购房合同签订后，因房屋处于抵押无法办理产权登记的，视为购房者合同目的无法实现

惠阳房产物权纠纷律师 13825405288认为：签订商品房买卖合同后，因合同约定房屋始终处于抵押状态，致使产权无法办理至购房方名下的，视为购房方合同目的无法实现，购房者有权请求解除合同并返还购房款项及其利息。

【案情简介】：

2020年11月5日，原被告双方同时签订《认购书》《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于惠州市惠阳区××号商铺，该商铺的总价款为267000元。被告应当在2020年12月31日前交付商铺给原告。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在原告交清房款后150个工作日为原告办理房屋所有权证书等。合同签订后，原告于2020年11月5日向被告付清房款267000元。2020年12月4日，被告将案涉商铺登记抵押给农商银行。原告认为被告擅自将案涉商铺抵押给农商银行，导致原告无法实际取得该商铺的所有权，被告已通过其行为明确表示不履行合同主要义务，遂成讼。

另查明，2020年11月5日，原告与案外人惠州市迈得商业运营管理有限公司就案涉商铺签订《商铺委托经营管理合同》。

【律法分析】：

原被告签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行合同义务。本案中，案涉商铺至今处于抵押状态，产权无法办至原告名下，原告合同目的无法实现，故原告请求解除案涉《商品房买卖合同》、退回购房款267000元及资金占用期间利息（以已付购房款267000元为基数，从原告付款之日2020年11月5日起按同期一年期贷款市场报价利率计至付清款日止），有事实及法律依据，予以支持。原被告签订的《认购书》已被《商品房买卖合同》所覆盖，且双方在《商品房买卖合同》中并无约定定金罚则，故原告诉请被告双倍返还购房定金50000元，没有依据，不予支持。被告不是案涉《商铺委托经营管理合同》签订主体，原告诉请被告支付租金9378元，没有事实和法律依据，予以驳回。

吴x坤、惠州市xx房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

（2022）粤1303民初1930号

原告：吴x坤，男，1953年10月1日出生。

委托诉讼代理人：王x敏，系广东xx律师事务所律师。

被告：惠州市xx房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头安惠大道。

法定代表人：吴x武。

委托诉讼代理人：俞x，广东xx（惠阳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴x弘，广东xx（惠阳）律师事务所实习律师。

原告吴x坤诉被告惠州市xx房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年3月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王x敏和被告委托诉讼代理人俞永、吴曾弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2020年11月5日签订的《认购书》。2、被告向原告返还购房款267000元及资金占用付费（以267000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年11月5日起计算至全部清偿之日止，暂计至2022年1月19日为12428.85元）。3、被告双倍返还原告购房定金50000元。4、被告向原告支付拖欠2021年8月至2022年1月的租金9378元。5、本案诉讼费由被告承担。以上金额暂合计：338803.85元。事实与理由：2020年11月5日，原告与被告签订《认购书》，约定：1、由原告向被告购买位于惠州市惠阳区××，建筑面积8.87㎡，用途为商业，于2020年12月31日之前交付使用；2、总价人民币267000元，一次性付款，定金50000元；3、为实现商场的整体商业价值及便于统一品牌管理，原告统一在购买商铺后将物业出租给惠州迈得生活管理有限公司，并委托该公司对该物业进行统一设计、装修、管理、转租、招商、广告及品牌推广，委托期限为2020年12月30日至2030年12月29日；4、每月返租的租金为1625元。《认购书》签订后，原告通过刷卡支付的方式向被告支付全部购房款267000元。签订合同后，被告并未通知原告签订正式的《商铺买卖合同》，也未协助原告办理不动产权登记手续。自2021年10月起，被告未再向原告支付返租租金。2020年12月4日，被告在未告知原告且未征得原告同意的情况下，擅自将涉案商铺抵押给惠州农村商业银行股份有限公司水口支行，被告以上种种行为已明确表明，被告已无继续履行《认购书》，并拒绝交付房屋，遂提起诉讼。

诉讼过程中，原告将上述第一项请求变更为解除双方签订的《商品房买卖合同》。

被告答辩称，第一点，原告请求解除双方签订的商品房买卖合同，没有事实和法律依据。双方签订的商品房买卖合同不具备法定或约定的解除条件。第二点，基于双方签订的商品房买卖合同不具备解除条件，原告诉请返还购房款267000元及资金占用费用暂计12428元，不应得到支持。原告请求双倍返还购房定金，没有事实和法律依据。第三点，原告请求被告支付2021年8月至2022年1月的租金，没有事实和法律依据，因为被告并未与原告签订案涉商铺的租赁合同，也不是租金支付的适格主体。基于上述事实理由，请求法庭查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。

本院经审理认定如下事实：2020年11月5日，原被告双方同时签订《认购书》《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于惠州市惠阳区××号商铺，该商铺的总价款为267000元。被告应当在2020年12月31日前交付商铺给原告。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在原告交清房款后150个工作日为原告办理房屋所有权证书等。合同签订后，原告于2020年11月5日向被告付清房款267000元。2020年12月4日，被告将案涉商铺登记抵押给农商银行。原告认为被告擅自将案涉商铺抵押给农商银行，导致原告无法实际取得该商铺的所有权，被告已通过其行为明确表示不履行合同主要义务，遂成讼。

另查明，2020年11月5日，原告与案外人惠州市迈得商业运营管理有限公司就案涉商铺签订《商铺委托经营管理合同》。

上述事实有《认购书》《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理合同》、发票、银行明细流水、不动产登记查询及庭审陈述为据。

本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行合同义务。本案中，案涉商铺至今处于抵押状态，产权无法办至原告名下，原告合同目的无法实现，故原告请求解除案涉《商品房买卖合同》、退回购房款267000元及资金占用期间利息（以已付购房款267000元为基数，从原告付款之日2020年11月5日起按同期一年期贷款市场报价利率计至付清款日止），有事实及法律依据，予以支持。原被告签订的《认购书》已被《商品房买卖合同》所覆盖，且双方在《商品房买卖合同》中并无约定定金罚则，故原告诉请被告双倍返还购房定金50000元，没有依据，不予支持。被告不是案涉《商铺委托经营管理合同》签订主体，原告诉请被告支付租金9378元，没有事实和法律依据，予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条的规定，判决如下：

一、解除原告吴x坤与被告惠州市xx房地产开发有限公司签订的案涉《商品房买卖合同》。

二、被告惠州市xx房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起60日内退还原告吴x坤购房款267000元及利息（以267000元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从2020年11月5日起计至付清款日止）。

三、驳回原告吴x坤的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费3191元（已减半收取），由被告惠州市xx房地产开发有限公司承担。被告惠州市xx房地产开发有限公司应承担的诉讼费限于本判决生效之日起7日内缴交，逾期强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判员　　李杏连

二〇二二年四月二十六日

法官助理　　臧新悦

书　记员　　钟艳玲