逾期交房费用计算从逾期交房之日起至实际交付之日止

大亚湾经济技术开发区人民法院审理的（2019）粤1391民初2**5号商品房预售合同纠纷一案，在2016年2月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于惠州大亚湾××花园××单元××房，总价600000元。合同第八条约定交付期限，被告应当在2016年12月31日前将经综合验收合格的房屋交房给原告使用；第九条约定逾期交房违约责任，被告逾期交房超过360日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同签订后，原告在合同约定的交房日前付清了购房款600000元。被告于2018年2月27日通知原告收房。原告于2018年3月8日收房。

大亚湾经济技术开发区人民法院

民事判决书

（2019）粤1391民初2**5号

原告：庞**，男，汉族，1982年1月29日出生，住广东省湛江市坡头区，

原告：邹**，女，汉族，1988年7月2日出生，住湖南省益阳市大通湖区，

两原告共同委托诉讼代理人：鲁**，广东**律师事务所律师。

被告：惠州市金*投资发展有限公司，住所地：惠阳区淡水。

法定代表人：田*东，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：杨*芬，该公司工作人员。

原告庞**、邹**与被告惠州市金*投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人鲁**、被告的委托诉讼代理人杨*芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告庞**、邹**向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年1月1日至2018年3月8日（共计592天）逾期交付合格房产的违约金25920元；2.被告负担本案所有诉讼费。

事实和理由：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于惠州××××号的商品房，具体项目为：x栋一单元x号房，房款总价为600000元。合同签订后，原告已依约交清了被告首期款，并支付了房屋总价款。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年12月31日前交付合格房产。合同约定的违约金计算方式为，逾期不超过360天，被告应按已交房款的万分之一按日支付原告违约金；逾期超过360天，被告应按已交房款的万分之一按日支付原告违约金。被告于2018年2月12日通过验收并取得《竣工验收备案证》的商品房，并于2018年3月3日交付该商品房。因此，至2018年3月8日，被告应支付原告逾期交房的违约金25920元。综上，被告的行为已严重损害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益特诉至贵院，恳请贵院查明事实真相，依法维护原告合法权益。

被告惠州市金*投资发展有限公司辩称，金*公司在2018年2月27日向原告在《商品房买卖合同》中预留的地址邮寄入伙通知书，通知原告前来入伙收楼，金*公司除了上述通知方式外，于2018年3月2日在惠州日报登报通知业主入伙。金*公司在涉案房屋通过综合验收并备案后，迅速采取行动，积极履行通知义务，并且通过多种方式和途径通知原告前来入伙，入伙通知达到原告之日，金*公司即已履行完自己的交房及通知义务。若因为原告的拖延，一直未办理入伙手续，责任不在金*公司，这一后果应当由原告自行承担。若由金*公司承担原告拖延入伙期间的逾期交房违约责任，对金*公司来说极为不公平。因此，逾期交房违约金计算的截止日期应当是入伙通知最早达到原告之日，即2018年2月27日。

本院经审理认定事实如下：2016年2月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于惠州大亚湾××花园××单元××房，总价600000元。合同第八条约定交付期限，被告应当在2016年12月31日前将经综合验收合格的房屋交房给原告使用；第九条约定逾期交房违约责任，被告逾期交房超过360日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同签订后，原告在合同约定的交房日前付清了购房款600000元。被告于2018年2月27日通知原告收房。原告于2018年3月8日收房。

另查明，涉案房屋于2018年2月12日办理了工程竣工验收备案。

本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同有效。关于房屋交付标准的问题，合同约定涉案房屋交付以通过综合验收合格，该标准低于《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付标准应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案的规定，故涉案房屋的交付以备案为最低交付条件。本案中，原告依约向被告付清了房款，被告却未按约定在2016年12月31日前将符合交付条件的房屋交付原告使用，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据合同第九条约定：被告逾期交房超过360日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告于2018年2月27日通知原告收房，此时涉案房屋已符合交付标准，视为被告已完成交付义务。因此，违约金以600000元为基数，从2017年1月1日起计算至被告通知原告收房之日止，即2018年2月27日，按日万分之一计算为25380元（600000元×0.0001×423天），原告请求超过部分不予支持。

综上所述，依照《中*人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：

一、被告惠州市金*投资发展有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告庞**、邹**支付逾期交房违约金25380元；

二、驳回原告庞**、邹**其他的诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中*人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费224元，由被告惠州市金*投资发展有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告自本判决生效后径付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

审判员  薛银标

二〇一九年七月十六日

书记员  曾俊恒（代）