大亚湾律师-仅代付房屋租金不能表明与承租者存在关联

【案件事实】2015年5月28日，原告李*丽与被告一金*隆公司签订了《商品房买卖合同》，主要约定：1.原告向被告一购买位于惠州市大亚湾区**公寓××房（建筑面积66.03平方米），总价款为570000元；2015年5月28日，原告李*丽作为出租方（甲方）与被告二*公司作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：…….2.租赁期限是2015年9月1日至2023年8月31日，共8年即96个月；3.租赁期间，乙方根据经营需要，有权对该房屋进行包括不限于需改变房屋内部结构、格局的装修或设置对房屋结构影响的设备，无需先征得甲方同意，但投资由乙方承担；4.解除合同的约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商同意并签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。2017年6月3日，被告二*公司向原告发出《解除合同通知书》，称因经营发生困难，自2017年6月5日起，解除与原告的房屋租赁合同，并要求原告于2017年6月10日前到被告处办理房屋移交相关手续。原告遂向本院提起了租赁合同纠纷之诉，案号为（2017）粤1391民初**号。

【大亚湾法院】被告一金*隆公司与被告二*公司是否存在关联关系。关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。在本案中，首先，被告一金*隆公司与被告二*公司的控股股东、董事、监事等人员均不相同；其次，原告也没有其他证据证明两被告的实际控制人、高级管理人员存在直接或间接等关系和存在人员混同的情形；再次，虽然被告一金*隆公司曾支付过一次租金给原告，但并不能确认被告一是自身支付，还是代为支付；最后，两被告委托同一位律师代理本案，也不足以说明两被告存在关联关系。因此，本院不认定两被告存在关联关系。

惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）粤1391民初1**1号

原告：李*丽，女，汉族，1979年7月17日出生，户籍住址：四川省渠县，经常居住地：深圳市，

委托代理人：刘**，广东**律师事务所律师。

委托代理人：别**，广东**律师事务所律师。

被告一：惠州市金*隆房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾 。

法定代表人：郑**。

委托代理人：熊**，广东**律师事务所律师。

委托代理人：李*，广东**律师事务所实习律师。

被告二：惠州市*房地产经纪有限公司，住所地：惠州大亚湾 。

法定代表人：冯**。

委托代理人：熊**，广东**律师事务所律师。

委托代理人：李*，广东**律师事务所实习律师。

原告李*丽诉被告惠州市金*隆房地产开发有限公司（以下简称金*隆公司）、惠州市*房地产经纪有限公司（以下简称*公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年9月20日立案受理后，依法由审判员周勇担任审判长，与审判员李海仁、代理审判员钟丹燕组成合议庭，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人别**、两被告委托代理人熊**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李*丽诉称，2015年5月28日原告与被告一签订了《商品房买卖合同》后，被告一以高额返租诱导原告购买房屋。因此，原告于2015年5月28日与被告二签订房屋租赁合同。以上两合同对装修标准、违约责任等条款有明确约定：《买卖合同》第十三条明确约定了被告一关于装饰、设备标准承诺的违约责任；《租赁合同》第十条明确约定“租赁期满，本合同即终止，届时被告二须按不低于精装修交楼标准清单将房屋退还原告（具体明细详见附件三）”。2017年6月原告收到被告二发出的《解除合同通知书》，原告才知*被告并未对涉案房屋进行装修，远远达不到《租赁合同》约定的精装修标准。针对被告的违约行为，原告与被告多次沟通，并于2017年7月10日委托律师向被告发出律师函，要求被告履行装修义务，否则有权依据合同约定要求给予双倍赔偿，但是原告至今未收到任何反馈。2017年8月15日，原告委托惠州市川渠装饰设计工程有限公司对涉案房屋的装修进行评估，将房屋装修至精装修标准，至少需要82876元，被告未按要求履行精装修义务。因此原告有权要求被告赔偿双倍的装修费用。由于装修价格可能需要第三方鉴定，故暂计82876元。涉案房屋系被告一以八年返租高额利益回报的置业计划诱导原告购买。两被告存在不可分割的利益关联，且被告二实际履行支付租金义务，被告二应承担连带赔偿责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、被告立即向原告赔偿房屋未达精装修标准的损失82876元；二、被告承担本案全部诉讼费。

原告李*丽为本院能够支持其诉讼请求，提供以下证据予以证明：

证据一：租赁合同。拟证明原、被告双方签订的租赁合同真实合法有效，合同对租期、租金、违约责任等有明确约定。

证据二：解除合同通知书。拟证明被告未提前三个月通知，单方解除合同，构成违约。

证据三：修复精装修标准估价单。拟证明涉案房屋达到精装修标准所需费用，同时证明涉案房屋未进行精装修。

证据四：律师函及EMS物流单。拟证明原告就涉案房屋未达精装修标准一事与被告进行交涉。

证据五：房产证及查询信息结果。拟证明涉案房产为原告所有。

证据六：照片（于2017年12月9日拍摄，发现与本案鉴定的进度不一样）。拟证明涉案房屋未达到合同约定的装修标准。

原告补充提交证据七：支付业务平台来账凭证。拟证明被告一于2016年8月1日向原告支付了租金2375元，两被告存在关联关系。

被告金*隆公司辩称：一、原告依据商品房买卖合同第十三条向被告一主张未装修房屋损害赔偿无事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。合同第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理，也即需维修至达到交付标准。”被告一金*隆公司在交付房屋时已按照相关合同约定对房屋进行装饰装修，根据附件三的要求，被告一只需完成外墙（瓷砖）、内墙（砂浆抹平）、顶棚（砼面）、地面（砼面捣平）、门窗（电泳铝合金）、厨房（砼面捣平）、卫生间（砼面捣平）、阳台（电泳铝合金）、电梯（日立）。被告一向原告交付房屋时已按照上述要求完成，且原告也没有相应的证据证明被告一未按合同要求进行完工。原告依据与被告二*公司签订的《房屋租赁合同》约定的装修标准向我方主张损害赔偿，其主张的对象以及依据的法律和事实都是错误的。原告提交的证据三评估报告与被告一没有直接关联，其评估的标准是依据原告与被告二*公司签订的《房屋租赁合同》约定的装修标准进行评估，其结果不能适用于原告与被告一签订的《商品房买卖合同》，并且原告主张的房屋未装修的损失82876元是由第三方惠州市川渠装饰设计工程有限公司进行的评估，其第三方未经我方及司法机构认可，其评估的损失我方也不予认可。根据谁主张谁举证的原则，原告需重新向法院申请鉴定得出评估报告后再向我方主张权利。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求，以维护被告一的合法权益。

被告金*隆公司向本院提交了以下证据：

证据一：商品房买卖合同。拟证明涉案房屋的交楼标准。

被告*公司辩称：一、本案属于商品房预售合同纠纷，合同双方为原告和被告一金*隆公司，根据合同相对性原则，被告二并非本案的适格被告。原告与被告二之间签订的是《房屋租赁合同》，双方存在的是房屋租赁合同关系，与商品房预售合同实属两种不同的法律关系，原告若想向被告二主张需另案起诉，被告二在本案中并非适格的被告，原告无权要求我方支付赔偿损失。二、原告主张的赔偿房屋未装修损失82876元无法律和事实依据，请求法院驳回此项诉讼请求。原告依据《房屋租赁合同》第十条向被告二主张房屋未装修损失82876元的合同条件尚未达成，被告二不予认可。合同第十条约定的是：“租赁期满，本合同即终止，届时乙方须按不低于精装修交楼标准单将房屋退还甲方（具体明细详见附件三）。如乙方要求继续租赁，则需提前3个月书面向甲方提出，甲方同意该房屋继续出租的，租赁合同另订。”明显可以看出这里有个时间的限定，是需要租赁期限满后（即从2016年9月1日至2023年8月31日止），被告二才需要装修完毕。而现在期限未到，原告要求被告二按照约定交付精装修的房屋是没有事实和法律依据的。另外，原告主张的房屋未装修损失82876元是由第三方川渠装饰设计工程有限公司进行的评估，其第三方未经我方及司法机构认可，其评估的损失被告二也不予认可。根据谁主张谁举证原则，原告需重新向法院申请鉴定，得出评估被告后再向我方主张权利。综上，请求法庭驳回被答辩人的诉讼请求，以维被告二的合法权益。

被告*公司未向本院提交证据。

经庭审质证，两被告对原告提供的证据一、证据二的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议；两被告对原告提供的证据三、证据四的真实性、合法性、关联性有异议；两被告对原告提供的证据五的真实性、合法性、关联性予以认可；两被告对证据六予以认可，为可以证明涉案房屋已经装修；两被告对原告提供的证据七真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。原告对被告提供的证据一的真实性没有异议，对证明目的不予认可。

以上有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据一、证据二的关联性予以认可；对原告提供的证据三、证据四不予认可；对原告提供的证据七的关联性不予认可。对被告一提供的证据一予以采信。

经审理查明，2015年5月28日，原告李*丽与被告一金*隆公司签订了《商品房买卖合同》，主要约定：1.原告向被告一购买位于惠州市大亚湾区**公寓××房（建筑面积66.03平方米），总价款为570000元；2.出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理，也即需维修至达到交付标准；3.附件三约定的装饰、设备标准是外墙（瓷砖）、内墙（砂浆抹平）、顶棚（砼面）、地面（砼面捣平）、门窗（电泳铝合金）、厨房（砼面捣平）、卫生间（砼面捣平）、阳台（电泳铝合金）、电梯（日立），其他空白。2015年8月31日，原告取得了涉案房屋的房产证。

2015年5月28日，原告李*丽作为出租方（甲方）与被告二*公司作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：1.房屋基本情况：被告*公司承租原告位于惠州市大亚湾区**公寓××号的房屋（建筑面积66.03平方米）；2.租赁期限是2015年9月1日至2023年8月31日，共8年即96个月；3.租赁期间，乙方根据经营需要，有权对该房屋进行包括不限于需改变房屋内部结构、格局的装修或设置对房屋结构影响的设备，无需先征得甲方同意，但投资由乙方承担；4.解除合同的约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商同意并签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。2017年6月3日，被告二*公司向原告发出《解除合同通知书》，称因经营发生困难，自2017年6月5日起，解除与原告的房屋租赁合同，并要求原告于2017年6月10日前到被告处办理房屋移交相关手续。原告遂向本院提起了租赁合同纠纷之诉，案号为（2017）粤1391民初**号。

2017年12月11日，通过勘验，该涉案房屋的具体情况如下：没有通电；墙面表面正在装修；没有配备家俬家电；阳台还未装修，属于毛坯；尚未构建厨房；整间屋子正在装修中，尚未完成。

另查，被告一金*隆公司的法定代表人为郑**，股东为史佳妮、郑**，执行董事为郑**，监事为卢喜悦。被告二*公司的法定代表人为冯**，股东为冯**、林小珑，执行董事为冯**，监事为林小珑。

本院认为，原告李*丽与被告一金*隆公司签订的《商品房买卖合同》、原告李*丽与被告二*经纪公司签订的《房屋租赁合同》均是双方真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，原告、被告一、被告二均应当按照合同的约定履行相应的义务。原告于2017年8月1日提起的（2017）粤1391民初**号房屋租赁合同纠纷一案，原告的诉讼请求是要求支付租金与违约赔偿金，与本案要求赔偿未达精装修标准的损失属于两个完全不同的诉讼请求，故本案不属于重复起诉。

本案的争议焦点是：

一、被告一金*隆公司与被告二*公司是否存在关联关系。关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。在本案中，首先，被告一金*隆公司与被告二*公司的控股股东、董事、监事等人员均不相同；其次，原告也没有其他证据证明两被告的实际控制人、高级管理人员存在直接或间接等关系和存在人员混同的情形；再次，虽然被告一金*隆公司曾支付过一次租金给原告，但并不能确认被告一是自身支付，还是代为支付；最后，两被告委托同一位律师代理本案，也不足以说明两被告存在关联关系。因此，本院不认定两被告存在关联关系。

二、被告一金*隆公司是否须履行装修义务。第一，买卖合同的附件三约定的装饰、设备标准是外墙（瓷砖）、内墙（砂浆抹平）、顶棚（砼面）、地面（砼面捣平）、门窗（电泳铝合金）、厨房（砼面捣平）、卫生间（砼面捣平）、阳台（电泳铝合金）、电梯（日立），其他空白。而从原告提供的证据以及勘验笔录可知，该涉案房屋已经达到了该装修标准。第二，被告一金*隆公司不是《房屋租赁合同》的双方当事人，该租赁合同约定的装修义务不属于被告一金*隆公司的义务。第三，被告一金*隆公司与被告二不存在关联关系。因此，认定被告一金*隆公司不须履行原告诉请的装修义务。

三、被告二*经纪公司是否须履行装修义务。本案为商品房预售合同纠纷，原告依据《商品房买卖合同》请求被告一金*隆公司承担赔偿责任，被告二*经纪公司承担连带责任。原告与被告二存在的是租赁关系而非买卖关系，不可以混为一谈，并且被告二与被告一不存在关联关系，因此，原告不能依据与被告一金*隆签订的《商品房买卖合同》主张被告二*经纪公司承担装修义务。原告与被告二签订的《房屋租赁合同》中第八条约定了被告二有权对涉案房屋进行装修但装修费用自行承担，此条所约定的装修行为系被告二权利而非义务，故原告不得以此主张被告二*经纪公司承担装修的义务。

综上所述，原告要求两被告向原告赔偿房屋未达精装修标准的损失82876元的诉讼请求，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第五十二条、第五十三条《中华人民共和国公司法》第二百一十六条之规定，判决如下：

驳回原告李*丽的全部诉讼请求。

案件受理费1871.9元，由原告李*丽负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

审 判 长  周 勇

审 判 员  李海仁

代理审判员  钟丹燕

二〇一七年十二月二十一日

书 记 员  黄慧谊