房产买卖中，疫情属于不可抗力，应相应延长交房期限

惠阳房产纠纷律师 13825405288提醒您：2020年初全国爆发新冠疫情，新冠疫情影响所增加的时间在签订房屋买卖合同时是无法预见的，属于不可抗力，应当相应延长出卖人的交房期限。

【案情简介】：

2019年2月15日，原告作为买受人与被告xx公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定由原告购买被告xx公司开发的位于惠州大亚湾西区××路××号××栋××层××号房，该商品房总价款为975949元。关于商品房交付条件，合同第九条约定：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；3．买受人交清全部房款或银行放款后，并付清所有应付款项；4．满足其他双方另行约定的交付条件。关于商品房交付时间和手续，合同第十一条约定：出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。关于逾期交付责任，合同第十二条约定：逾期在90日之内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十八条补充协议约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。补充协议第四条约定：3．《合同》约定的交付日临到期时尚未满足交房条件的，出卖人在约定的交房日期前15日通知送达买受人，买受人同意给予出卖人180日宽限期，宽限期内，出卖人不承担延期交楼的违约责任；7．如因出卖人原因导致房屋延期交付，买受人要求出卖人承担延期交楼责任的，每逾期一日，出卖人按已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金，最高赔付额不超过已付房款的1％。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告依约付清了全部购房款。

2021年11月11日，被告xx公司开发的逸悦豪庭项目1-6栋均取得房产测绘成果报告（实测）。2021年11月15日，被告xx公司开发的逸悦豪庭（1-6栋、值班室及地下室）工程完成竣工验收备案登记。此后，被告按涉案合同约定的原告地址邮寄《入伙通知书》，通知涉案小区各栋业主办理入伙手续时间为：1栋为2021年11月15日，2栋为2021年11月16日，3栋为2021年11月17日，4栋为2021年11月18日，5栋为2021年11月19日，6栋为2021年11月20日。该邮件被退回。

另查明，2020年1月23日，广东省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，广东省人民政府决定省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月30日，惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局同意被告xx公司就逸悦豪庭项目组织复工复产。

再查明，惠州市xx房地产开发有限公司于2021年1月22日股东由中和xx（北京）控股有限公司、惠州市美姿雅实业有限公司变更为中和xx（北京）控股有限公司，公司类型转变为有限责任公司（法人独资）。

【律法分析】：

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告xx公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。

关于案涉房屋具备交付条件的时间认定问题。本案中，涉案合同约定的交房时间为2020年12月31日，被告xx公司实际于2021年11月11日取得房产测绘报告（实测），于2021年11月15日取得竣工验收备案文件。根据合同约定，案涉房屋自2021年11月15日起具备交付条件。

关于新冠疫情是否构成不可抗力因素及延长交房期限的问题。2020年初全国爆发新冠疫情，新冠疫情影响所增加的时间在原、被告签订合同时是无法预见的，属于不可抗力，应当相应延长被告的交房期限。在2020年1月23日新冠疫情一级响应至惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局同意涉案项目组织复工复产，被告xx公司停止施工天数为67天。被告xx公司提出依据补充协议约定“《合同》约定的交付日临到期时尚未满足交房条件的，出卖人在约定的交房日期前15日通知送达买受人，买受人同意给予出卖人180日宽限期，宽限期内，出卖人不承担延期交楼的违约责任”以扣减180日逾期交付日期，一方面被告xx公司未提交证据证明其曾向原告送达延期交房通知书，应承担举证不能的后果；另一方面，根据合同第二十八条的约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由被告xx公司承担的责任，或不合理加重原告责任、排除原告主要权利内容的，仍以本合同为准”，补充协议通过该条款约定增加180日宽限期并且宽限期内不承担延期交楼的违约责任，不合理的减轻应当由被告xx公司承担的责任，仍以合同约定的交楼期限为准。被告xx公司又辩称逾期交房违约金不应超过总房款的1％，同理，根据合同第二十八条的约定，补充协议约定逾期交房违约金不超过1％，不合理的减轻应当由被告xx公司承担的责任，仍以合同约定的逾期交房违约金标准计算，故被告xx公司该辩称理由，本院不予采纳。

关于违约责任的承担问题。如前所述，涉案房屋于2021年11月15日达到交付条件，被告xx公司按涉案合同约定的原告地址向原告邮寄《入伙通知书》，按涉案合同约定的原告地址向原告邮寄《入伙通知书》，该邮件虽被退回，但根据合同约定，可视为被告已履行了通知原告收楼的义务，参照同一小区中原告所购买的2栋业主安排的收楼时间2021年11月16日。故逾期交房违约金应从约定交付期限届满之次日即2021年1月1日起计算至2021年11月16日止，因新冠疫情影响而应扣除67天，实际违约交房时间253天。被告xx公司应付原告的违约金应当以全部房价款975949元为基数，按每日万分之一计算253天，违约金额为24691.51元（975949元×0.0001×253天），原告请求超出部分，本院不予支持。

关于被告xx公司是否需要与被告xx公司承担连带责任的问题。被告xx公司作为被告xx公司的唯一股东，被告xx公司未提供证据证明被告xx公司的财产独立于其自己的财产，被告xx公司应当对被告xx公司的上述债务承担连带责任。

关于担保费的问题。因财产保全措施提供担保所产生的担保费为诉讼非必要支出，当事人可采用自有财产作为担保，故对原告担保费部分的诉讼请求，本院不予支持。

钟x婷、钟x明等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

（2022）粤1391民初646号

原告：钟x婷，女，汉族，1989年12月15日出生，住福建省武平县。

原告：钟x明，男，汉族，1987年3月30日出生，住广东省惠州市大亚湾区。

两原告共同委托诉讼代理人：汪x峰，广东xx律师事务所律师。

被告：惠州市xx房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾开城大道。

法定代表人：罗x岸。

委托诉讼代理人：陈x华，系该公司员工。

被告：中和xx（北京）控股有限公司，住所地：北京市海淀区。

法定代表人：罗x岸。

原告钟x婷、钟x明与被告惠州市xx房地产开发有限公司（以下简称xx公司）、中和xx（北京）控股有限公司（以下简称xx公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2022年3月15日公开开庭进行了审理。原告钟x婷、钟x明的共同委托诉讼代理人汪x峰，被告xx公司的委托诉讼代理人陈x华到庭参加诉讼，被告xx公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告钟x婷、钟x明向本院提出诉讼请求：1．判令被告xx公司支付原告逾期交付商品房（包括相关设施设备）的违约金（该违约金以全部房款975949元为基数按每日万分之一标准自2021年1月1日起计至实际符合交付条件并完成交付之日止，现暂计至2021年11月30日为32596元）；2．判令被告xx公司对上述债务承担连带责任；3．本案诉讼费用、担保费由被告承担。事实与理由：原告（买受人）与被告xx公司（出卖人）于2019年2月15日签订《商品房买卖合同》（预售）。合同约定原告向被告xx公司购买位于惠州大亚湾西区××路××号××栋××层××号房，建筑面积82.61平方米，总价款975949元，原告已付清全部房款。合同第九条约定商品房交付应当符合以下条件：1．取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．取得房屋测绘报告（应为实测报告）；3．另行约定的条件；合同第十条对基础设备包括供水、供电、燃气等有明确约定，其中约定交付时供水、排水配套设施齐全，配独立水表，供水至厨房或卫生间总阀；供电交付时纳入城市供电网络并正式开通，配独立电表，供电至户内配电箱，至户内弱电箱；燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。合同第十一条约定出卖人应当于2020年12月31日前向买受人交付符合合同第九条、第十条约定条件的商品房。合同第十二条第一款约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间该商品房交付买受人的，双方同意按照以下第1种方式处理：（1）逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。至原告起诉之日，被告xx公司仍未按合同约定的标准向原告交付房屋，已严重违约，应承担逾期交付的违约责任。被告xx公司是被告xx公司唯一股东，应对被告xx公司债务承担连带责任。现原告根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。

被告xx公司辩称，一、涉案房产逾期天数应扣除受新冠疫情影响的停工67日以及合同约定的宽限期180日。2020年1月23日，因新冠疫情爆发，广东省启动一级响应，全省停工停课，案涉房产也自该日起暂停施工，在此期间广东省住房和城乡建设厅、惠州市住房和城乡建设局、大亚湾区住房和规划建设局均对疫情项目施工发布各类通知，要求按照政府疫情工作指印开展建设施工活动。因此，2020年3月13日，被告xx公司向大亚湾区住房和规划建设局提出复工申请，直至2020年3月30日方才正式复工，该局也出具了《关于出具逸悦豪庭项目受疫情影响工期的情况说明》，证实2020年1月23日至2020年3月30日期间受疫情影响而停工，该67日属于不可抗力，不应纳入逾期交付天数。依据被告xx公司与业主签署的《补充协议》第四条房屋的交付第三款：“买受人同意给与出卖人180日宽限期，宽限期内，出卖人不承担延期交楼的违约责任”，因此根据该约定，本案还应扣减180日逾期交付日期。二、涉案房产于2021年11月15日取得竣工验收备案表，被告xx公司并于该日向业主交房，逾期日期最多计算至2021年11月15日。2021年9月1日，被告xx公司取得《城市排水许可证》，2021年10月29日，被告xx公司取得《准予介入公网通知书》，案涉房产光纤通讯到户，而后陆续取得《燃气工程竣工验收备案意见》、《客户受电工程竣工检验意见书》《房产测绘成果报告（实测）》等，2021年11月15日正式取得《竣工验收备案表》，而2021年11月13日，被告xx公司已向业主发出收楼通知，履行完毕通知交付的义务，自2021年11月15日起案涉房产已经正式满足交付条件并已通知业主，因此逾期交付天数最多计算至2021年11月15日。而业主所提出的房屋空鼓等问题，并不属于影响交付的重大质量问题，如果确实存在瑕疵，属于保修范畴，并不能构成拒绝收楼的理由。三、本案延期交楼违约金不应超过总房款的1％。被告xx公司与业主签署的《商品房买卖合同》主合同第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）”。根据被告xx公司与业主签署的补充协议第四条第七款约定：“如因出卖人原因导致房屋延期交付，买受人要求出卖人承担延期交楼责任的，每逾期一日，出卖人按已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金，最高赔付额不超过已付房款的1％。”，在补充协议签字页，有“特别提示”字样，说明补充协议的签署是经业主仔细阅读并同意。因此，被告xx公司认为，即便存在逾期交楼事宜，业主诉请的逾期交楼违约金也不能超过该套房屋已付房款的1％。综上所述，请求贵院依法驳回原告的诉请。

被告xx公司未答辩，也未提交证据。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年2月15日，原告作为买受人与被告xx公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定由原告购买被告xx公司开发的位于惠州大亚湾西区××路××号××栋××层××号房，该商品房总价款为975949元。关于商品房交付条件，合同第九条约定：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；3．买受人交清全部房款或银行放款后，并付清所有应付款项；4．满足其他双方另行约定的交付条件。关于商品房交付时间和手续，合同第十一条约定：出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。关于逾期交付责任，合同第十二条约定：逾期在90日之内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十八条补充协议约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。补充协议第四条约定：3．《合同》约定的交付日临到期时尚未满足交房条件的，出卖人在约定的交房日期前15日通知送达买受人，买受人同意给予出卖人180日宽限期，宽限期内，出卖人不承担延期交楼的违约责任；7．如因出卖人原因导致房屋延期交付，买受人要求出卖人承担延期交楼责任的，每逾期一日，出卖人按已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金，最高赔付额不超过已付房款的1％。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告依约付清了全部购房款。

2021年11月11日，被告xx公司开发的逸悦豪庭项目1-6栋均取得房产测绘成果报告（实测）。2021年11月15日，被告xx公司开发的逸悦豪庭（1-6栋、值班室及地下室）工程完成竣工验收备案登记。此后，被告按涉案合同约定的原告地址邮寄《入伙通知书》，通知涉案小区各栋业主办理入伙手续时间为：1栋为2021年11月15日，2栋为2021年11月16日，3栋为2021年11月17日，4栋为2021年11月18日，5栋为2021年11月19日，6栋为2021年11月20日。该邮件被退回。

另查明，2020年1月23日，广东省人民政府决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，广东省人民政府决定省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月30日，惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局同意被告xx公司就逸悦豪庭项目组织复工复产。

再查明，惠州市xx房地产开发有限公司于2021年1月22日股东由中和xx（北京）控股有限公司、惠州市美姿雅实业有限公司变更为中和xx（北京）控股有限公司，公司类型转变为有限责任公司（法人独资）。

本案审理过程中，本院依据原告财产保全的申请，查封被告xx公司名下位于惠州大亚湾西区××路××号××栋××层××号房，查封价值以32596元为限，查封期限为三年。原告预交申请费345.96元。

上述事实，有庭审笔录及原、被告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告xx公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。

关于案涉房屋具备交付条件的时间认定问题。本案中，涉案合同约定的交房时间为2020年12月31日，被告xx公司实际于2021年11月11日取得房产测绘报告（实测），于2021年11月15日取得竣工验收备案文件。根据合同约定，案涉房屋自2021年11月15日起具备交付条件。

关于新冠疫情是否构成不可抗力因素及延长交房期限的问题。2020年初全国爆发新冠疫情，新冠疫情影响所增加的时间在原、被告签订合同时是无法预见的，属于不可抗力，应当相应延长被告的交房期限。在2020年1月23日新冠疫情一级响应至惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局同意涉案项目组织复工复产，被告xx公司停止施工天数为67天。被告xx公司提出依据补充协议约定“《合同》约定的交付日临到期时尚未满足交房条件的，出卖人在约定的交房日期前15日通知送达买受人，买受人同意给予出卖人180日宽限期，宽限期内，出卖人不承担延期交楼的违约责任”以扣减180日逾期交付日期，一方面被告xx公司未提交证据证明其曾向原告送达延期交房通知书，应承担举证不能的后果；另一方面，根据合同第二十八条的约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由被告xx公司承担的责任，或不合理加重原告责任、排除原告主要权利内容的，仍以本合同为准”，补充协议通过该条款约定增加180日宽限期并且宽限期内不承担延期交楼的违约责任，不合理的减轻应当由被告xx公司承担的责任，仍以合同约定的交楼期限为准。被告xx公司又辩称逾期交房违约金不应超过总房款的1％，同理，根据合同第二十八条的约定，补充协议约定逾期交房违约金不超过1％，不合理的减轻应当由被告xx公司承担的责任，仍以合同约定的逾期交房违约金标准计算，故被告xx公司该辩称理由，本院不予采纳。

关于违约责任的承担问题。如前所述，涉案房屋于2021年11月15日达到交付条件，被告xx公司按涉案合同约定的原告地址向原告邮寄《入伙通知书》，按涉案合同约定的原告地址向原告邮寄《入伙通知书》，该邮件虽被退回，但根据合同约定，可视为被告已履行了通知原告收楼的义务，参照同一小区中原告所购买的2栋业主安排的收楼时间2021年11月16日。故逾期交房违约金应从约定交付期限届满之次日即2021年1月1日起计算至2021年11月16日止，因新冠疫情影响而应扣除67天，实际违约交房时间253天。被告xx公司应付原告的违约金应当以全部房价款975949元为基数，按每日万分之一计算253天，违约金额为24691.51元（975949元×0.0001×253天），原告请求超出部分，本院不予支持。

关于被告xx公司是否需要与被告xx公司承担连带责任的问题。被告xx公司作为被告xx公司的唯一股东，被告xx公司未提供证据证明被告xx公司的财产独立于其自己的财产，被告xx公司应当对被告xx公司的上述债务承担连带责任。

关于担保费的问题。因财产保全措施提供担保所产生的担保费为诉讼非必要支出，当事人可采用自有财产作为担保，故对原告担保费部分的诉讼请求，本院不予支持。

被告中和xx（北京）控股有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担相应不利的诉讼后果，不影响本案的审理判决。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条第一款之规定，判决如下：

一、被告惠州市xx房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告钟x婷、钟x明支付逾期交房违约金24691.51元；

二、被告中和xx（北京）控股有限公司对第一判项中的债务承担连带清偿责任；

三、驳回原告钟x婷、钟x明的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费307.45元、申请费345.96元，由被告惠州市xx房地产开发有限公司、中和xx（北京）控股有限公司负担。原告钟x婷、钟x明预交案件受理费307.45元、申请费345.96元不予退回，判决生效后由被告惠州市xx房地产开发有限公司、中和xx（北京）控股有限公司径付给原告钟x婷、钟x明。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判员　　钟丹燕

二〇二二年四月二十八日

法官助理　　张　扬

书　记员　　罗　昌