签订认购书后未签约商品房买卖合同，不可归责于任何一方的，出卖方退还定金

惠阳区、大亚湾区具有丰富房地产纠纷案件经验的邱文峰律师建议：房屋买卖中出卖人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。若要举证因当事人一方原因未能订立合同的，应提供达高度盖然性证据证明。

【案情简介】：2018年4月16日，原告邹x敏（认购方、乙方）签名捺指印、被告xxx公司（发展商、甲方）法定代表人黄x威签名并加盖公章签订《【凯和华府】认购书》，主要条款约定：“一、认购物业：广东省惠州市惠阳区淡水镇河背方屋【凯和华府】B幢18层01号房，建筑面积为123.74平方米，成交总价1600216元。二、付款方式为银行按揭：七日内付清首期房款并签定《商品房买卖合同》并当日办理银行按揭手续，乙方选择银行按揭贷款额为112万，按揭年限选择30年。三、甲乙双方约定。1．签订本认购书当天，乙方支付定金每套50000元；该定金在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时自动转为首期房款，本协议书于乙方交付定金时正式生效。2．乙方签订本认购书七日内，（即2018年4月23日前），携带齐有效证件（详见附表）、《认购书》、认购定金收据到甲方位于惠州市惠阳区××】销售中心签订《商品房买卖合同》，一经签署，定金即作为房款的一部分，乙方选择银行按揭方式支付购房款，剩余的必须在签订本认购书后七日内将按揭贷款所需资料提供给甲方进行查验。13．本认购书未尽事宜双方商定如下：备注：已交定金50000元整；于2018年4月23日前交纳首期，逾期挞定处理。”同日，原告通过POS机刷卡向被告支付50000元，被告加盖财务专用章出具《惠州市xxx实业投资有限公司收据》（No．8880424）交由原告收执，载明：“今收到邹x敏交来凯和华府B幢1801号房定金50000元。该款汇入惠州市xxx实业投资有限公司账户。”根据原告提交的照片显示，凯和华府销售中心为闲置状态，门口放有杂物并停有车辆。嗣后原告未能与被告签订《商品房买卖合同》，原告诉至本院成讼。庭审中，问及“有无签订《商品房买卖合同》？没有签订的原因是什么？”原告回答“没有签订。原因是我方在约定的时间内多次前往销售中心，但并未见到销售中心有开门，所以我方至今无法与被告签订《商品房买卖合同》。”

【律师分析】：本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，案涉讼争事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。原、被告签订的《认购书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，本院予以认定。双方均应严格信守，全面履行合同义务。《认购书》作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，属于商品房买卖合同的预约合同，故案涉《认购书》约定原告向被告支付定金50000元，应为立约定金。《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，《认购书》明确约定：“原告签订本认购书七日内（即2018年4月23日前），携带齐有效证件、《认购书》、认购定金收据到被告位于惠州市惠阳区××】销售中心签订《商品房买卖合同》备注：已交定金50000元整；于2018年4月23日前交纳首期，逾期挞定处理。”原告主张在约定时间内多次前往被告销售中心未见有开门，并提供照片证明该销售中心不在营业状态，鉴于其并未提供有效证据证明已依约在2018年4月23日前，携带相关资料前往被告销售中心以及交纳首期购房款，亦未提供补强证据证明案涉照片系在2018年4月16日至4月23日期间拍摄完成，原告对上述待证事实证明程度没有达到高度盖然性的证明标准，应承担举证不力的不利后果。虽然案涉房屋最终未能签订《商品房买卖合同》，但仅凭本案现有证据无法确定原因事实可归责于原、被告双方，故被告应返还原告已支付的立约定金50000元，本院予以认定。原告要求被告双倍返还定金100000元，依据不足，本院不予支持。

邹x敏、惠州市xxx实业投资有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

（2021）粤1303民初2062号

原告：邹x敏，女，汉族，身份证住址：广东省揭西县。

委托诉讼代理人：谢x珊，广东金卓越（惠阳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蔡x伟，广东金卓越（惠阳）律师事务所实习律师。

被告：惠州市xxx实业投资有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水。

法定代表人：黄x威。

原告邹x敏诉被告惠州市xxx实业投资有限公司（以下简称xxx公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案受理，依法适用普通程序于2021年10月22日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人谢x珊到庭参加诉讼，被告xxx公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告邹x敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《凯和华府认购书》。2、判令被告返还双倍定金100000元给原告。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月16日，原、被告双方签订《凯和华府认购书》，原告购买被告位于惠州市惠阳区××幢××层××号房，建筑面积123.74平方米，总价1600216元，原告支付了50000元定金给被告。原告在支付定金后，一直联系不到被告销售人员，被告至今未联系原告办理相关手续。后来在业主群得知被告开发商跑路了，且小区业主多次去政府部门上访，原告本以为可以得到解决，不曾想至今了无音讯。近期有热心业主告知被告涉及近200余单诉讼案件，已经资不抵债，如果再不走法律途径可能房都保不住了。无奈之下诉诸法院，望法院维护原告合法权益，判如所请。

原告为其陈述的事实提供证据有（复印件）：1、原告身份证、被告企业公示信息；2、凯和华府认购书、定金收据、刷卡小票；3、现场照片。

被告xxx公司没有作出书面答辩，亦没有提交证据。

本院经审理认定事实如下：2018年4月16日，原告邹x敏（认购方、乙方）签名捺指印、被告xxx公司（发展商、甲方）法定代表人黄x威签名并加盖公章签订《【凯和华府】认购书》，主要条款约定：“一、认购物业：广东省惠州市惠阳区淡水镇河背方屋【凯和华府】B幢18层01号房，建筑面积为123.74平方米，成交总价1600216元。二、付款方式为银行按揭：七日内付清首期房款并签定《商品房买卖合同》并当日办理银行按揭手续，乙方选择银行按揭贷款额为112万，按揭年限选择30年。三、甲乙双方约定。1．签订本认购书当天，乙方支付定金每套50000元；该定金在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时自动转为首期房款，本协议书于乙方交付定金时正式生效。2．乙方签订本认购书七日内，（即2018年4月23日前），携带齐有效证件（详见附表）、《认购书》、认购定金收据到甲方位于惠州市惠阳区××】销售中心签订《商品房买卖合同》，一经签署，定金即作为房款的一部分，乙方选择银行按揭方式支付购房款，剩余的必须在签订本认购书后七日内将按揭贷款所需资料提供给甲方进行查验。13．本认购书未尽事宜双方商定如下：备注：已交定金50000元整；于2018年4月23日前交纳首期，逾期挞定处理。”同日，原告通过POS机刷卡向被告支付50000元，被告加盖财务专用章出具《惠州市xxx实业投资有限公司收据》（No．8880424）交由原告收执，载明：“今收到邹x敏交来凯和华府B幢1801号房定金50000元。该款汇入惠州市xxx实业投资有限公司账户。”根据原告提交的照片显示，凯和华府销售中心为闲置状态，门口放有杂物并停有车辆。嗣后原告未能与被告签订《商品房买卖合同》，原告诉至本院成讼。庭审中，问及“有无签订《商品房买卖合同》？没有签订的原因是什么？”原告回答“没有签订。原因是我方在约定的时间内多次前往销售中心，但并未见到销售中心有开门，所以我方至今无法与被告签订《商品房买卖合同》。”

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，案涉讼争事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。原、被告签订的《认购书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，本院予以认定。双方均应严格信守，全面履行合同义务。《认购书》作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，属于商品房买卖合同的预约合同，故案涉《认购书》约定原告向被告支付定金50000元，应为立约定金。《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，《认购书》明确约定：“原告签订本认购书七日内（即2018年4月23日前），携带齐有效证件、《认购书》、认购定金收据到被告位于惠州市惠阳区××】销售中心签订《商品房买卖合同》备注：已交定金50000元整；于2018年4月23日前交纳首期，逾期挞定处理。”原告主张在约定时间内多次前往被告销售中心未见有开门，并提供照片证明该销售中心不在营业状态，鉴于其并未提供有效证据证明已依约在2018年4月23日前，携带相关资料前往被告销售中心以及交纳首期购房款，亦未提供补强证据证明案涉照片系在2018年4月16日至4月23日期间拍摄完成，原告对上述待证事实证明程度没有达到高度盖然性的证明标准，应承担举证不力的不利后果。虽然案涉房屋最终未能签订《商品房买卖合同》，但仅凭本案现有证据无法确定原因事实可归责于原、被告双方，故被告应返还原告已支付的立约定金50000元，本院予以认定。原告要求被告双倍返还定金100000元，依据不足，本院不予支持。被告xxx公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及答辩等相关诉讼权利，应自行承担据此产生的不利后果，不影响本院缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第三款、第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告惠州市xxx实业投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向原告邹x敏返还定金50000元。

二、驳回原告邹x敏的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费2300元（原告已预交），由原告邹x敏负担1150元，由被告惠州市xxx实业投资有限公司负担1150元。公告费260元，由被告惠州市xxx实业投资有限公司负担。被告惠州市xxx实业投资有限公司负担的受理费应在本判决生效之日起7日内向本院缴交，逾期移送强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判　长　　钟　斌　　　

人民陪审员　　周　卫　聪　

人民陪审员　　骆　　文　丽

二〇二二年五月十六日

书　记　员　　彭宜欢罗小梅