业主应自房屋交付之日起支付物业费

【案情简介】：原告系××湾项目的前期物业管理企业。被告购买了该楼盘项目的×湾3栋×号商品房。2011年2月19日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《××湾前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所购买的房屋提供前期物业管理服务。《前期物业管理服务协议》签订当日，被告对所购买的上述房屋办理了收楼手续。但自2011年5月10日起，被告未再向原告交纳物业管理费。被告累计拖欠原告2011年5月10日至2018年11月期间的物业管理费。2018年11月1日之后，××湾楼盘项目对物业公司进行了更换，故原告主张的物业管理费应计算至2018年10月31日。2018年9月25日，原告向被告发出《律师函》，要求被告交纳拖欠的物业管理费、公摊水电费、滞纳金等费用。因被告仍未支付上述费用，遂成诉。

【律师分析】：大亚湾区民事经济纠纷邱文峰律师认为：

原告与被告签订的《××××湾前期物业管理服务协议》是双方当事人真实一致的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。关于物业费的计算问题，业主应自房屋交付之日起支付物业费，涉案房屋已实际交付给被告使用，原告亦提供了相应的物业服务，被告依约应自房屋交付之日起向原告交纳物业服务费。

广州xxxx有限公司惠州大亚湾分公司与马xx物业服务合同纠纷一案民事一审判决书

（2020）粤1391民初3189号

原告：广州xxxx有限公司惠州大亚湾分公司，地址：惠州大亚湾龙山八路。

负责人：林xx。

委托代理人：周xx，系该公司员工。

被告：马xx，女，汉族，住址：黑龙江省肇源县

原告广州xxxx有限公司惠州大亚湾分公司（以下简称碧花园物业公司）诉被告马xx物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月31日公开开庭进行了审理。原告碧花园物业公司委托代理人周xx到庭参加诉讼，被告马xx经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付物业管理费11520元，公摊水电费2445.3元；二、请求判令被告向原告支付违约金13183.83元。（违约金以其当月所欠的物业管理费、代扣代缴水电费及公推水电费的合计金额为基数，按每日万分之五计算，自当月10日起计算至付清之日至，暂计至2020年4月10日）；三、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2010年8月10日与惠州大亚湾旺科投资有限公司签署《前期业服务合同》，约定原告对××××小区（××××湾）提供前期物业管理服务，合同对服务内容、质量及费用等进行了约定。其中合同第六条约定，住宅按建筑面积每月每平方米1.6元（不包含电梯运行电费、公共照明电费、二次供水加压设备电费等公摊电费和公共用水水费），具体报大亚湾物价备案审批为准。住大楼内走廊、楼梯、电梯等公共设施的公共用水、电费用，由本栋住户合理进行分摊，小区范围的路灯用电费用和公共用水费用，由小区的所有住户合理分摊。消防监控设施、智能化设备、二次供水系统、备用发电机等的运行电费在全小区的所有住户进行合理分摊。2010年11月26日，原告就收取物业管理费向政府部门备案，备案的收费标准为每月每平米1.43元人民币物业管理服务费。被告购买××××（××××湾）3-×房（该单元面积为89.66平方米），并于2011年2月19日收楼。同日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》。双方对物业管理服务及服务费收取等进行了约定。协议第四条约定：1、乙方缴纳费用的时间从物业交付使用起计算；2、住宅服务费收费标准：公寓按建筑面积每月每平方米1.43元收取：6、物业管理服务费交纳时间：每月10日前交纳当月服务费。第八条约定：3、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按拖欠金额以每天千分之一的标准缴纳滞纳金。协议签订后，原告按约定提供物业管理服务，但被告丛2011-05-10开始拖欠物业管理服务费等费用。经原告多次催收，被告至今未予支付上述款项，违反了协议之约定。截至2018年11月，被告共拖欠原告物业管理费11520元、公摊水电费2445.3元。因被告恶意拖欠原告物业管理等费用，给原告造成资金占用利息损失及通过电话、邮件或委托律师催收的费用等损失，甚至严重影响原告向全体业主提供服务的质量。因此，原告依据协议约定及相关法律法规规定，请求人民法院判令被告向原告支付违约金，违约金以其当月所欠的物业管理费、代扣代缴水电费及公推水电费的合计金额为基数，按每日万分之五计算，自当月10日起计算至付清之日止。综上所述，被告恶意拖欠物业管理相关费用的行为严重违反了协议约定，严重损害了原告及全体业主的合法权益。原告特此向贵院提起诉讼，望贵院查明事实，依法公正裁判。

原告向本院提供了如下证据：1．营业执照；2．身份证复印件；3．前期物业管理服务协议（旺科-碧花园）；4．物业服务收费政府指导价备案表；5．××××湾业主收楼声明书；6．前期物业管理服务协议（业主-碧花园）；7．公摊水电费抄表读数及公共水、电用量分摊公布表；8．律师函及邮寄凭证。9．电费增值税发票。

被告马xx未到庭参加诉讼，未提出答辩意见及证据。

本院经审理认定事实如下：原告系××××××××湾项目的前期物业管理企业。被告购买了该楼盘项目的××××××××湾3栋×号商品房。2011年2月19日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《××××湾前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所购买的房屋提供前期物业管理服务。《前期物业管理服务协议》载明：乙方购买的位于大亚湾西区××××（××××湾）3栋×单元房屋，建筑面积为89.66平方米；物业管理服务费用物业交付使用起计算（即业主收到收楼通知书之日起）；公寓楼按建筑面积每月每平方米1.43计算；每月10日前缴纳当月服务费；甲方可提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按拖欠金额以每天1‰的标准交纳滞纳金。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。

《前期物业管理服务协议》签订当日，被告对所购买的上述房屋办理了收楼手续。2010年11月26日，原告就收取物业管理费向政府部门备案，备案的收费标准为每月每平米1.43元。被告按每月每平方米1.43元的标准向原告交纳了收楼后的物业管理费。但自2011年5月10日起，被告未再向原告交纳物业管理费。被告累计拖欠原告2011年5月10日至2018年11月期间的物业管理费。2018年11月1日之后，××××（××××湾）楼盘项目对物业公司进行了更换，故原告主张的物业管理费应计算至2018年10月31日。

2018年9月25日，原告向被告发出《律师函》，要求被告交纳拖欠的物业管理费、公摊水电费、滞纳金等费用。因被告仍未支付上述费用，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。

本院认为，原告与被告签订的《××××湾前期物业管理服务协议》是双方当事人真实一致的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。

关于物业费的计算问题。本院认为，业主应自房屋交付之日起支付物业费，涉案房屋已实际交付给被告使用，原告亦提供了相应的物业服务，被告依约应自房屋交付之日起向原告交纳物业服务费。故被告应当向原告支付2011年5月10日至2018年10月份期间共计90个月的物业管理费11538.90元（1.43元／㎡×89.66㎡×90个月），原告请求被告支付11520元物业管理费，本院予以支持。

关于违约金的计算问题。合同约定，被告不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起按每日1‰的标准缴纳违约金。结合拖欠物业费的性质和原告的损失，根据公平原则并结合本院的审判实践，本院酌情将违约金调整为以应交费用为基数按每日万分之一的标准计付，合同约定物业管理费每月10日前交一次，故逾期违约金应以128.21元（1.43元／月×89.66平方米）为基数，每月按日万分之一自2011年5月10日起计算至实际支付完毕之日止，原告诉求超出部分，本院不予支持。

关于公摊水电费的问题。原告主张公摊水电费及违约金，但未提交完整的已缴纳相关费用的票据及具体的计算方法，应承担举证不能的法律后果。故对原告要求被告支付公摊水电费及违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。

被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩、举证及质证权利，依法可作缺席判决。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：

一、被告马xx于本判决生效之日起十日内向原告广州xxxx有限公司惠州大亚湾分公司支付所欠的2011年5月10日至2018年10月份的物业服务费共计11520元及逾期付款违约金（违约金从2011年5月10日起每月计算一次，每次以128.21元为计算基数，按日万分之一计算至实际支付完毕之日止）；

二、驳回原告广州xxxx有限公司惠州大亚湾分公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费478.73元，公告费1080元，由原告广州xxxx有限公司惠州大亚湾分公司负担1358.73元，被告马xx负担200元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

审　判长　　周　勇

审　判员　　林嘉伟

审　判员　　曾日华

二〇二〇年十二月三十一日

法官助理　　黄冬怡

书　记员　　潘慧蕊