银行贷款政策的调整不影响房屋买卖合同的履行

【律师分析】：惠阳区具有丰富房地产纠纷案件经验的邱文峰律师认为：银行按揭贷款政策调整提高或降低首付比例的并不能影响合同的履行，买方仅以银行按揭贷款政策调整后主张解除合同的，属于非法解除，应负违约责任。

【案情简介】：2021年7月10日，原告罗x威与被告夏x珍经中介介绍，在惠州市惠阳区三和的深圳市港业房地产投资顾问有限公司惠州分公司签订《二手房买卖合同》。合同签订后，原告通过兴业银行账户向被告中国工商银行账户汇入50000元，履行了合同约定的签订合同当日交付定金50000元的义务，但未按照合同约定于2021年9月28日前（在签署合同后80日内）交付余下定金50000元。2021年10月间，中介人员告知原、被告，按揭贷款政策可能变动，并电话告知双方于2021年10月29日前往平安银行办理按揭贷款手续，被告认为中介人员已从公司离职，对其身份产生怀疑而未去银行，仅由原告向银行提交了贷款资料。平安银行惠州分行于2021年11月1日，调整按揭贷款政策，规定限购片区（大亚湾区、惠阳区）住房面积≥144平方，抵押上限为40％，其中借款主体（家庭为单位）无房无贷的，抵押上限为70％。原告获知银行按揭贷款政策调整后，决定停止办理按揭贷款，银行工作人员于2021年11月2日将已收到的按揭贷款材料销毁。后原告于2022年1月9日对被告作出《解约函》，称被告未及时配合到银行配合办理按揭贷款手续，现银行按揭贷款首付比例由四成提至六成，对原告的合同履行造成严重的不利影响，多次请求退还定金，但你拒绝退还、拒绝沟通，现正式提出解除《二手房买卖合同》，请于2022年1月15日前退还定金50000元。被告于2022年1月11日签收了《解约函》，后与原告进行了协商，但双方未能就退还已付定金一事达成一致意见，原告遂提起诉讼，提出前述诉求。被告委托广东万诺律师事务所于2022年5月23日向原告作出《律师函》，告知因原告违约，故被告要求：1、解除《二手房买卖合同》；2、支付未付定金；3、支付首期款；4、支付违约金。原告于2022年5月25日签收该寄件。被告并在应诉后，提起反诉，提出前述反诉请求。案经审理，双方均不同意调解。

                                                       罗x威、夏x珍房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

（2022）粤1303民初2622号

原告（反诉被告）：罗x威，男，汉族，身份证住址：广东省丰顺县。

委托诉讼代理人：高x，xx律师事务所律师。

被告（反诉原告）：夏x珍，女，汉族，身份证住址：河南省太康县。

委托诉讼代理人：岳x亚，广东xx律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王x鉴，广东xx律师事务所实习律师。

原告（反诉被告）罗x威诉被告（反诉原告）夏x珍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人高x、被告（反诉原告）委托诉讼代理人岳x亚、王知鉴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告罗x威的诉讼请求：1、判令被告向原告返还定金人民币50000元；2、本案诉讼费由被告承担，在被告支付上述款项时一并直接支付给原告。事实与理由：2021年7月10日，原告与被告签订编号为0001886的《二手房买卖合同》，该合同由被告委托的中介公司深圳市港业房地产投资顾问有限公司惠州分公司提供，合同约定原告向被告购买惠州市惠阳经济开发区××花园××期××组××号楼××层××号房，面积159.02平方米；同时约定原告须于2022年1月15日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，被告需配合原告申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。合同签订当日，原告向被告交付定金50000元。因银行按揭贷款政策可能变动，中介公司工作人员为促成合同顺利履行，通知原告于2021年10月29日前往平安银行惠州分行营业部办理按揭贷款手续，并称已向被告通知现场配合。原告依约前往银行签订按揭贷款相关文件，但被告经中介公司工作人员多次通知后未到达银行现场，因此当天相关按揭贷款手续未办理成功。2021年11月2日，经银行通知，惠州二套房大于144平方米的，首付比例自11月起由4成提高至6成，故该政策的调整对原告的合同履行造成了严重的不利影响，导致合同无法继续履行。之后原告与被告多次沟通，希望退还定金，但被告不愿退还。因此，原告于2022年1月9日向被告发函提出解除涉案合同并要求被告于2022年1月15日前向原告退还定金。被告于2022年1月11日收到该解约函，并仍向原告表示不愿意退还定金。原告认为，中介公司由被告委托，原告依照中介公司的指示办理按揭贷款手续，被告未及时予以配合，即使被告称中介公司相关工作人员存在问题，但原告办理按揭贷款手续前未接到任何来自中介公司或被告的通知。同时，之后的房地产调控政策提高了原告购买涉案房产的首付比例，事实上增加了原告的履约成本，对原告的履约能力造成了不利影响，且该事项并非原告在订立合同时可以预见，合同无法继续履行并非原告的过错。因此，原告有权解除合同并要求被告退还定金。为维护原告的合法权益，原告特向贵院起诉，望判如所请。

被告夏x珍辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回。1、本案的原告属于合同违约方，无权要求解除合同和返还定金。原告应按照合同约定于2021年9月29日支付第二笔定金，但至今未支付，属于根本违约。卖方有权解除合同并追究买方的违约责任。同时本案发生纠纷的原因是本案原告自身原因不购买案涉房屋，与被告无关。2、根据中介公司的回馈，本案的原告并未在其主张的2021年10月29日去办理相关的按揭手续，只是其串通中介公司因职务侵占被开除。而且办理按揭的手续也不符合社会中正常的预约通知的行业惯例。我方提交的证据有证明这一点。3、本案没有合同无法履行的情形。按揭款的比例上调属于正常的交易风险，在买卖合同第4条第二款也有约定，抵押贷款的金额以银行的为准，对此可以看出本案对能否办理按揭贷款以及最终办理贷款的金额本身就具有不确定性，原告以此为由要求解除合同没有合同依据。而且按合同约定，办理按揭贷款的最终时间是2022年1月15日，而原告在办理按揭贷款期限届满之前2022年1月9日就向被告发送解除通知书，证明其根本就不具有依约履行合同的意愿。所以不管从合同的签订还是履行，原告均存在违约，被告不存在违约。综上请求驳回原告的诉讼请求。

反诉原告夏x珍提出如下反诉请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告签订的《二手房买卖合同》于2022年5月23日解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币259600元；3、确认反诉被告2022年1月9日向反诉原告所作的《解约函》不具有合同解除的效力。4、判令反诉诉讼费由反诉被告承担，在支付上述款项时一并直接支付给反诉原告。事实与理由：2021年7月10日，反诉原告与反诉被告签订《二手房买卖合同》（合同编号为0001886，下称“合同”），约定反诉原告将其所有的惠州市惠阳经济开发区××花园××期××组××号楼××层××号房屋出售给反诉被告，房屋面积159.02平方米，房屋转让成交价即房款总价为1298000元。关于定金和首期款，合同约定定金共100000元，第一笔定金50000元应在合同签订时支付，第二笔定金50000元应在合同签订后80日内支付，但反诉被告至今仍未向反诉原告支付第二笔定金。合同约定除定金和交楼押金之外的首期款298000元，应在2022年2月25日前支付到双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。合同还约定，反诉被告逾期履行合同义务超过五日的，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告支付转让成交价20％的违约金。2022年1月9日，反诉被告又在缺乏合同依据和法律依据，且未支付反诉原告第二笔定金的情况下致函反诉原告，单方主张《二手房买卖合同》已经解除。反诉原告于2022年5月23日向反诉被告致律师函，函告反诉被告解除《二手房买卖合同》，其应当依据合同约定承担违约责任，并函告反诉被告其无权解除合同。反诉原告认为，《二手房买卖合同》合法有效，双方均应严格遵照履行。反诉被告至今仍未依据约定支付第二笔定金，也未依约支付房款首期款，并违法、单方主张合同解除，已经构成多项违约行为且长期未予修正，故反诉原告有权依据合同约定解除合同，并要求反诉被告依约承担违约责任。综上，反诉原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。

反诉被告罗x威辩称，1、涉案二手房买卖合同的解除时间应当于2022年1月11日反诉原告收到反诉被告发送的解除函为准。涉案合同的履行反诉原告存在过错，其多次收到中介公司中介人员的通知但未前往银行办理按揭贷款手续。而银行贷款比例的调整恰恰是反诉原告没有配合办理按揭贷款手续的3天后进行了调整，因此反诉原告在合同履行中存在过错。但反诉被告认为，涉案合同无法根本履行的原因在于贷款比例的调整，该原因不可归责于当事人双方。即使合同第4条第二款有约定以银行的贷款为准，但在该款的上一款合同中明确约定了首付金额为298000元，加上定金刚好是房屋总价款的30％，但是自2021年11月1日起，涉案房屋的贷款最高比例调整至4成，也就是首付调整成6成，该原因直接导致合同无法顺利履行。另外关于第二笔定金何时支付的问题。中介公司曾询问反诉原告是否可以在办理按揭贷款手续时当面支付，反诉原告表示同意，这在反诉被告提交的证据中也有体现，而且在合同约定交付第二笔定金交付之前，反诉原告从未催促过反诉被告交付第二笔定金，因此反诉被告有理由相信第二笔定金的交付时间经过了调整。另外关于中介公司身份的问题，反诉被告在办理银行按揭之前并不知道此情况，反诉原告及中介公司也并未向反诉被告通知。而且根据反诉原告提交的证据，该人员并未被公司开除，只是与公司产生了纠纷，以上情况是在反诉被告无法办理按揭贷款手续后才知情的。因此反诉被告在履行合同过程中没有任何违约行为，反而是反诉原告存在一定的过错，但导致合同无法履行的原因还是因为贷款政策的调整，因此根据民法典第533条及最高院关于审理商品房买卖合同的司法解释第19条以及2015年全国民事审判工作会议纪要第28条，贷款政策的调整可以构成当事人解除合同的事由，卖方应当退还已经收取的定金。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。

本院经审理查明，2021年7月10日，原告罗x威与被告夏x珍经中介介绍，在惠州市惠阳区三和的深圳市港业房地产投资顾问有限公司惠州分公司签订《二手房买卖合同》（合同编号为0001886），合同由原、被告签名捺印，深圳市港业房地产投资顾问有限公司惠州分公司在合同尾部盖章。合同约定原告向被告购买位于惠州市惠阳经济开发区××花园××期××组××号楼××层××号房，建筑面积159.02平方米，总价款1298000元。合同第三条约定，定金100000元，签署合同时交纳50000元，在签署合同后80日内补交余额50000元。合同第四条约定买方须于2022年2月25日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款298000元支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2022年1月15日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。第十条约定了买方违约的违约责任：如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。第十一条约定了卖方的违约责任：如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同签订后，原告通过兴业银行账户向被告中国工商银行账户汇入50000元，履行了合同约定的签订合同当日交付定金50000元的义务，但未按照合同约定于2021年9月28日前（在签署合同后80日内）交付余下定金50000元。

2021年10月间，中介人员告知原、被告，按揭贷款政策可能变动，并电话告知双方于2021年10月29日前往平安银行办理按揭贷款手续，被告认为中介人员已从公司离职，对其身份产生怀疑而未去银行，仅由原告向银行提交了贷款资料。平安银行惠州分行于2021年11月1日，调整按揭贷款政策，规定限购片区（大亚湾区、惠阳区）住房面积≥144平方，抵押上限为40％，其中借款主体（家庭为单位）无房无贷的，抵押上限为70％。原告获知银行按揭贷款政策调整后，决定停止办理按揭贷款，银行工作人员于2021年11月2日将已收到的按揭贷款材料销毁。后原告于2022年1月9日对被告作出《解约函》，称被告未及时配合到银行配合办理按揭贷款手续，现银行按揭贷款首付比例由四成提至六成，对原告的合同履行造成严重的不利影响，多次请求退还定金，但你拒绝退还、拒绝沟通，现正式提出解除《二手房买卖合同》，请于2022年1月15日前退还定金50000元。被告于2022年1月11日签收了《解约函》，后与原告进行了协商，但双方未能就退还已付定金一事达成一致意见，原告遂提起诉讼，提出前述诉求。被告委托广东万诺律师事务所于2022年5月23日向原告作出《律师函》，告知因原告违约，故被告要求：1、解除《二手房买卖合同》；2、支付未付定金；3、支付首期款；4、支付违约金。原告于2022年5月25日签收该寄件。被告并在应诉后，提起反诉，提出前述反诉请求。案经审理，双方均不同意调解。

本院认为，原告罗x威与被告夏x珍签订的《二手房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。从合同履行情况来看，原告在签署合同时交付了定金50000元，并在合同约定的期间内于2022年1月15日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料。在合同履行中，被告对中介人员已从公司离职怀疑其现有身份而未按照中介人员的要求在2021年10月29日与原告一起去银行配合提供所需卖方资料，由于中介人员与公司产生纠纷已离职，被告的顾虑在合理范围内，且并不影响被告消除顾虑后或顾虑存在的原因解决后继续履行己方义务，被告仍然可以在合同约定期限内配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，完成合同的履行。但原告在获知银行按揭贷款政策调整提高首付比例后，告知银行工作人员决定停止办理按揭贷款，由银行工作人员于2021年11月2日将已收到的按揭贷款材料销毁，并向被告发出《解约函》，提出解除合同，此属于原告基于自身资金不足而提出解除合同。银行按揭贷款政策调整提高或降低首付比例并不能影响合同的履行，合同第四条已约定：抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。因此，原告决定解除合同的行为，构成违约。在原告违约情形发生后，被告向原告发出解除合同的《律师函》，原告于2022年5月25日签收，合同自原告签收解约《律师函》之日起解除。以上已确定了合同解除的时间，被告反诉中申请确认反诉被告2022年1月9日向反诉原告所作的《解约函》不具有合同解除的效力的诉求，无需另行判决。合同因原告解除，由原告承担合同解除的违约责任。被告诉请原告支付违约金259600元，此违约金的数额过高，调整为相当于合同约定的100000元定金的数额，已付定金50000元从违约金中减除。原、被告的诉求应基于查明的事实为依据进行支持，与查明的事实不一致的诉求，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（二）项、第五百六十五条、第五百六十五条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）罗x威与被告（反诉原告）夏x珍在2021年7月10日签订的《二手房买卖合同》，于2022年5月25日解除。

二、原告（反诉被告）罗x威在本判决发生法律效力之日起10日内，向被告（反诉原告）夏x珍支付违约金100000元（已付定金50000元从此违约金中减除）。

三、驳回原告（反诉被告）罗x威的诉讼请求。

四、驳回被告（反诉原告）夏x珍的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉受理费525元、反诉费16482元，由原告（反诉被告）罗x威负担。反诉费16482元已由被告（反诉原告）夏x珍预交，由原告（反诉被告）罗x威在履行生效判决时一并直接支付给被告（反诉原告）夏x珍。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审判员　　钟　盛

二〇二二年七月十一日

书记员　　范泽鑫

书记员　　张靖雯