购房不成时由开发商代缴的费用是否可诉请退还？

大亚湾购房纠纷律师认为，至于被告向原告交纳的相关代缴费用是否可以退还的问题，被告共向原告交纳相关费用14,942元，其中契税7,084.19元、维修基金6,228元原告已代缴至相关部门，合同解除后被告可自行前往相关部门办理退款手续，原告应予协助；利用城建档案服务费50元、公证费340元、律师见证费500元、房屋所有权登记费-初始登记80元已实际发生，无法退还，其余代收费用659.81元原告应当向被告退回。

大亚湾经济技术开发区人民法院

民事判决书

（2018）粤1391民初3**7号

原告：惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司，住所地：惠州市大亚湾。

法定代表人：潘*，董事长。

委托诉讼代理人：陈*，女，该公司员工。

委托诉讼代理人：张*，广东*律师事务所律师。

被告：钟*，男，畲族，1976年3月8日出生，住福建省厦门市集美区，

原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司与被告钟*商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司的委托诉讼代理人陈*、张*，被告钟*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》及相关附件；2．判令被告向原告支付违约金94,455.8元；3．判令被告协助原告办理解除涉案房产的预告登记；4．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年8月28日，被告钟*与原告签订了《广东省商品房买卖合同》及相关附件，约定由被告购买原告开发的位于惠州大亚湾澳*中367号花*花郡花园第7栋16层2号房，总房款为人民币472,279.00元整，需于2013年8月28日前付清首付款人民币142,279.00元整，余款人民币330,000.00元整于2013年9月5日前以银行按揭贷款。被告在签署《广东省商品房买卖合同》后，共计向原告支付房款人民币142,279.00元，尚有房款人民币330,000.00元未支付，亦未办理银行按揭。原告多次通知被告履行合同约定的义务，被告均置之不理。按双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第3款约定：买受人未按买卖合同约定的时间依时支付应付之房款及提供个人相应资料，逾期超过三十日的，则视为买受人自动放弃对其所购买商品房之权利，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付相当于买卖合同总价款20%的违约金。综上所述，被告未履行合同约定的相关义务，严重违反了双方的合同约定，给原告造成了较大的经济损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，且被告需向原告支付94,455.8元违约金，并应协助原告办理解除涉案房产的预告登记，恳请人民法院依法审理，并判如所求。

原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：商品房买卖合同及附件，收款收据，关于缴纳购房款的通知及快递单，解除合同通知及快递单，预告登记证明，公证费、预告登记费、维修基金等缴费凭证。

被告钟*辩称，被告买房的时候是在原告的销售人员黄小丽引导下签名在文件上，并没有细看合同的细节，之后也是她协助我办理银行按揭，并收取3,750元现金（黄小丽告知我是其公司与银行办理按揭所收取的费用，并没有开收据，其他业主也发生这种情况），给钱后黄小丽也曾告诉我一个星期后可能按揭就批下来，但一年后，按揭还没办下来，后来花ＸＸ公司的人通知我到另一个银行重新办理按揭，但是在办理按揭过程中，银行工作人员告知我要买一项保险才能办理按揭，并告诉我这是和花ＸＸ公司的协商结果，因此我和银行工作人员发生争执，按揭也没有办理成功。此后，事情就一直拖延，花ＸＸ公司也未曾通知我，我也在这个期间去了花ＸＸ公司两次，他们说等通知，2018年7月份收到缴纳购房款的通知，一个电话号码为137××××1298的销售人员告诉我在7月11号之前签订缴纳余款的协议，一次性或者分三期支付剩余房款，电话中我也回复可以分三期，在今年12月31号前付清剩余房款，但是因为个人原因，就没能在答应工作人员的时间去签订协议，但在电话中有口头承诺会签协议并在12月31号前付清房款。对诉讼请求第一项，我一直按照合同约定由原告协助履行合同办理按揭，所以不同意解除合同；针对合同第二项，我认为我违约应从2018年7月11日起计算逾期付款违约金，继续履行合同一次性付清房款，其他诉讼请求应予驳回。

被告未向法庭提交证据。

本院组织原、被告进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2013年8月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：1．由被告购买原告开发的位于惠州大亚湾澳*中367号花*花郡花园第7栋16层02号房，总价款为472,279元；2．被告应当于2013年8月28日付清首期款142,279元，余款330,000元于2013年9月5日前以银行按揭贷款方式支付；3．如被告逾期付款，逾期在90日内，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，并要求被告按累计应付款的5%支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。

在上述合同签署的同时，原、被告还签订了《商品房买卖合同》附件四补充协议，该补充协议第三条第1项就银行按揭贷款付款补充约定：被告采取银行按揭贷款方式付款的，自行承担不能获得银行贷款或者不能获得足额的银行贷款的风险，如果被告在签订买卖合同之日起60日内未能获得银行贷款，被告应将付款方式变更为一次性付款，并在原告通知之日起20日内付清全部购房款；如银行批准的按揭贷款数额低于被告申请数额的，被告应在原告通知之日起二十日内付清差额部分购房款，被告逾期不支付的，按买卖合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。第十一条就联系方式约定：任何一方按买卖合同所列的地址或约定的联系地址发给对方的除《入伙通知书》以外的其他各项通知书，应以邮政特快专递方式寄出至买卖合同中被告和原告的地址处，任何一方更改地址须提前15天给予对方书面通知。该合同中，被告的合同的地址为深圳华南城L08栋123号，联系电话为135××××1113。

上述合同签订后，被告向原告支付了首期款142,279元，并缴纳相关费用14,942元，其中原告已代缴利用城建档案服务费50元，公证费340元，律师见证费500元，房屋所有权登记费-初始登记80元，契税7,084.19元，维修基金6,228元。2013年12月2日，涉案房屋已办理房地产预告登记证明，证号为：粤房地预登惠州字第3300098933号，依据合同号为：HW201316028。

此后，被告向第一家银行申请办理按揭贷款但于2015年中被银行退件，遂向第二家银行申请办理按揭贷款，由于第二家银行向被告提出需购买一份保险才能办理，被告因此与第二家银行工作人员发生争执，按揭贷款手续也未再办理。直至2018年6月，被告仍也未能如约取得银行贷款承诺及相应的按揭贷款，原告遂以邮政特快专递方式，向被告的合同地址和身份证地址邮寄《关于缴纳购房款的通知》，通知被告将付款方式变更为一次性付款并在收到通知后20日内缴纳购房余款330,000元，如被告在2018年7月11日前仍未支付该房款，原告将按合同约定解除合同。寄往被告合同地址的邮件于2018年6月25日被签收。2018年8月30日，原告以邮政特快专递方式，分别向被告的身份证地址邮寄《解除的通知》，声称原告多次催促被告支付购房余款但被告仍未付清，决定自被告收到本通知书之日起，解除其与被告的签订的上述商品房买卖合同及补充协议。该邮件被拒收退回。2018年10月8日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。本案庭审中，被告表示可在2018年12月20日前一次性支付剩余房款，原告并无异议，但被告并在该日期前支付剩余房款。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约全面履行自己的合同义务。

按照合同约定，被告应当向原告支付472,279元总房款，其中签订合同当天支付首期款142,279元，330,000元以银行按揭贷款方式支付。被告支付了首期款后，但在向第一家银行申请按揭贷款未果之后向另一家银行申请按揭贷款时发生争执而未能正常办理按揭手续，最终未能获得银行按揭贷款。原告于2018年6月向被告发出《关于缴纳购房款的通知》催促被告于2018年7月11日一次性支付尚欠的330,000元房款，被告收到了该通知。因此，被告支付剩余房款的最后期限应为2018年7月11日。被告并没有在此最后期限前支付所欠房款，存在逾期付款行为构成违约，应承担违约责任。依照双方签订的合同约定，被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，并要求被告按累计应付款的5%支付违约金。至法庭辩论终结前，被告逾期支付房款已超过90日，故原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，原告应退还被告已支付的房款142,279元，被告应按累计应付款的5%向原告支付违约金，即（472279-142279）×5%=16,500元。原告主张违约金超过16,500元部分，本院不予以支持。被告还应协助原告办理注销涉案商品房的预告登记手续。

至于被告向原告交纳的相关代缴费用。被告共向原告交纳相关费用14,942元，其中契税7,084.19元、维修基金6,228元原告已代缴至相关部门，合同解除后被告可自行前往相关部门办理退款手续，原告应予协助；利用城建档案服务费50元、公证费340元、律师见证费500元、房屋所有权登记费-初始登记80元已实际发生，无法退还，其余代收费用659.81元原告应当向被告退回。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、解除原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司与被告钟*签订的关于购买惠州大亚湾澳*中367号花*花郡花园7栋1602号房的《商品房买卖合同》及补充协议；

二、被告钟*于本判决生效后十日内协助原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司办理上述商品房预告登记注销手续（预告登记号为：粤房地预登惠州字第3300098933号；预告登记依据合同号为：HW201316028），予以配合；

三、被告钟*应向原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司支付违约金16,500元，上述款项应在被告钟*已付购房款142,279元及尚未发生的代收费用659.81元中抵扣，抵扣后的余款126,438.81元由原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司应在本判决生效后十日内向被告钟*退还；

四、驳回原告惠州大亚湾花ＸＸ实业有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4,192元，由被告钟*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

代理审判员  钟丹燕

二〇一九年一月八日

书记员  庄江南