建设工程分包结算协议合法有效约定以房抵工程款应抵扣欠款分包人不享有工程价款优先受偿权

【律师分析】

惠阳、大亚湾办理建设工程案件有丰富经验的邱文峰律师结合本案判决梳理核心裁判规则：

1. 双方签字确认的结算协议是认定工程款的核心依据，发票金额可佐证结算金额 依据《民法典》第四百六十五条，依法成立的合同对双方具有约束力。本案中原、被告完工后签署《结算协议书》，明确含税总价款 3059844.43 元，同时原告向被告开具等额增值税专用发票，二者相互印证。原告单方依据签证、合同总价主张 3145559.25 元工程款，未提交证据推翻结算协议，法院不予采信。结算协议是双方对工程量、变更签证、价款的一揽子清算，效力优先于单方统计的合同预估总价，若无欺诈、胁迫、重大误解等可撤销情形，应当直接作为定案依据。

2. 五方以房抵工程款协议属有效诺成性合同，协议明确约定签约即抵扣工程款的，房屋未过户不影响抵扣效力 案涉《以房抵工程款五方协议书》系各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。协议直接约定 “协议生效后即视为已履行 941844 元工程款付款义务，原告不得再就该笔款项追偿”，属于当事人明确约定债务直接抵销。虽因原告不愿补房屋差价、开发商未与指定购房人签署商品房买卖合同，房屋未完成过户，但该履行障碍属于原告自身原因，原告仅可另行依据抵债协议主张交房、过户，不能在本案中重复主张该部分工程款，法院依法在总欠款中全额扣减抵债金额福建省福州...。

3. 工程分包人不属于法定享有建设工程价款优先受偿权的主体，无权主张工程折价、拍卖价款优先受偿 《民法典》第八百零七条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条明确规定：仅与发包人直接订立施工合同的总承包人，才能主张工程价款优先受偿权。本案原告是专业分包单位，仅与总承包被告签订分包合同，和项目建设单位（发包人）无直接合同关系，不符合优先权主体资格，法院驳回其优先受偿权诉请。最高人民法院民一庭法官会议意见亦明确，分包人、实际施工人均不享有该项法定权利。

4. 逾期支付工程款应当按一年期 LPR 分段计算逾期利息，质保金到期未付单独起算利息 案涉合同约定结算后 1 个月付至总价 95%，质保金竣工验收满 2 年届满后 3 个月无息返还。法院按照付款节点分段计算利息：①95% 工程款扣除抵债金额前，以欠付尾款 1048852.21 元，自结算次月（2022 年 5 月 22 日）计算至抵债协议出具日 2024 年 1 月 2 日；②抵扣后剩余未付工程款 107008.21 元，自 2024 年 1 月 3 日计息至清偿完毕；③质保金 152992.22 元于保修期届满 3 个月后（2024 年 2 月 3 日）起单独计算逾期利息，统一按全国银行间同业拆借中心一年期 LPR 标准计算。

广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

原告：某甲公司，住所地深圳市龙华新区。

法定代表人：王某。

被告：某乙公司，住所地应城市。

法定代表人：胡某。

委托诉讼代理人:杨某，系该公司工作人员。

原告某甲公司与被告某乙公司建设工程分包合同纠纷一案，本院于2025年6月30日立案后，依法适用简易程序，于2025年7月22日公开开庭进行了审理。原告某甲公司的委托诉讼代理人左金秀、被告某乙公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某甲公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告工程款1287559.25元（其中157277.96元为质量保证金）及逾期利息（以1287559.25元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率自2024年2月4日计算至实际清偿之日止，暂计至2024年11月30日为60585.03元）；二、判令原告在被告欠付工程款1287559.25元工程款范围内对案涉工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；三、本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。

事实和理由：2020年11月2日原告与被告签订《惠州大亚湾45亩项目(臻*府)首开区园建工程施工合同》，约定由原告承包位于广东省大亚湾区的案涉园建工程;被告按比例支付工程款，合同签订后支付预付款20%；工程完工后，当月支付至已完工部分合同额的70%;完成竣工结算一个月内，支付工程款至结算总价的95%;留余款5%作工程款保修金，在竣工验收合格之日起满两年且无质量问题后三个月内无息退还。2021年11月11日、2021年11月19日、2021年12月16日、2021年12月17日、2021年12月27日被告向原告以发送工程指令的方式增加原合同外的工程，增加合同外工程款总金额为245558.95元。原告于2020年12月30日和2021年11月2向被告移交了案涉工程，并与被告共同签署了《物业移交确认表》和《共用部位及设施设备移交明细》，2021年11月2日与被告签订了《配套项目工程验收单》，且被告出具了《项目工程竣工确认表》，确认涉案工程保修截止日期为2023年11月4日。2021年11月13日原告与被告签订《惠州大亚湾45亩项目(臻*府)首开区园建工程合同(模转准)补充协议》约定:原合同暂定总价为1717925元，其中:增值税率为9%，不含税价款为1575500元。增加本补充协议后，本合同最终暂定总价为2900000.3元，其中:增值税率为9%，不含税价款为2660550.73元，其他约定不变。案涉工程含税结算总金额为3145559.25元(含合同外增加工程款金额245558.95元，其中结算总价的5%为质量保证金，共计157277.96元)。现案涉工程保修期已过，但截止2025年5月21日被告仅支付了1858000元，尚欠1287559.25元未支付。原告多次催要，被告仍未予以支付。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如诉请。

原告某甲公司为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证。2。国家企业信用信息公示系统查询报告。3.惠州大亚湾45亩项目（臻*府）首开区园建工程施工合同。4.惠州大亚湾45亩项目（臻*府）首开区园建工程合同（模转准）补充协议。5.工程指令单、指令单转签证审批、指令单审批、工程量现场确认单。6.物业移交确认表、共用部位及设施设备移交明细、保修期起止时间确认表、配套项目工程验收单、项目工程竣工确认表。7.发票。8.广发银行活期对公对账单。

被告某乙公司辩称，一、原告关于工程结算总金额的主张与事实不符，案涉工程最终结算金额应为3,059,844.43元。2022年4月21日，被告与原告就“惠州大亚湾45亩项目(臻*府)首开区园建工程”签订《结算协议书》(合同编号:SZ.HZAT.01Q.HJ05KF02GC.01.0001)，明确约定:案涉工程含税结算总金额为3,059,844.43元(大写:叁佰零伍万玖仟捌佰肆拾肆元肆角叁分)，其中包含工程质保金152,992.22元。该结算金额系双方对工程数量、合同内金额、变更签证等内容进行全面清算后共同确认的最终结果，合法有效。原告在起诉状中主张工程含税结算总金额为3,145,559.25元，未提供任何有效证据推翻上述《结算协议书》，其主张与双方签字确认的结算文件严重不符，依法不应采信。案涉工程结算总金额应以《结算协议书》约定为准。二、原告关于未付工程款金额的主张缺乏依据，案涉工程未付款金额应为260,000.43元。1.已付款项构成根据《结算协议书》及后续履行情况:被告已付款总金额为1,858,000元+941,844元=2,799,844元。结算协议签订后，被告、原告、某丙公司及案外人谢某共同签订《以房抵工程款五方协议书》，约定以“惠州市大亚湾区澳头***路臻*府1栋1202号房”抵付被告应付工程款941,844元，该协议已生效，应视为被告已支付该部分款项。2.未付款金额计算。案涉工程结算总金额为3,059,844.43元，扣除已付款2,799,844元后，剩余未付款金额为3,059,844.43元-2,799,844元=260,000.43元(含质保金，因原告确认保修期已届满，该款项应全额支付)。原告主张未付款金额为1,287,559.25元，未扣除以房抵债的941,844元，与事实严重不符，其超出260,000.43元的诉请无合法依据。三、原告作为专业分包单位，不享有建设工程价款优先受偿权。案涉工程系被告总承包范围内的专业分包工程，原告作为专业分包单位，并非案涉工程的总承包人。根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条及相关司法解释规定，建设工程价款优先受偿权的主体仅限于与发包人订立建设工程施工合同的承包人(即总承包人)，分包人无权主张该权利。被告作为案涉工程的总承包单位，依法享有建设工程价款优先受偿权，原告主张对案涉工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，依法应予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院查明事实，依法支持被告的答辩请求。

被告某乙公司就其辩称的事项向本院提交了以下证据：1、《结算协议书》。2.结算协议约谈记录表及工程结算书》。3.《以房抵工程款五方协议书》。4.抵购房款申请及承诺函。

本院经审理查明本案的案件事实如下：某丙公司是臻*府工程的建设单位，被告系该工程的总承包施工单位。双方签订了《臻*府工程标准施工合同》。

2020年11月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《惠州大亚湾45亩项目（臻*府）首开区建工程施工合同》，约定被告将位于惠州大亚湾45亩项目（臻*府）首开区建施工工程分包给原告施工建设。包括但不限于展示面园建工程，含图纸中的园建工程、给排水工程、电气工程。合同含税价款为1717295元（增值税税率9%）。合同工期为30日历天，暂定2020年11月15日至2020年12月14日。合同签订且场地移交后支付预付款20%。工程完工后，当月支付至已完工部分合同额的70%。完成竣工结算一个月内，甲方向乙方支付工程款至结算总价的95%。留余款5%作工程保修金，在竣工验收合格之日起满2年且无质量问题后3个月内无息退还。工程完工后乙方3个月内提报结算资料，甲方6个月内需完成结算审批。甲方付款前，乙方须提供等额且合法有效的增值税专用发票。甲方驻工地总代表叶某，甲方设计对接人林某，乙方某代表、驻工地项目经理、乙方图纸对接人王某，监理单位某公司惠州分公司，监理单位总监邹某。

合同签订后，原告按约进场施工。2021年11月13日，原被告签订《惠州大亚湾45亩项目（臻*府）首开区园建工程合同（模转准）补充协议》，协议约定将合同原定价款1717295元（增值税税率9%）增加至2900000.3元（增值税税率9%）。

2021年11月2日，案涉工程竣工并交付被告。《保修期起止时间确认表》原告盖章和总代表王某签字、被告方某代表叶某签字确认案涉工程保修期保修期自2020年12月30日起至2022年12月30日止；案涉工程（第二批次展示面）保修期自2021年11月3日起至2023年11月2日止。2022年4月21日，原被告双方完成结算并达成《结算协议书》，确认案涉工程含税结算金额为3059844.43元（包含质保金152992.22元），截至2024年4月21日期间，被告向原告支付工程款合计1858000元，被告应付尾款为1048852.21元（不含质保金）。本工程保修期截止至2023年11月2日。

此后，原告（丙方）、被告（乙方）与某丁公司（甲方、戊方）以及谢某（丁方）就工程款付款事宜达成以房抵工程款协议并签署《以房抵工程款五方协议书》，约定某丁公司同意将其所属房源【位于惠州市大亚湾区澳头***路臻*府（项目）1栋1202号房，建筑面积共98.9平方米】用于被告抵扣应付原告的工程款，抵扣金额为941844元，原告指定谢某为本次以房款抵扣工程款的购房人。本协议签订生效后，即视为甲方已按照《臻*府工程标准施工合同》的约定履行了工程款付款义务，丙方依据《惠州大亚湾45亩项目（臻*府）首开区建工程》的相关持续性合同不因本次抵债而免除。本协议生效后丙方不得反悔亦不得再向甲方要求支付本协议第二条所述工程款。该合同没有签署落款日期。该合同签订后，原告于2024年1月2月向某戊公司及下属各关联公司提交《（惠州大亚湾45亩项目（臻*府）首开区建工程）合同款抵购房款申请》和《（惠州大亚湾45亩项目（臻*府）首开区建工程）合同款抵购房款承诺函》，申请以应付未付工程款的可抵购房款941844元用来抵偿谢某购买的位于惠州市大亚湾区澳头***路臻*府（项目）1栋1202号房的房屋，并承诺不会就抵扣的合同应付款进行追偿。同时，被告向某丙公司出具《委托书》，委托某丙公司将应支付其的工程款941844元支付于谢某购买的上述房产；原告向被告出具《委托书》，委托被告应支付其的工程款941844元支付于谢某购买的上述房产，冲减被告应付原告工程款941844元。庭审中，原告称因房屋作价金额和抵债金额之间有差额，原告不愿向开发商补交房款差价，双方就房款支付未达成一致，因此开发商尚未与房屋受让人谢某签订房屋买卖合同。

另查明，2020年11月24日至2024年1月11日期间，原告向被告开具了税率9%金额合计为3059844‬元的增值税专用发票。

本院认为，本案是建设工程分包合同纠纷。原被告签订的《惠州大亚湾45亩项目（臻*府）首开区建工程施工合同》、《惠州大亚湾45亩项目（臻*府）首开区园建工程合同（模转准）补充协议》、《结算协议书》以及原被告与某丙公司、谢某签订的《以房抵工程款五方协议书》均是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应当按照合同约定履行各自的义务。

本案的争议焦点是：一、原被告双方对案涉项目是否进行了结算；工程价款数额如何认定；被告已付工程款的金额。二、原告对案涉项目是否享有建设工程优先权。

关于争议焦点一。原告已按约完成合同施工义务，且原告完工的工程已竣工验收并交付物业。原被告双方已就工程款完成结算并形成结算协议确认原告完工工程量为3059844.43元（包含质保金152992.22元），且原告向被告开具发票的金额为3059844‬元，与双方结算金额一致，因此本院认定结算金额为3059844.43元。原告主张的工程结算价款3145559.25元与双方签订的结算协议中确定的结算价款及原告向被告开具开具发票的金额不一致，本院不予认定。被告应按照合同约定“完成竣工结算一个月内，甲方向乙方支付工程款至结算总价的95%。留余款5%作工程保修金，在竣工验收合格之日起满2年且无质量问题后3个月内无息退还”按期向原告支付剩余未付工程款。原被告于2022年4月21日完成结算，并确认保修期截止至2023年11月2日，则被告应于2022年5月21日前支付未付工程款1048852.21元（不包含质保金152992.22元）。于2024年2月2日支付剩余工程款（质保金）152992.22元。原被告结算后于2024年与某丙公司、谢某签订的《以房抵工程款五方协议书》达成以物抵债协议，确认以被告应付未付工程款941844元来抵偿原告指定人员购房款。并承诺该款项冲减被告应付原告工程款941844元后不再就抵扣的款项进行追偿。该协议还约定协议生效后即视为履行了工程款941844元的付款义务，原告不得反悔亦不得再要求支付工程款941844元。根据该项约定，本院认定被告应向原告支付的工程款中应当扣减该941844元。原告称因房屋作价金额和抵债金额之间有差额，原告不愿向开发商补交房款差价，双方就房款支付未达成一致，因此开发商尚未与房屋受让人谢某签订房屋买卖合同。即便原告所述属实，原告也只能依据《以房抵工程款五方协议书》为基础主张相关权利，而不能在本案中向被告主张该941844元工程款。故本院认定被告在双方结算后以房地址充抵了工程款941844元，加上被告已向原告支付的工程款1858000元，被告共向原告支付了工程款2799844元。被告逾期付款给原告造成利息损失，构成违约，应承担继续履行并支付逾期付款利息的违约责任。如前所述，被告应于2022年5月21日前支付未付工程款1048852.21元（不包含质保金152992.22元）。于2024年2月2日前支付剩余工程款（质保金）152992.22元。在以物抵债协议签订前，被告应向原告支付未付工程款1048852.21元，被告逾期支付该笔款项，应承担向原告支付逾期付款利息的违约责任，利息计算期间自2022年5月22日至2024年1月2日签订以房抵债协议之日（以房抵债协议无落款日期，以原告出具申请书、承诺函、委托书的2024年1月2日为准），在此期间的按照同期一年期LPR标准计算逾期付款利息。以物抵债协议签订后，95%工程款的已付清941844元，剩余部分为107008.21元，被告应向原告支付107008.21元并支付自2024年1月3日起至实际付清之日止按照同期一年期LPR标准计算的利息。另外，被告还需支付工程款（质保金）152992.22元并支付自2024年2月3日起至实际付清之日止按照同期一年期LPR标准计算的利息。

关于争议焦点二。首先，根据原被告的陈述以及原被告签订的合同内容，原告施工内容仅是案涉建设项目中的一部分，原告并非案涉建设项目的承包人，属于分包人。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或拍卖的价款享优先受偿的，人民法院应予支持的”规定，原告作为分包人，并不属于享有建设工程价款优先受偿权的权利主体。故本院对原告主张其就被告尚欠的工程款对其施工部分的工程拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第八百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十六条、第三十五条之规定，判决如下：

被告某乙公司自本判决生效之日起十日内向原告某甲公司支付工程款107008.21元并支付逾期付款利息（其中2022年5月22日至2024年1月2日期间的利息以1048852.21元为基数计算。2024年1月3日起至实际付清之日至期间的利息以107008.21元为基数计算，均按照同期一年期LPR标准计算）；

被告某乙公司自本判决生效之日起十日内向原告某甲公司支付工程款（质保金）152992.22元并支付利息，利息以152992.22元为基数自2024年2月3日起至实际付清之日止按照同期一年期LPR标准计算；

驳回原告某甲公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8466.65元（原告已预交），由原告负担7346.65元，由被告负担1120元。经原告同意，被告负担的1120元案件受理费，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。