协议终止房屋租赁合同后逾期腾退房租导致的租金损失由承租人承担

【案件事实】原告与被告签订《研发孵化楼Ｂ栋房屋租赁合同》，约定：原告将坐落在大亚湾**园**路5号研发孵化楼Ｂ栋401、402号房共2014年7月1日243平方米的场地出租给被告作为办公场所使用，租赁期为一年，计收租金时间为2014年7月1日至2015年6月30日止；租赁期间如被告因特殊原因提前退租时，应提前一个月通知原告；2015年7月1日，上述房屋租期届满，原、被告续签了上述房屋的《研发孵化楼B栋房屋租赁合同》，将房屋计价面积由243平方米调整为249平方米，续租期限仍为一年，即自2015年7月1日起至2016年6月30日止，其余合同内容未变。2015年12月31日，原、被告协商一致，原告同意被告自当日起不再租赁原告的上述房屋。此后，原告未再在上述房屋内办公，但也没有将房屋腾空交付给原告，也没有向原告交纳所欠款项。为此，原告于2017年3月10日向本院起诉，提出前述诉讼请求，被告将房屋内的办公设施搬走腾空并将房屋交付给原告。2017年5月27日。

【大亚湾法院】原、被告签订的上述合同已于2015年12月31日经双方协商一致提前终止，对此，原、被告均予以认可，本院予以确认。上述合同权利义务的终止，不影响合同有关被告承担违约责任等结算清理条款的效力。合同权利义务终止后，被告仍应就自己先前的违约行为承担相应的违约责任。考虑到原告在合同终止后，针对被告没有及时搬迁退还房屋的行为，原告没有及时行使收回租赁房屋的权力和采取其他善意合理的措施防止房屋租赁损失的扩大，其对自己因此而扩大的损失无权要求被告予以赔偿。因此，综合全案情节，本院对被告逾期搬迁房屋所造成原告的房屋租金损失，酌情确定为15000元。

惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）粤1391民初4*1号

原告：惠州大亚湾**投资有限公司，住所地：惠州大亚湾。

法定代表人：陈**。

委托代理人：董**，广东**律师事务所律师。

委托代理人：黄**，广东**律师事务所律师。

被告：惠州市*林**有限公司，住所地：惠州大亚湾。

法定代表人：谢**。

委托代理人：张**，系该公司职员。

原告惠州大亚湾**投资有限公司与被告惠州市*林**有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠州大亚湾**投资有限公司的委托代理人董**、黄**，被告惠州市*林**有限公司的委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告惠州大亚湾**投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付租金、物业管理费、水电费等费用合计64767元；2、解除原、被告于2015年7月1日签订的房屋租赁合同；3、判令被告按每平方米每日18元的标准支付自2016年1月1日起至搬离返还租赁房屋止的房屋占用费；4、判令本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由：2014年7月1日，原告与被告签订《研发孵化楼B栋房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁坐落在大亚湾**园**路5号研发孵化楼B栋401、402号房共243平方米的场地，计收租金的时间为2014年7月1日至2015年6月30日止，租金为人民币18元/平方米/月，即4374元/月，物业管理费为729元每月，双方再次签订《研发孵化楼Ｂ栋房屋租赁合同》，约定被告继续向原告租赁前述场地，但将场地占用面积调整为2015年7月1日249平方米，相应的租金调整为每月4482元，物业管理费调整为747元，计收租金的时间为2015年7月1日至2016年6月30日止，被告提前退租，不再租赁前述场地，但自2015年12月31日2014年11月1日起至2015年12月31日止，被告共计拖欠原告租金等费用64767元未支付，包括2015年1月1日至2015年12月31日租金合计53136元、2015年1月1日至2015年12月31日物业管理费合计8856元、2014年11月1日至2015年12月31日水电费合计2775元。原告多次致函被告要求其清偿拖欠费用并于2016年12月26日委托规定**律师事务所向被告发出律师函，函告被告拖欠费用的金额及要求被告付清拖欠的租金等费用。但被告迟迟未向原告支付租金等费用，已构成违约。故原告向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。

原告为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1.《创新大厦房屋租赁合同》两份；2、《律师函》；3、《*林**欠费明细》。

被告辩称，原告所诉我公司拖欠原告合同期内租金的情况属实，但是，在合同到期前，我公司已经书面通知原告不再租赁房屋了，所有室内物品也都不要了。合同期限届满后，我公司也已将房屋钥匙交还给了原告，不存在合同期满继续占用原告房屋的情况。合同期满后，如果原告认为我公司仍然占用所租赁房屋，原告也有义务提醒我公司搬离。现在如果原告不认可我公司按期搬离所租赁房屋的事实，我公司愿意与原告协商，就合同期外的房屋占用费，给予原告适当补偿。

被告为支持其主张，依法向本院提交了一份《申请书》作为证据。

经审理查明，原告与被告签订《研发孵化楼Ｂ栋房屋租赁合同》，约定：原告将坐落在大亚湾**园**路5号研发孵化楼Ｂ栋401、402号房共2014年7月1日243平方米的场地出租给被告作为办公场所使用，租赁期为一年，计收租金时间为2014年7月1日至2015年6月30日止；租赁期间如被告因特殊原因提前退租时，应提前一个月通知原告；租金为每平方米每月18元，即每月4374元，管理费为每平方米每月3元，即每月729元；租金和管理费按月支付，每月25日前交纳下一个月的租金；合同签订之日起被告需支付原告2个月房租作为房屋押金，即交8748元押金，且支付一个月租金及管理费，两项共计13851元；水电费由原告统一缴纳后按被告实际用量收取；合同到期之日，经原告确认房屋情况完整无损后，房屋押金将原数退还被告。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但是，被告依约向原告交纳了8748元押金，并按约向原告交纳了2014年12月31日之前的房租、管理费，以及2014年10月31日之前的水电费。

2015年7月1日，上述房屋租期届满，原、被告续签了上述房屋的《研发孵化楼B栋房屋租赁合同》，将房屋计价面积由243平方米调整为249平方米，续租期限仍为一年，即自2015年7月1日起至2016年6月30日止，其余合同内容未变。原、被告同时在合同中约定：合同终止后，被告应于5个工作日内迁离，交回租赁物，并保证租赁房屋等附属设施的完好，同时结清应当由被告承担的各项费用并办理有关移交手续；如被告逾期不迁离或不返还租赁房屋，原告有权收回租赁房屋，并就逾期部分向被告收取双倍租金。该合同签订后，被告继续租赁使用上述房屋，但没再按约向原告交纳房屋租金、管理费和水电费。

2015年12月31日，原、被告协商一致，原告同意被告自当日起不再租赁原告的上述房屋。此后，原告未再在上述房屋内办公，但也没有将房屋腾空交付给原告，也没有向原告交纳所欠款项。为此，原告于2017年3月10日向本院起诉，提出前述诉讼请求，被告将房屋内的办公设施搬走腾空并将房屋交付给原告。2017年5月27日

另查明，被告在上述租赁合同履行期限内，拖欠原告2015年1月1日至12月31日期间的房屋租金53163元、管理费8856元，以及2014年11月1日至2015年12月31日期间的水电费2775元，合计为64767元。

本院认为，原、被告签订的两份《研发孵化楼B栋房屋租赁合同》均是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。被告在租赁使用房屋期间，不按约向原告履行支付租金、管理费、水电费和按期交还房屋的合同义务，应承担相应的违约责任。

原、被告签订的上述合同已于2015年12月31日经双方协商一致提前终止，对此，原、被告均予以认可，本院予以确认。上述合同权利义务的终止，不影响合同有关被告承担违约责任等结算清理条款的效力。合同权利义务终止后，被告仍应就自己先前的违约行为承担相应的违约责任。

原、被告关于“如被告逾期不迁离或不返还租赁房屋，原告有权收回租赁房屋，并就逾期部分向被告收取双倍租金”的约定，属于违约处罚方式的约定。该条款约定双倍计算的逾期退还房屋期间的租金，明显高于原告实际所受租金损失，经被告提出相应请求，应当结合原告实际所受损失的情况予以调整。考虑到原告在合同终止后，针对被告没有及时搬迁退还房屋的行为，原告没有及时行使收回租赁房屋的权力和采取其他善意合理的措施防止房屋租赁损失的扩大，其对自己因此而扩大的损失无权要求被告予以赔偿。因此，综合全案情节，本院对被告逾期搬迁房屋所造成原告的房屋租金损失，酌情确定为15000元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条规定，判决如下：

一、确认原告惠州大亚湾**投资有限公司与被告惠州市*林**有限公司签订的房屋租赁合同自2015年12月31日起终止履行；

二、被告惠州市*林**有限公司在房屋租赁合同期限内所欠原告惠州大亚湾**投资有限公司的租金、管理费、水电费共计64767元，扣除被告已付原告的8748元押金后，余款56019元，由被告惠州市*林**有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告惠州大亚湾**投资有限公司；

三、被告惠州市*林**有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州大亚湾**投资有限公司支付逾期退还房屋期间的房屋占用费15000元；

四、驳回原告惠州大亚湾**投资有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4898元，由原告惠州大亚湾**投资有限公司负担1398元，被告惠州市*林**有限公司负担3500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

审

审判长  罗亚鸼

审判员  薛银标

审判员  曾日华

二〇一七年六月二十五日

法官助理刘海婷

书记员张晓婷