买房方未付清房款而主张卖方违约的，法院不予支持

惠阳民事房产律师 13825405288提醒您：在房屋买卖中，买方未履行先履行义务即付清房款的情形下，主张卖方违约承担违约金的，法院不予支持。

【案情简介】：

2015年12月5日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于惠州市惠阳区××号商铺，该商铺的总价款为291000元，原告应于2015年12月5日付定金30000元，首期款116000元须于2015年12月12日前付清，剩余房款145000元由原告方以申办银行按揭贷款的方式支付。被告应当在2018年12月30日前交付商铺给原告，逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，被告应按累计已付款的1％向原告支付违约金等。合同签订后，原告于2015年12月10日向被告支付购房款146000元。2020年12月4日，被告将案涉商铺登记抵押给农商银行。原告认为被告已无法继续履行合同，遂成讼。

另查明，2015年12月5日，原告与案外人惠州市港荟星城商业管理有限公司就案涉商铺签订《商铺委托经营管理合同》。

上述事实有《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理合同》、收据、不动产登记查询及庭审陈述为据。

【律法分析】：

原被告签订的案涉《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。本案中，原告仅支付了购房款146000元，按揭贷款自签订合同之日2015年12月5日至今未有结果，原被告双方均未能举证证明是因哪方原因导致按揭未能办理，支付房款是原告的先履行合同义务，原告在其未付清房款的情形下诉请被告支付违约金1460元，理据不足，不予支持。案涉商铺至今处于抵押状态，原告合同目的无法实现，故原告请求解除案涉《商品房买卖合同》、退回已付房款146000元及利息（以146000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从原告付款之日2015年12月10日起计至2019年8月19日；以146000元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至付清款日止），有事实及法律依据，予以支持。

谢x珍、惠州市xx房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

（2022）粤1303民初2245号

原告：谢x珍，女，1988年5月15日出生。

委托诉讼代理人：邓x云，系广东xx律师事务所律师。

被告：惠州市xx房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头。

法定代表人：吴x武。

委托诉讼代理人：俞x，广东xx（惠阳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴x弘，广东xx（惠阳）律师事务所实习律师。

原告谢x珍诉被告惠州市xx房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年3月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢x珍及其委托诉讼代理人邓x云和被告委托诉讼代理人俞x、吴x弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及被告支付违约金1460元；2、被告退还原告已付全部购房款146000元及赔偿利息46220.96元（以146000元为基数，按人民银行同期基准利率从2015年12月10日起暂计算至2021年12月31日，实际计至付清款日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买××号商铺，转款14.6万元，合同第八条、第九条约定，商铺交付时间2018年12月30日，出卖人逾期交房和违约责任（阅合同）。原告曾多次向被告提出解除合同，其不予理睬，避而不见，遂成讼。

诉讼过程中，原告将上述事实和理由变更为：原被告于2015年12月5日签署《商品房买卖合同》，购买案涉××号商铺，购买方式为按揭付款。原告于2015年12月10日支付完毕首期款14.6万元。合同签订后，被告的案涉商铺项目因涉嫌虚假广告被业主起诉，案号为（2017）粤1303民初3944号、（2018）粤13民终3987号，并被市场监督管理局行政处罚，之后大量业主解除合同。现在涉案商铺处于无法经营的状态，原用于经营或收租，收取租金的，购买案涉商铺的合同目的无法实现。经查，原告所购商铺已于2020年12月4日被被告抵押给惠州农村商业银行股份有限公司水口支行，且由于被告大量涉诉，部分商铺已被贵院执行查封，案涉商铺可能随时被查封拍卖，或被银行抵偿贷款，被告的行为和情况已经明确表示其无法向原告交付房屋，导致合同目的不能实现，故起诉至贵院，提出上述诉讼请求。

被告答辩称，第一点，原被告双方签订的《商品房买卖合同》不具备法定或约定的解除条件，原告诉请解除合同及承担违约金1460元，没有事实和法律依据，不应得到支持。第二点，基于原被告双方签订的《商品房买卖合同》不具备解除条件，故原告请求被告退房，已付购房款146000元及赔偿利息46220.96元，不应得到支持。基于上述事实及理由，请求法庭依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。

本院经审理认定如下事实：2015年12月5日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于惠州市惠阳区××号商铺，该商铺的总价款为291000元，原告应于2015年12月5日付定金30000元，首期款116000元须于2015年12月12日前付清，剩余房款145000元由原告方以申办银行按揭贷款的方式支付。被告应当在2018年12月30日前交付商铺给原告，逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，被告应按累计已付款的1％向原告支付违约金等。合同签订后，原告于2015年12月10日向被告支付购房款146000元。2020年12月4日，被告将案涉商铺登记抵押给农商银行。原告认为被告已无法继续履行合同，遂成讼。

另查明，2015年12月5日，原告与案外人惠州市港荟星城商业管理有限公司就案涉商铺签订《商铺委托经营管理合同》。

上述事实有《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理合同》、收据、不动产登记查询及庭审陈述为据。

本院认为，原被告签订的案涉《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。本案中，原告仅支付了购房款146000元，按揭贷款自签订合同之日2015年12月5日至今未有结果，原被告双方均未能举证证明是因哪方原因导致按揭未能办理，支付房款是原告的先履行合同义务，原告在其未付清房款的情形下诉请被告支付违约金1460元，理据不足，不予支持。案涉商铺至今处于抵押状态，原告合同目的无法实现，故原告请求解除案涉《商品房买卖合同》、退回已付房款146000元及利息（以146000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从原告付款之日2015年12月10日起计至2019年8月19日；以146000元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至付清款日止），有事实及法律依据，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条的规定，判决如下：

一、解除原告谢x珍与被告惠州市xx房地产开发有限公司签订的案涉《商品房买卖合同》。

二、被告惠州市xx房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起60日内退还原告谢x珍购房款146000元及利息（以146000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2015年12月10日起计至2019年8月19日；以146000元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至付清款日止）。

三、驳回原告谢x珍的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费2072元（已减半收取），由被告惠州市xx房地产开发有限公司承担。被告惠州市xx房地产开发有限公司应承担的诉讼费限于本判决生效之日起7日内缴交，逾期强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判员　　李杏连

二〇二二年四月二十六日

法官助理　　臧新悦

书　记员　　钟艳玲