在合同期内未经承租人同意将租赁房屋换锁存在违约责任

【案件事实】2018年5月6日，原告黄*曼与被告徐*签订一份《中介房屋租赁合同》，约定：被告徐*将位于惠州市大亚湾*城XX栋XX单元XX房出租给原告黄*曼使用。一、租用期限从2018年5月6日至2019年5月6日，租期一年，原告只有使用权；二、租金每月1400元，租金一个月付一次（先付后住）；三、租赁期间原告可将房屋用于住房，房屋不得转租或转借他人使用，如需改变用途或者转租，需征得被告同意；……合同签订时原告黄*曼向被告徐*支付了押金2800元及一个月房租1400元，2018年5月的物业费、水电费及燃气费共479.12元未支付。2018年5月27日，原告通知被告徐*退租及转租事宜，被告不同意原告自行转租，2018年5月31日被告徐*对涉案房屋门锁进行更换，2018年6月1日，被告徐*将涉案房屋另租他人。

【大亚湾法院】本案属房屋租赁合同纠纷，原告黄*曼与被告徐*签订的《中介房屋租赁合同》约定：合同期限从2018年5月6日至2019年5月6日，房屋不得转租，如需转租需征得被告同意，租期未满，被告不退押金，如原告退租，应提前一个月征求被告意见。本案中，原告租赁房屋不满一个月即通知被告退租，并打算转租，违反合同约定，按理押金不予退回。但是原告已付清一个月房租，使用期限应至2018年6月5日，在此期间被告对涉案房屋门锁进行更换，剥夺原告居住使用的权利，亦存在一定过错，双方违反合同，应当各自承担相应的责任。因此，原告交付的押金2800元应予退回，使用期间欠付的物业费、水电费及燃气费共479.12元应予支付。至于反诉原告徐*主张滞纳金100.61元，无事实和法律依据，不予支持。

惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤1391民初1**5号

原告（反诉被告）：黄*曼，女，汉族，1993年9月14日出生，住广东省惠州市惠城区。

被告（反诉原告）：徐*，女，汉族，1983年5月22日出生，住广东省惠州市大亚湾。

原告(反诉被告)黄*曼诉被告（反诉原告）徐*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月16日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)黄*曼、被告（反诉原告）徐*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄*曼向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付合同违约金2800元（原房租双倍），以及当时未退还的房租押金2800元，以上合计5600元；2.被告承担本案诉讼费用。

事实和理由：2018年5月6日，原告与被告签订房屋租赁合同，租期一年至2019年5月6日。根据该合同规定，双方欲退租或收回租赁，需提前一个月征求对方意见。2018年5月27日，原告因工作调动，请求房东意见，说明了原因，询问被告是否可以转租，已经帮被告找到新租客，并且承诺中介费用原告自己承担。被告当时表示同意。2018年5月28日，被告与中介已经约定新租客的签约时间在6月2号。2018年5月31日，被告跟中介拿了房子钥匙并擅自把门锁更换，没有告知原告。被告告知中介房子自己已经出租给了别人。原告声明，一切都有提前告知被告，并征得同意后才做。提前把钥匙给了两把给中介，是因为方便日后中介带人看房，因为原告本人少在大亚湾，并没有说可以交房。而被告却私自在没有告知原告的情况下进了房子，并强行换了门锁，是否可告侵权。并且该月房租已经结清，6月6日前该房子理应是原告使用权。房子租期至2019年5月6日。被告在没有结束与原告合同租赁期间，擅自换了门锁，并与他人签下另一份租赁合同，事后不给任何交代，把中介和被告的微信拉黑，电话拒接，报警后不配合警方，任何方式都不出面协调，态度恶劣。还发短信恐吓原告。综上所述，为维护合法权益，原告根据我国法律的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。

被告徐*辩称，一、原告诉状中所陈述事件与客观事实不符；二、原告诉状中所陈述事件互相存在矛盾的部分；三、原告起诉书中无法律依据的内容；四、证据存在问题。综上，与原告签订的房屋租赁合同在5月29日当天已经失效，被告已经收回房屋使用权，原告租房押金自动变为违约金。因此，原告起诉无有效合同支持，原告诉状陈述事实不准确，理由不充分，请驳回原告起诉。

反诉原告徐*向本院提出反诉请求：1.请法院依法责令黄*曼撤销起诉；2.判令反诉被告黄*曼向反诉原告支付欠缴纳的物业、水电及燃气费479.12元，以及滞纳金100.61元，以上合计579.76元；3.判令反诉被告黄*曼承担本案诉讼费用。

事实和理由：依据以下事实和依据，我有解除合同、收回物业并追缴费用的权利。事实如下：一、反诉被告黄*曼突然提出合同变更（包括提前退租、房屋转租）等事项。黄*曼在入住28天后，突然于5月27日晚上在微信上给我发送了语音留言，表示房子不再续租，黄*曼此前从未就合同变更跟我做过任何形式的沟通交流；二、我多方沟通了解具体租房变动的信息，黄*曼无回应。我是在29日早上才注意到黄*曼27日晚间在微信留言，由于事发突然（几日前黄*曼还在微信与我沟通下水道不够通畅的问题），语音内容不够详实，我随即多次联系黄*曼，均无任何回应；三、我向中介讲明租客的违约事实并明确反对其转租的行为。5月29日当天我与中介取得联系，对中介明确提出房子不是黄*曼想转租就转租的，中介表示黄*曼应该在房子转租前跟房东沟通；四、我辗转与另外一名租客取得联系，电话沟通中明确告知对方与黄*曼提前退租并擅自转租属于违约，押金不退，房屋收回。主要依据：1.租客自行退租；2.信息告知不及时；3.擅自转租却事后告知；4.杂费逾期未缴纳，租赁合同第四条规定租赁期内，水、电、有线电视、物业、卫生、电话等费用均由乙方承担，此前双方口头约定每月3号前交纳杂费，6月2日，我通知黄*曼交纳物业等欠费，其表示当天一定会交，但至今未交；5.租客合同租期未满提前解约。

反诉被告黄*曼辩称，反诉原告没有说明什么时候交水电费，合同没有失效。

本院经审理认定事实如下：2018年5月6日，原告黄*曼与被告徐*签订一份《中介房屋租赁合同》，约定：被告徐*将位于惠州市大亚湾*城XX栋XX单元XX房出租给原告黄*曼使用。一、租用期限从2018年5月6日至2019年5月6日，租期一年，原告只有使用权；二、租金每月1400元，租金一个月付一次（先付后住）；三、租赁期间原告可将房屋用于住房，房屋不得转租或转借他人使用，如需改变用途或者转租，需征得被告同意；四、租赁期限内，水、电、有线电视、物业、卫生、电话等费用均由原告承担，原告预付押金2800元，租赁期满，双方结清所有费用后，押金退还原告。如原告租期未满，被告不退押金……六、租赁期内，双方如遇特殊情况，欲收回租赁或退租，应提前一个月征求对方意见。合同签订时原告黄*曼向被告徐*支付了押金2800元及一个月房租1400元，2018年5月的物业费、水电费及燃气费共479.12元未支付。

2018年5月27日，原告通知被告徐*退租及转租事宜，被告不同意原告自行转租，2018年5月31日被告徐*对涉案房屋门锁进行更换，2018年6月1日，被告徐*将涉案房屋另租他人。

本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，原告黄*曼与被告徐*签订的《中介房屋租赁合同》约定：合同期限从2018年5月6日至2019年5月6日，房屋不得转租，如需转租需征得被告同意，租期未满，被告不退押金，如原告退租，应提前一个月征求被告意见。本案中，原告租赁房屋不满一个月即通知被告退租，并打算转租，违反合同约定，按理押金不予退回。但是原告已付清一个月房租，使用期限应至2018年6月5日，在此期间被告对涉案房屋门锁进行更换，剥夺原告居住使用的权利，亦存在一定过错，双方违反合同，应当各自承担相应的责任。因此，原告交付的押金2800元应予退回，使用期间欠付的物业费、水电费及燃气费共479.12元应予支付。至于反诉原告徐*主张滞纳金100.61元，无事实和法律依据，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）徐*自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄*曼退还押金2800元；

二、原告（反诉被告）黄*曼自本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）徐*支付物业费、水电费及燃气费共479.12元；

三、驳回原告黄*曼其他的诉讼请求；

四、驳回反诉原告徐*其他的诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费25元，由原告黄*曼负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告徐*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

审判员  薛银标

二〇一八年九月四日

法官助理李红兰

书记员李熠