未尽审慎注意义务而主张存在欺诈行为的，法院不予支持

【案情简介】：2021年5月30日，原告与被告签订《认购协议》、《认购须知》、《商铺买卖合同》，约定原告向被告认购位于惠州市X，总价款为435000元等。其中案涉《认购协议》、《认购须知》、《商铺买卖合同》的末端加粗字体均有载明提醒认购方注意仔细阅读本认购须知及其所涉的有关公示资料（包括且不限于该商铺产权情况）等内容。《认购协议》载明如认购方未按时足额支付购房款已收定金作为违约金不予返还。《商铺买卖合同》首部载明出售方为被告、代持人赖某等。合同签订后，原告按约向被告支付定金50000元。原告发现案涉商铺并非登记在被告名下、系二手商铺、未来两年商铺租金已在购房款中抵扣、未能为原告办理贷款事宜等，认为被告存在欺诈行为，故提起诉讼。

【律师分析】：惠阳邱文峰律师认为：作为完全民事行为能力人应该承担一定的审慎注意义务，在合同明确规定相关条款下，以未注意到该条款主张合同无效的，法院不予支持。

案涉《认购协议》、《认购须知》、《商铺买卖合同》系双方真实意思表示且内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定及时履职自己的合同义务。原被告双方均同意解除案涉合同，不违反法律规定，本院予以支持。案涉《认购协议》、《认购须知》、《商铺买卖合同》的末端加粗字体均有提醒原告应注意事项包括案涉商铺产权情况，且《商铺买卖合同》载明商铺代持人为赖某，同时原告清楚案涉商铺登记在案外人名下并非登记在被告名下，原告作为完全民事行为能力人理应承担相应的审慎注意义务，原告请求被告双倍返还定金100000元，与合同约定不符且理据不足，不予支持。

李x、惠州市xxx投资咨询有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

（2022）粤1303民初302号

原告：李x，女，1984年1月11日出生，汉族。

被告：惠州市xxx投资咨询有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水。

法定代表人：柯x龙。

委托诉讼代理人：廖x金，广东亚桐律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘x甜，广东亚桐律师事务所律师。

原告李x诉被告惠州市xxx投资咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及被告委托诉讼代理人廖x金、刘x甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间签订的商铺《认购协议》；2、被告向原告双倍返还定金100000元；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2021年5月30日，被告公司员工向原告推销位于惠州市，原告根据被告公司员工的说明及其强烈推荐下，与被告签订了《认购协议》，认购了惠州市X，认购款为435000元，首付定金50000元。原告于协议签署当日支付了定金50000元。认购协议签订之后，原告才发现被告存在以下欺诈行为：第一，被告并非本案房产产权所有人，被告无权处分认购协议中的认购房产；第二，房产并非被告事前所述一手商铺，而是二手商铺；第三，被告在未告知原告的情况下将未来两年商铺租金在购房款中抵扣，使得原告无法获得未来两年预期房租收益；第四，被告并未按照承诺为原告办理成功贷款事宜。因被告存在上述欺诈行为，致使认购协议无法继续正常履行，双方之间签订的认购合同应当予以解除，被告应当返还原告双倍定金100000元。原告为此多次联系被告要求被告退还定金，然而被告拒不回应，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原告特向贵院提起诉讼，恳请法院判如所请。

被告答辩称，第一，原告向被告购买商铺时权属情况原告是清楚的，被告不存在任何的欺诈行为。根据原告签订的认购协议及商铺买卖合同可知，原告已明确知悉商铺的产权及权属情况，认购协议的首部信息栏中写明商铺是由赖某持有，且在正文的第一条商铺产权现状中写明被告已向合富地产购买该商铺。同时在商铺买卖合同中也有写明该情况，而且在认购协议和商铺买卖合同的尾部都有加粗提醒原告仔细阅读并确认该事项。原告作为一个完全民事行为能力人应对其民事行为负责，原告在购买商铺及签署相关合同时即明确知悉商铺的持有情况并与被告发生交易，被告无任何欺诈行为。根据原告签署的认购须知可知，原告已将有关商铺产权情况及购买事宜告知及公示给原告，原告明确及知悉并认可其所购买商铺的状况。在认购须知的最后一段原告已经仔细阅读并知晓商铺公示资料并已明确认可被告将该商铺卖给原告，因此被告是有权将商铺进行出售，原告也明确知悉商铺产权现状，被告不存在任何欺诈事宜，双方应当按照合同约定履行相应的义务。第二，原告未按约定支付购房款已构成违约，被告向其催告后仍拒不履行，现又提起诉讼主张双倍返还定金，该行为表明其不再履行合同义务，恶意违约，应当承担相应的法律责任，被告有权没收定金，同时原告恶意诉讼已经造成被告重大经济损失，被告有权向原告主张由此造成的损失。根据商铺买卖合同约定，原告应于2021年6月30日前支付完全部购房款，原告并未按约支付。2021年8月6日被告向原告催告履行相关义务，而原告依旧拒不履行。被告可依据约定及法律规定追究原告的违约责任。同时原告恶意诉讼解除合同将导致被告相应房产未及时售出，被告及相关人员为售出案涉房屋所做的努力白费。被告需为案涉房产再次销售承担费用，导致被告要花费大量人力物力再次销售，导致被告巨大经济损失。综上，被告已充分告知原告商铺产权及持有情况，其是基于合法的有效权利向原告出卖商铺，不存在任何欺诈事宜，因此请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

本院经审理查明：2021年5月30日，原告与被告签订《认购协议》、《认购须知》、《商铺买卖合同》，约定原告向被告认购位于惠州市X，总价款为435000元等。其中案涉《认购协议》、《认购须知》、《商铺买卖合同》的末端加粗字体均有载明提醒认购方注意仔细阅读本认购须知及其所涉的有关公示资料（包括且不限于该商铺产权情况）等内容。《认购协议》载明如认购方未按时足额支付购房款已收定金作为违约金不予返还。《商铺买卖合同》首部载明出售方为被告、代持人赖某等。合同签订后，原告按约向被告支付定金50000元。原告发现案涉商铺并非登记在被告名下、系二手商铺、未来两年商铺租金已在购房款中抵扣、未能为原告办理贷款事宜等，认为被告存在欺诈行为，故提起诉讼。庭审时，被告同意解除案涉合同，同时原告认可被告曾向其出示案涉商铺产权证，并知悉商铺是登记在案外人名下。

另查明，2019年10月30日，被告与代持人赖某签订《商铺代持协议》，主要约定被告购买的案涉商铺委托赖某代持等。现案涉商铺登记在代持人赖某名下。

上述事实有《认购协议》、《认购须知》、《商铺买卖合同》、收据、不动产权证、《商铺代持协议》及庭审陈述等为据。

本院认为，案涉《认购协议》、《认购须知》、《商铺买卖合同》系双方真实意思表示且内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定及时履职自己的合同义务。原被告双方均同意解除案涉合同，不违反法律规定，本院予以支持。案涉《认购协议》、《认购须知》、《商铺买卖合同》的末端加粗字体均有提醒原告应注意事项包括案涉商铺产权情况，且《商铺买卖合同》载明商铺代持人为赖某，同时原告清楚案涉商铺登记在案外人名下并非登记在被告名下，原告作为完全民事行为能力人理应承担相应的审慎注意义务，原告请求被告双倍返还定金100000元，与合同约定不符且理据不足，不予支持。对于原告所述无法获得未来两年预期房租收益及无法办理贷款事宜，原告未提交有效证据证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条之规定，判决如下：

一、解除原告李x与被告惠州市xxx投资咨询有限公司就X商铺签订的案涉合同。

二、驳回原告李x的其他诉讼请求。

本案受理费1150元（原告已预交），由原告李x负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判员　　李杏连

二〇二二年三月三日

法官助理　　臧新悦

书　记员　　钟艳玲