违约金的高低要根据实际损失进行主张

本案系拖欠物业费纠纷，惠阳法院认为，因被告拖欠物业费，原告按合同约定的日千分之三的违约金的计算方式明显过高，且原告未提交证据证明其实际损失，故本院酌定案涉违约金按同期一年期贷款市场报价利率计算，

惠阳邱文峰律师认为，违约金功能是督促当事人履行合同和补偿损失等。过高且不能证明实际损失的，仅支持部分合理。

物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

（2022）粤1303民初3135号

原告：惠州xx管理服务有限公司，住所地：惠州市惠城区惠博xxx。法定代表人：陈xx，执行董事。

委托诉讼代理人：曾xx，广东xx律师事务所律师。

被告：王xx，女，汉族，1983年7月28日出生，住址：安徽省阜南县。

委托诉讼代理人：汤xx，广东xx律师事务所律师。

原告惠州xx管理服务有限公司（以下简称盛华xx）诉被告王xx物业服务合同纠纷一案，本院于2022年4月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2022年5月20日公开开庭进行审理。原告盛华xx的委托诉讼代理人曾xx、被告王xx的委托诉讼代理人汤xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告盛华xx向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付2020年1月1日至2022年1月31日的物业服务费17256元及违约金（违约金每天按应缴物业服务资金的千分之三交纳，暂计至2022年1月11日止的违约金为18938.81元，自2022年1月12日起的违约金以17256元为基数，按照每日千分之三计算至付清之日止）；2．本案全部诉讼费用由被告承担。以上金额合计36194.81元。事实与理由：原告是为惠州市惠阳区淡水惠澳大道旁（淡水河东岸）xx花园小区提供物业管理服务的物业公司，被告系惠州市惠阳区淡水xx花园XX号楼XX号房的业主，原告于2020年1月2日与惠州市惠阳区xx花园小区业委会签订了《物业服务合同》，合同期限为三年，自2020年1月5日起至2023年1月4日止。协议第六条约定物业服务收费选择酬金制方式，向业主按其拥有物业的建筑面积预收物业服务资金，预收标准为3元／月。平方米。第七条约定：业主应按时交纳物业服务资金，物业服务资金按月交纳，业主或承租人应在每月10日前缴纳当月物业服务资金，逾期未缴纳的，每日按应缴物业服务资金的千分之三缴纳违约金。原告接管前述小区后，通过前物业公司和业委会提供的联系方式多次与被告进行沟通，按系统登记的地址邮寄催费文件，委托律师事务所发送律师函等方式要求被告支付物业服务费，但被告均不予理会。原告认为，原告与惠州市惠阳区xx花园小区业委会签订的《物业服务合同》对被告具有法律约束力，被告应当按合同履行自己的义务，经原告多次催讨拒不支付，其行为已对原告的生产经营及小区造成严重影响。为维护原告合法权益，特向法院起诉。

被告王xx辩称，一、原告要求2020年1月23日前的物业服务费缺乏依据。原告属非正常程序进驻涉案小区，包括答辩人在内的业主不认可其进驻的合法性，即便根据（2021）粤13民终5392号民事判决，起算原告物业服务的起始时间也为2020年1月24日。二、原告存在计收物业服务费混乱的事实。案涉小区存在未统一按建筑面积计收物业服务费的事实，在双方无书面物业服务合同的情况下，要求答辩人按建筑面积支付物业服务费，答辩人无法理解。且根据原告律师函催缴的物业服务费计算，原告系按153.48平方米计算每月物业服务费的，但起诉状却是按230.08平方米计算物业服务费，在原告不能作出合理解释前，答辩人有权不支付物业服务费。三、原告存在乱收费、未履行物业服务人职责等事实，且答辩人不存在恶意拖欠物业服务费的情形，其要求答辩人承担违约金缺乏理据。

本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的法律事实发生于民法典施行前并持续至民法典施行后，依法应适用民法典的相关规定。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，本案原告与xx花园小区业委会签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，受法律保护，对xx花园小区业主具有法律约束力。原告为案涉小区提供物业管理服务，被告拖欠物业服务费的行为构成违约，依法应承担违约责任。根据案涉《物业服务合同》第六条的约定，物业服务费的收取标准为按照业主所有物业的建筑面积，以3元／月／平方米的标准计收，原告诉求被告支付2020年1月至2022年1月的物业服务费17256元（230.08平方米×3元／月／平方米×25个月），具有合同依据和法律依据，本院予以支持。关于违约金，违约金功能是督促当事人履行合同和补偿损失等，案涉合同虽约定违约金计算标准为应缴物业费的日千分之三，但该违约金的计算方式明显过高，且原告未提交证据证明其实际损失，故本院酌定案涉违约金按同期一年期贷款市场报价利率计算，以被告每月欠付物业服务费690.24元（230.08平方米×3元／月／平方米）为基数，从逾期之日起按一年期贷款市场报价利率计算至付清款日止。对原告提出的超出部分违约金的请求不予支持。案涉《物业服务合同》约定合同期限自2020年1月5日至2023年1月4日，被告抗辩2020年1月23日前的物业服务费不应交纳的理由不成立，本院不予采纳。被告另主张的原告计费混乱和没有履行管理职责问题依据不足，本院不予采信，其提交的《申请法院调查取证申请书》中所涉证据材料不属于当事人无法自行收集的证据，本院对此不予准许。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，判决如下：

一、被告王xx于本判决生效之日起十五日内向原告惠州xx管理服务有限公司支付物业服务费17256元及违约金（以690.24元为基数，按一年期贷款市场报价利率从2020年1月11日起计至付清款日止；以690.24元为基数，按一年期贷款市场报价利率从2020年2月11日起计至付清款日止；以690.24元为基数，按一年期贷款市场报价利率从2020年3月11日起计至付清款日止以690.24元为基数，按一年期贷款市场报价利率从2022年1月11日起计至付清款日止）；

二、驳回原告惠州xx管理服务有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费705元减半收取为353元（原告已预交），由被告王xx负担。原告已预交的353元，本院于判决生效后予以退回；被告于判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的诉讼费用353元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。

本判决为终审判决。

审判员　　钟东华

二〇二二年六月十三日

书记员　　朱瑞仙