逾期交房利息计算至开发商通知购房者收楼之日止

案情介绍：原告于2018年04月向被告支付首付款352280.00元（包括定金）以购买被告开发的“颐华庭小区7栋604号房”。原被告双方于2016年10月16日签订了《商品房买卖合同（预售）》。原告共向被告支付完毕购房款116.228万元。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：“被告应于2017年10月30日向原告交付房屋”。但迟至起诉之日，被告都未能将合同约定项下的合格房屋交付于原告。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1项约定：“逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。第十二条第2项约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”

大亚湾经济技术开发区人民法院

民事判决书

（2018）粤1391民初1400号

原告：白锦红，女，傣族，1987年3月15日出生，住云南省红河哈尼族彝族自治州元阳县。

委托诉讼代理人：蒋阳兵，北京德和衡（前海）律师事务所律师。

被告：惠州市大亚湾华达实业有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际综合楼1103号房。

法定代表人：李国华。

委托诉讼代理人：谢海鹏，广东德邻律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘学科，广东德邻律师事务所律师。

原告白锦红诉被告惠州市大亚湾华达实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋阳兵，被告的委托诉讼代理人谢海鹏、刘学科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告白锦红向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金19642.53元（暂计至2018年4月18日，后续违约金仍需按总购房款日万分之一的标准计算至交付适格的房屋之日止）；2.判令被告承担本案诉讼费。

事实和理由：原告于2018年04月向被告支付首付款352280.00元（包括定金）以购买被告开发的“颐华庭小区7栋604号房”。原被告双方于2016年10月16日签订了《商品房买卖合同（预售）》。原告共向被告支付完毕购房款116.228万元。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：“被告应于2017年10月30日向原告交付房屋”。但迟至起诉之日，被告都未能将合同约定项下的合格房屋交付于原告。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1项约定：“逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。第十二条第2项约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”

惠州市大亚湾华达实业有限公司辩称，一、根据《广东省商品房买卖合同》第九条及《补充协议》第5条等约定，涉案房屋已具备交付条件；二、根据《补充协议》相关约定，对于涉案房屋因政策调整等原因所导致的延期，华达公司无需承担逾期交房的违约责任，（一）如因政策变动、不可抗力及出卖人不能控制的原因导致不能按期交房，不视为违约，无需承担违约责任，（二）导致此前备案未能完成的唯一原因就是环保验收，而环保验收的障碍，是因为政策调整，完全属于不可抗力及出卖人无法控制的原因，无需承担逾期交房的责任，（三）大亚湾楼盘多，相关单位工作人员较少的客观现实，是房屋验收没有尽快完成的重要原因，而这是华达公司无法控制的因素；三、在华达公司的不懈努力及催促下，政府相关部门克服了人员不足等种种困难，终于在2018年6月13日完成了验收备案并出具了《竣工验收备案表》。综上所述，对方的诉请毫无依据，请求法院依法驳回对方的全部诉请。

本院经审理认定事实如下：2016年10月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州××西区××路××房，总价1162280元，被告应当在2017年10月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告逾期交付，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。补充协议第五条第一款约定：“建设工程竣工验收备案证明文件”是指商品房所在建设工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收合格后出具的《工程验收合格书》为准。在合同约定的交付之日前原告付清了购房款1162280元，被告于2018年5月26日通知原告收楼。

另查明，被告开发的“颐华庭1-14栋”项目于2017年2月20日完成建设工程消防验收备案；2017年7月5日前完成电梯监督检验；2018年3月27日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收并取得《建筑工程竣工验收报告》；2018年4月19日前取得房产测绘报告；2018年6月13日完成竣工验收备案登记。

本院认为，原告依约向被告付清了房款，被告却未按约定时间将符合交付条件的房屋交付原告使用，已构成违约。本案争议焦点为:1.涉案房屋的交付标准问题;2.逾期交房违约金计算时间及标准问题，对此分析评判如下：

关于房屋交付标准的问题。合同补充协议对合同中“建设工程竣工验收备案证明文件”进行特写说明，建设工程竣工验收备案证明文件是指商品房所在建设工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收合格后出具的《工程验收合格书》为准，该说明系对交付条件的变更，房屋应以通过建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格，取得房屋测绘报告，通过消防、电梯验收为交付标准。

关于逾期交房违约金计算时间及标准问题。合同约定被告应当在2017年10月30日前交付涉案房屋，被告2018年5月26日才通知原告收楼，应按合同约定承担违约责任。逾期交房违约金应当以全部房价款1162280元为基数，按日万分之一标准从2017年10月31日起计算至被告通知原告收楼之日止，即2018年5月26日，具体数额为24175元（1162280元×1?×208天）。被告辩解逾期交房并非自身原因造成的，但未提供相关证据证明，该意见不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：

被告惠州市大亚湾华达实业有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告白锦红支付逾期交房违约金24175元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费146元，由被告惠州市大亚湾华达实业有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告自本判决生效后径付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

审判员  吴湘元

二〇一八年七月三十日

书记员  宋煜珍