房屋租赁合同违约金约定过高的法院不予支持

【案情简介】：原告与被告就商铺签订租赁合同，后被告违约欠付租金且经原告多次催促均未履行合同义务，原告遂诉至法院。对于拖欠租金的违约金，法院认为根据涉案合同约定“逾期支付租金管理费等本合同约定的其他款项超过30日的，乙方按合同终止日时租金标准支付十二个月的租金作为违约金”，该违约金标准相对因被告欠付租金等费用而导致原告提前终止合同所受实际损失明显过高，不符合违约金“以补偿性为主、惩罚性为辅”的原则。综合考虑合同履行情况、原告已于2021年7月将部分的涉案商铺对外出租以及被告过错程度，本院酌情调整违约金的标准为涉案合同约定的合同终止日时租金标准支付二个月的租金作为违约金。故被告应向原告支付违约金19,000元，原告主张超出部分，本院不予支持。 大亚湾邱文峰律师也赞同此观点。

房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

（2021）粤1391民初6412号

原告：惠州市xx商场有限公司，住所地：惠州市xx60号。

法定代表人：高xx。

委托诉讼代理人：杨x昂，北京xx（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐xx，北京xx（深圳）律师事务所实习律师。

被告：xxx点心王（深圳）有限责任公司，住所地：深圳市龙岗区xx。

法定代表人：赵xx。

原告惠州市xx商场有限公司与被告xxx点心王（深圳）有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年10月12日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂裁定转为普通程序，于2022年3月16日公开开庭进行了审理。原告惠州市xx商场有限公司的委托诉讼代理人杨x昂、徐xx，到庭参加诉讼，被告xxx点心王（深圳）有限责任公司经公告送达开庭传票，期限届满仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告惠州市xx商场有限公司向本院提出诉讼请求：1．判决双方房屋租赁合同于2021年7月8日解除；2．判决被告向原告支付拖欠的房屋租金（2021年2月至2021年5月18日期间）34016.1元；3．判决被告向原告支付拖欠的基础设施服务费（2021年2月至2021年5月18日期间）1790.16元；4．判决被告向原告支付拖欠的平台服务费（2021年2月至2021年5月期间）120元；5．判决原告将被告依据租赁合同已经支付的租赁保证金20000元用于抵减拖欠的房屋租金；6．判决被告向原告承担因其违约产生的违约金38000元（按4个月房屋租金，每月9500元计算）；7．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2019年9月4日签署了房屋租赁合同及其附件，约定原告将其所承租房屋中的部分—一一—大亚湾西区中兴218号灿邦城市广场灿邦新天地天虹一层的其中一间铺位出租给被告用于经营妈妈手艺餐饮，租期为2019年9月25日至2023年9月30日，而后，原告于2019年9月25日将上述房屋交付给被告。被告开业后经营至2021年年初，从2021年2月起开始拖欠合同约定的2021年2月起的租金、平台服务费、基础设施服务费，以及其他款项。至2021年5月9日凌晨，被告突然告知原告其不能开业并随即于2021年5月9日关停了店铺不再经营。随后，原告多次催告被告交租并恢复经营均杳无音讯，至2021年7月8日，原告正式发出解约函至被告，以被告擅自违约为由解除了双方合作，解除日为2021年7月8日。对此，根据双方签署的房屋租赁合同，被告的此种行为严重违反了合同约定，根据《中华人民共和国民法典》等法律法规，被告应按合同约定补足经营期间的各类款项，双方解除合同。现为保护原告合法权益，请求人民法院依法裁决，望支持为盼。

原告向法庭提交以下证据：1．房屋租赁合同及其附件2、附件3；2．涉诉房屋证件及原告租赁合同、原告店铺营业执照；3．银行收款回单；4．被告停业微信记录；5．被告擅自停业视频文字说明、视频、照片；6．租金催缴函；7．快递单及快递流转记录；8．解约函；9．快递单及快递流转记录；拟证明其诉称事实。

被告xxx点心王（深圳）有限责任公司未答辩，也未提交证据。

综合原告的起诉、案件庭审情况及对原告提交证据的审查，本院对事实认定如下：

2019年9月4日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《房屋租赁合同》及附件，约定原告将位于广东省惠州市大亚湾西区××路××号xx商场一层xx铺出租给被告使用，租期自2019年9月25日起至2023年9月30日止。关于租金、租赁保证金、管理费等款项，合同附件二第四条约定：1．租金收取模式为固定租金及浮动租金取其高，固定租金：2019年9月25日至2021年9月30日月固定租金为9500元；租金的其他约定：2019年9月25日至2021年9月30日，浮动扣点8％，租扣二者取其高。2．租赁保证金为20000元、平台服务费为30元／月、基础设施服务费500元／月。关于乙方应付款项付款时间，合同第4.3.2条约定：乙方应于每个自然月10前向甲方交纳该自然月的固定租金、管理费、推广费、设备租金、平台服务费等固定款项及上月其他费用。关于合同违约责任及终止，合同第十二条约定：本合同约定按合同终止时租金标准支付违约金的，若合同终止日时无参照的租金标准时，按合同有效期内最高的租金标准计算。仅采取浮动租金标准而合同终止日时参照标准等则按1000元／平方米／月计算且不低于20000元。12.6乙方有下列情形之一的，甲方可单方书面通知乙方解除合同，租赁保证金不予退还，乙方按合同终止日时租金标准支付十二个月的租金作为违约金12.6.1乙方违反本合同的约定，逾期支付租金管理费等本合同约定的其他款项超过30日的。合同还约定了其他事宜。

合同签订后，被告向原告支付租赁保证金20,000元，原告依约向被告交付涉案商铺。

因被告欠付租金等费用，经原告多次催促被告支付欠付租金等费用，被告仍未履行合同义务。2021年7月8日，原告按合同约定的地址向被告邮寄《解约函》，通知被告双方签订的《房屋租赁合同》于2021年7月8日解除，被告应于2021年7月10日前缴清应付款项并于2021年7月11日之前撤除租赁房屋。上述邮件于2021年7月18日被退回妥投。

庭审中，原告称被告自2021年5月18日起停止经营，实际至2021年7月没有搬离，2021年7月原告引入新的商铺占用原来一半的场地，剩下一半的场地用来放置被告的物品。

本案在审理过程中，因无法以其他方式向被告xxx点心王（深圳）有限责任公司送达诉状副本、开庭传票等诉讼文书，本院依法采用公告送达的方式进行送达，公告刊登于2021年12月28日人民法院报G105版面。

上述事实，有庭审笔录及原告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。

关于合同解除的问题。根据涉案合同约定“逾期支付租金管理费等本合同约定的其他款项超过30日的，甲方可单方书面通知乙方解除合同”，原告向被告邮寄《解约函》，通知被告解除合同并缴清欠付款项、搬离涉案房屋，虽然该邮件于2021年7月18日退回，但根据合同约定可视为原告已于2021年7月18日向被告送达了《解约函》，故本院以《解约函》退回之日即2021年7月18日为涉案合同解除之日。

关于欠付租金、基础设施服务费、平台服务费及租赁保证金处理的问题。原告作为出租人已将租赁物交付被告使用，被告作为承租人亦应当按照合同约定支付租金等费用。庭审中，原告称被告自2021年5月18日起停止经营涉案商铺，并主张被告自2021年2月1日起至2021年5月18日起未支付租金等费用，被告未答辩亦未提交证据证明其已履行支付租金等费用的义务，本院予以采信原告主张的事实。根据涉案合同约定，2019年9月25日至2021年9月30日月固定租金为9,500元、基础设施服务费500元／月、平台服务费为30元／月，故被告应向原告支付拖欠的租金34,016.12元（9,500元×3＋9,500元／31×18）、基础设施服务费1,790.32元（500元×3＋500元／31×18）、平台服务费107.42元（30元×3＋30元／31×18）。原告主张被告支付拖欠的租金34,016.1元、基础设施服务费1,790.16元，并主张被告已支付的租赁保证金20,000元用于抵减拖欠的房屋租金，系其自身权利处分，本院予以支持。因此，被告已支付的租赁保证金20,000元抵扣上述被告拖欠的租金后，被告还应向原告支付租金14,016.1元（34,016.1元-20,000元）。

关于违约金的问题。根据涉案合同约定“逾期支付租金管理费等本合同约定的其他款项超过30日的，乙方按合同终止日时租金标准支付十二个月的租金作为违约金”，本院认为该违约金标准相对因被告欠付租金等费用而导致原告提前终止合同所受实际损失明显过高，不符合违约金“以补偿性为主、惩罚性为辅”的原则。综合考虑合同履行情况、原告已于2021年7月将部分的涉案商铺对外出租以及被告过错程度，本院酌情调整违约金的标准为涉案合同约定的合同终止日时租金标准支付二个月的租金作为违约金。故被告应向原告支付违约金19,000元，原告主张超出部分，本院不予支持。

被告xxx点心王（深圳）有限责任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担相应不利的诉讼后果，不影响本案的审理判决。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十二条、第一百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条第一款、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、确认原告惠州市xx商场有限公司与被告xxx点心王（深圳）有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2021年7月18日解除；

二、被告xxx点心王（深圳）有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市xx商场有限公司支付欠付租金14,016.1元、基础设施服务费1,790.16元及平台服务费107.42元；

三、被告xxx点心王（深圳）有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市xx商场有限公司支付违约金19,000元；

四、驳回原告惠州市xx商场有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1148.16元、公告费600元，由被告xxx点心王（深圳）有限责任公司负担。原告惠州市xx商场有限公司预交的案件受理费1148.16元不予退回，判决生效后由被告xxx点心王（深圳）有限责任公司径付给原告惠州市xx商场有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判　长　　钟丹燕

审　判　员　　王科丰

人民陪审员　　蔡贤辉

二〇二二年三月三十日

法　官助理　　张　扬

书　记　员　　罗　昌