【律师分析】惠州市惠阳区（大亚湾区）民事经济律师邱文峰分析，在商品房预售合同纠纷中，买卖双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议、购房须知等文件，若系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，即属于合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应严格按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

在商品房预售交易中，出卖人核心义务之一是按照合同约定的时间和条件向买受人交付房屋。若出卖人未在约定交房期限前取得房屋竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等法定及约定交付条件文件，且未按约定履行交房通知义务，导致买受人未能按期收房，即构成逾期交房违约，应按照合同约定的违约金计算标准向买受人承担违约责任。若合同中同时约定了违约金上限，应在该上限范围内根据实际逾期天数核算违约金数额。

广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

原告：朱某，男，1990年7月21日出生，汉族，住广东省深圳市坪山区，公民身份号码XXX。

委托诉讼代理人：杨*怡，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：薛*龙，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。

被告：惠州市某有限公司，住所地惠州大亚湾西区，统一社会信用代码914413xxxxxxxxxxxx。

法定代表人：龚某。

委托诉讼代理人：陈某，女，系该公司员工。

原告朱某与被告惠州市某有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2025年2月25日立案后，依法适用简易程序，于2025年3月17日公开开庭进行了审理。原告朱某的委托诉讼代理人杨*怡到庭参加诉讼，被告惠州市某有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告朱某向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金15824.47元；2．请求法院判令由被告承担本案诉讼费用、保全费、保全担保费。事实与理由：原、被告于2021年7月19日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定由原告购买被告名下开发的位于惠州市大亚湾西区，合同约定总房款为1582447元。同时，原、被告另行签订了《商品房购房须知》将房屋交付时间变更为2022年6月30日前。合同签订后，原告按照合同约定已向被告付清全部购房款，被告亦向原告开具房屋全部价款的增值税普通发票，确认已收到案涉房屋的全部房款。但截止至双方约定的房屋交付时间，被告仍未取得竣工验收并通知原告办理收房手续，并于2022年6月20日通过短信方式告知原告案涉房屋无法按期交付。原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房购房须知》系双方真实意思表示，合法有效。被告未能按照约定履行交楼义务已构成违约，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定：“……逾期交付的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”以及附件十一补充协议第六条第3点：“若发生出卖人按照本合同正文第十二条所述应付逾期交房违约金逾期交付违约金情形的，不超过买受人已付房款的百分之一”，原告有权向被告主张逾期交房的违约金。综上所述，被告逾期向原告交付房屋已构成违约，应承担支付违约金的违约责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法查明事实，判如所请。

被告惠州市某有限公司未答辩，也未提交证据。

综合原告的起诉、案件庭审情况及对原告提交证据的审查，本院对事实认定如下：

原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区，该商品房总价款为1582447元。关于商品房交付条件，合同第九条约定：该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告的条件。关于商品房交付时间和手续，合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2023年12月31日前向买受人交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。关于逾期交付责任，合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十一补充协议第六条关于逾期交付责任的补充约定：……3．若发生出卖人按照本合同正文第十二条所述应付逾期交付违约金情形的，不超过买受人已付房款的1%。合同还约定了其他事宜。

同日，原告与被告就买卖涉案房屋签订《商品房购房须知》，该购房须知第6条约定：本房屋将于2022年6月30日前交付使用，交楼的条件为该商品房已取得建设工程验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告。

上述合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款。因被告未按约交付涉案房屋，原告遂诉至本院并提出上述诉讼请求。

庭审中，原告称其于2023年11月3日收楼。

另查明，本院审理（2024）粤1391民初1466号一案查明事实如下：2023年9月21日，被告开发的惠州大亚湾西区取得房产测绘成果报告（实测）；2023年9月21日，被告开发的惠州及三期地下室完成竣工验收备案登记。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房购房须知》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。

关于逾期交房违约责任承担的问题。本案中，原、被告就涉案房屋交付时间另行签订《商品房购房须知》约定涉案房屋于2022年6月30日前交付使用，被告实际于2023年9月21日取得竣工验收备案文件、房产测绘成果报告（实测）。根据合同约定，涉案房屋自2023年9月21日起具备交付条件。被告未举证其何时履行了通知原告收楼的交房义务，应承担举证不能的法律后果。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条及附件十一补充协议第六条约定，被告应付逾期交房违约金以全部房价款为基数，按日万分之一的标准，自2022年7月1日起算，但超过已付房款的1%的部分不予支持，故被告应付逾期交房违约金为15824.47元。

关于保全费、保全担保费的问题。因本案未采取保全措施，不产生保全费、保全担保费，本院不予支持原告该项诉讼请求。

被告惠州市某有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担相应不利的诉讼后果，不影响本案的审理判决。

综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告惠州市某有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告朱某支付逾期交房违约金为15824.47元；

二、驳回原告朱某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费97.81元，由被告惠州市某有限公司负担。经原告朱某同意，原告朱某预交的案件受理费97.81元由被告惠州市某有限公司于本判决生效之日起十日内径付给原告朱某。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。