不得以房屋些许瑕疵， 而拒绝接收房屋，需影响到正常居住方才可

案件详情：2017年1月18日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区××号房，总价款为1555081元。原告以贷款方式向被告付清购房款。2018年4月23日，案涉房屋所涉工程取得竣工验收备案证明文件。2018年11月26日，原告称按被告通知前往收楼，发现所购房屋存在多处房屋质量问题，被告维修多次仍然不符合交付条件，遂拒绝接收房屋，遂提起诉讼。

惠阳（大亚湾）邱文峰律师认为：只有在所购房屋存在主体结构质量不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，才可拒收。一般质量问题或些许瑕疵等不影响居住的，不得拒绝交房。

法条依据是： 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”和第十条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。

房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

（2022）粤1303民初2209号

原告：管xx，男，1984年5月19日出生。

原告：杨xx，女，1985年5月4日出生。

两原告共同委托诉讼代理人：张xx，系广东xx律师事务所律师。

被告：惠州xx投资有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水街道xxx。

法定代表人：兰xx。

委托诉讼代理人：刘x，系该公司法务。

委托诉讼代理人：陈xx，系该公司法务。

原告管xx、杨xx诉被告惠州xx投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年3月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告管xx及两原告委托诉讼代理人张xx和被告委托诉讼代理人陈xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付迟延交房违约金458185元（暂计算从2019年3月30日起按照已付房价款每日万分之三违约金计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月18日，原告与被告签订商品房买卖合同（预售），约定被告将位于惠阳区××号，建筑面积115.64平方米，其中套内建筑面积93.42平方米，共有分摊面积22.22平方米出让给原告，房屋总价款为1555081元。原告依照约定支付了该房屋首期款475081元，剩余款项1080000元原告已经依约办理按揭手续，并已按照按揭方式付款。2018年11月26日，被告通知原告去验收楼房，原告验收时发现所购房屋存在多处房屋质量问题，根本不适宜居住，遂要求被告处理，并拒绝接收楼房。此后被告维修仍然不符合交付条件，原告认为被告前后维修了多次，仍然达不到居住要求，原告拒绝接收楼房。被告的行为已经严重违反被告应当在2019年3月30日将房屋交付给原告使用的约定，应当依照合同附件十一补充协议第六条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照原告已付房款0.03％标准支付违约金。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。

被告答辩称，一、涉案商品房在合同约定的交付之日届满前己办理了竣工验收备案手续，完全达到了合同约定的交付条件。2017年1月18日，原告向答辩人购买位于惠州市惠阳区××号房（以下简称“涉案商品房”）并签署编号为××的《商品房买卖合同》及附件、补充协议（以下统称“合同”），合同未违反法律、行政法规的强制性规定，且经双方签字确认，对双方具有法律约束力。合同第九条约定，涉案商品房的交付条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该房屋已取得房屋测绘报告”；合同附件十一补充协议书第五条将交付标准变更为“该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件”，合同第十一条约定，答辩人应在2019年3月30日之前将涉案商品房交付给原告使用。根据答辩人提交的《竣工验收备案表》，涉案商品房已经于2018年4月23日在惠州市惠阳区住建部门办理了竣工验收备案手续。上述证据充分证明涉案商品房早在交付之日届满前就完全达到了合同约定的交付条件，可以交付给原告使用。二、原告陈述涉案商品房存在多处质量问题，根本不适宜居住，与事实严重不符。原告在陈述涉案商品房存在多处质量问题，如洗菜盆与厨台的收口缝隙、所有门防撞条松脱等，根本不适宜居住，不符合合同约定的质量标准，原告上述陈述将装饰装修方面存在的轻微瑕疵问题无限扩大，与事实严重不符。事实上，涉案商品房己经通过了竣工验收，根本不存在影响居住和使用的质量问题，完全适宜居住和使用。三、答辩人依约在合同约定的交付之日向原告交付涉案商品房，但原告无合理、正当理由拒绝接收涉案商品房，在此情形下，涉案商品房视为已经按期交付，答辩人无需承担任何逾期交付责任。根据答辩人与原告签署《补充协议书》第五条第5款约定，“5、该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题与合同约定装饰装修及相关设备标注不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任”。合同约定的交付日期届满前，答辩人已向原告寄发《收楼通知书》，告知原告涉案商品房已达到交付条件，答辩人可依约向原告交付涉案商品房。但原告在验楼时以涉案商品房存在装修方面的个别外观瑕疵为由拒绝接收涉案商品房。前文已述，涉案商品房已经办理了竣工验收备案手续，并不存在影响居住和使用的质量问题。原告拒绝接收涉案商品房的抗辩理由并不成立。答辩人此后也多次通过电话、微信多次通知原告来收楼，原告也曾多次到涉案房屋进行查看，但均主观认为涉案商品房达不到交付条件。答辩人认为，答辩人出售的商品房完全达到交付条件，但原告由于自身原因，无正当理由拒绝收楼，在此种情况下，依据合同的约定及相关法律规定，视为答辩人已经按期交楼。因此，原告应自行承担逾期收楼的不利后果，答辩人无需承担任何逾期交付责任。四、即使涉案商品房在交付时可能存在装修方面的个别外观瑕疵，但这并不影响原告正常居住和使用，原告完全可以先收楼再要求答辩人承担保修责任，收楼后原告的合法权益不会受到损害，原告不能以此为由拒绝收楼。退一步说，即使涉案商品房在合同约定的交付之日存在装修方面的个别外观瑕疵，这些瑕疵亦不影响居住和使用。从常理上分析，涉案商品房涉及到多个分部工程和子工程，装修方面出现个别外观瑕疵也属正常。况且，收楼后答辩人仍然需要承担保修责任，并不是原告一收楼，答辩人的义务和责任就免除了。原告完全可以先收楼再要求答辩人承担保修责任，收楼后原告的合法权益丝毫不会受到任何损害。只要不存在严重影响正常居住和使用的质量问题，原告理应接收涉案商品房，原告不能以装修方面的个别外观瑕疵为由拒绝收楼。如买受人以任何瑕疵为由均可以拒绝接收商品房，那么，商品房毁损、灭失的风险将会无限期转移给出卖人，这样将会不合理地加重出卖人的责任，对出卖人显属不公，商品房买卖正常的交易秩序也会受到极大损害。综上，涉案商品房在合同约定的交付之日届满前达到了交付条件，原告因其自身原因未能收楼，涉案商品房视为已经按期交付。原告要求答辩人支付逾期交楼违约金的诉讼请求没有任何法律和事实依据。恳请法院查明事实，驳回原告对答辩人的全部诉讼请求，维护答辩人应有的合法权益。

本院经审理查明：2017年1月18日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区××号房，总价款为1555081元。原告以贷款方式向被告付清购房款。合同第十一条交付时间和手续：卖方应当于2019年3月30日前，依照合同第九条、第十条约定的交付条件即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照合同附件十一补充协议书第五条第二款的约定处理。合同附件十一补充协议书第五条关于商品房交付条件与交接手续约定：1．该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件5．该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日30元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。合同附件十一补充协议书第六条逾期交付责任约定：合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已付清案涉购房款1555081元给被告。2018年4月23日，案涉房屋所涉工程取得竣工验收备案证明文件。2018年11月26日，原告称按被告通知前往收楼，发现所购房屋存在多处房屋质量问题，被告维修多次仍然不符合交付条件，遂拒绝接收房屋，遂提起诉讼。

上述事实有《商品房买卖合同（预售）》及附件、微信聊天记录、《竣工验收备案表》及庭审陈述等为据。

本院认为，原、被告签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》及相关附件系双方真实意思表示，内容不违反有关法律规定，对双方当事人具有法律约束力。关于被告是否构成逾期交房问题。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”和第十条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。本案中，买受人即原告作为先履行方，因其已先履行了支付房屋价款的主要义务，故享有因房屋质量存在缺陷而拒收房屋的权利，但对于该权利应严格适用，只有在所购房屋存在主体结构质量不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，才可拒收。其次，双方在涉案合同附件十一补充协议书第五条约定，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。本案中，系争房屋已经整体验收合格，被告已根据合同约定通知原告接收房屋，而原告亦已实地查看了系争房屋，由于原告并未举证证明该房屋在交付时存在主体结构质量上的缺陷或严重影响其正常居住使用，故原告以该房屋存在多处房屋质量问题等质量瑕疵为由拒绝接收房屋，理据不足。据此，本院认定系争房屋已于2018年11月26日完成交付，被告不存在逾期交房的违约行为，原告诉请被告支付逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五之规定，判决如下：

驳回原告管xx、杨xx的诉讼请求。

本案受理费4086元，由原告管xx、杨xx承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判员　　李杏连

二〇二二年五月十日

法官助理　　臧新悦

书　记员　　钟艳玲