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的标准计算)；三、请求贵院依法判决原告诉请返还或赔偿的全部价款及孳息的返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权等;四、请求贵院依法判决被告承担本案诉讼费、保全费、公告费（若有）。

事实与理由：原告于2023年7月13日与被告签订了编号为惠阳(2023)100084**的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、编号为惠阳（2023）100084**的《商品房买卖合同(预售)》及其补充协议，购买由被告开发建设的位于惠州市惠阳区。原告于2023年7月30日向被告支付了240000元，2023年7月31日向被告支付了410000元，2023年8月1日向被告支付了423000元，2023年8月2日向被告支付了372000元，合计支付了购房款1445000元。按照买卖合同的约定，被告应当于2024年12月31日前交付涉案房产，但是超过交付期限后被告一直迟迟未交付涉案房产，故原告向贵院起诉。

依据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款第（2）项约定：“逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0%向买受人支付违约金。”被告逾期交付涉案房产超过180日的，原告有权行使合同解除权，鉴于被告至今都未向原告交付涉案房屋，被告的行为已经构成根本违约，故原告请求解除涉案房屋买卖合同及要求被告按照合同的约定退还原告已支付的购房款，被告向原告支付已付购房款利息。

同时，依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行）法释〔2023〕1号第三条：“三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”被告逾期交房已达两年零六个月，涉案楼盘天著春秋至今仍处于停工状态，同时被告截止目前被其他债权人申请执行标的达33904.24万元，涉案楼盘375套房产目前已被惠州市中级人民法院司法拍卖中，几乎全部流拍，被告已无交付涉案房屋的可能。因被告无法交房已严重损害原告的合法权益，故原告请求主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

综上，为维护原告的合法权益，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。

被告惠州市某有限公司辩称，对于原告的起诉的事实无异议，对原告的诉讼请求没有异议。

本院审理查明，2023年7月13日，原告袁某甲（买受人）与被告某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议一，约定原告袁某甲购买被告某公司开发建设的位于惠州市惠阳区，预测建筑面积123.56平方米，总价款1211320元；原告袁某甲分2期支付该商品房全部价款，首期款717500元应当于2023年8月13日前支付，剩余房款最迟应当在商品房交付之日付清；被告某公司应当在2024年12月31日前向原告袁某甲交付该商品房，逾期交房超过180日后，原告袁某甲有权解除合同，被告某公司应自解除合同通知送达之日起15日内退还原告袁某甲已付全部房款（含已付贷款部分）。同日，原告袁某甲（买受人）与被告某公司（出卖人）就被告某公司开发建设的惠州市惠阳区签订《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议一，约定总价款1209467元，首期房价款727500元，此外的合同付款方式及期限、商品房交付时间及逾期交付责任与《商品房买卖合同（预售）》约定一致。原告袁某甲于2023年7月30日至2023年8月2日期间陆续通过银行转账方式向被告某公司支付了房款共计1445000元，被告某公司向原告袁某甲出具了收款收据，确认收到上述款项作为的房款。截至本案庭审时，案涉两套房屋仍未交付，原告袁某甲经催告交房未果，遂向本院提起诉讼。

上述事实，有《商品房买卖合同(预售)》及其补充协议、原告支付房款的转账凭证及收据、庭审笔录及其他证据予以佐证。

本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告袁某甲与被告某公司签订《商品房买卖合同（预售）》是各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人应当严格遵守并执行。现被告某公司未按约定履行交房义务已超过180日，案涉楼盘已于2024年9月停工至今，仍未复工，无法向原告袁某甲交付房屋，原告袁某甲的合同目的已无法实现，被告某公司的违约行为构成根本性违约，依法应承担违约责任。原告袁某甲依据合同约定诉请解除案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、并要求被告某公司返还已付购房款1445000元及利息（以1445000元为基数，自2023年8月2日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），于法有据，本院予以支持。

关于优先受偿权问题。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条规定：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”。原、被告均确认涉案房屋不能交付且无实际交付可能，在此情况下，原告袁某甲作为商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，合法有据，本院予以支持，但应仅限于原告袁某甲向被告某公司支付的购房款1445000元。本案诉讼因被告某公司违约引起，本案受理费由被告某公司承担。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》【法释（2023）1号）第三条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释（2022年修正）》第九十条，判决如下：

一、自本判决生效之日起解除原告袁某甲与被告惠州市某有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、《商品房买卖合同(预售)》及其补充协议。

二、被告惠州市某有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告袁某甲返还已付购房款1445000元及利息（以1445000元为基数，自2023年8月2日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付）。

三、对于本判决第二项确定的被告惠州市某有限公司应当退还的购房款1445000元，原告袁某甲享有的价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

四、驳回原告袁某甲的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法（2021年修正）》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费17922元（原告已预交），由被告惠州市某有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。