惠阳律师-未取得建设工程规划许可证的房屋订立的租赁合同无效

案件事实】2017年7月1日，原告（出租方，合同称甲方）与被告（承租方，合同称乙方）签订一份《厂房租赁合同》，合同约定原告将其位于惠州市惠阳区**段钢筋水泥结构的厂房及办公楼（面积4400平方米）出租给被告用于经营五金加工。租赁期限为10年，自2017年7月1日起至2026年12月31日，月租金为40000元，租金每月交付（本院注：未约定租金支付具体日期）。签订合同时需支付保证金70000元。合同还对其他方面进行了约定。合同尾部书写备注：自2021年1月1日起租金为45000元，自2026年1月1日起租金为48600元。合同签订后，被告除了向原告支付保证金70000元外，每月均足额转账支付租金给原告（庭审时，双方确认租金支付至2018年12月）。原告以涉案租赁物没有取得相关建设工程规划许可证为由提起本案诉讼，要求确认合同无效，并主张按同地段同类型的租金标准75000元/月计付占有使用费。另查明，涉讼租赁物所在的土地系案外人惠州市明*五金制品有限公司以出让方式取得。原告自述该租赁物只有厂房第一层有办理消防验收备案，其余均未办理消防验收备案，涉讼租赁建筑物均未取得建设工程规划许可证。

【惠阳法院】涉讼《厂房租赁合同》虽然系原被告双方真实意思表示，但涉讼租赁物至今未取得有建设工程规划许可证或者产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该合同违反了上述法律的强制性规定，属于无效合同。现原告要求确认合同无效，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告认为涉讼租赁物经消防验收备案并由此推定涉讼厂房应当已经取得建设工程规划许可证，且合同无效应以相关行政管理部门确认厂房为违法建筑物为前提和基础。被告的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采信。

广东省惠州市惠阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤1303民初4**9号

原告黄*枚，女，汉族，1966年9月28日出生，住所地广东省深圳市，

委托代理人冯*国、谢*情，广东**律师事务所律师。

被告何*中，男，汉族，1968年8月24日出生，住所地广东省深圳市 ，

委托代理人龙**，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。

原告黄*枚与被告何*中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日受理后，依法适用简易程序，于2018年12月11日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年7月1日签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令被告立即向原告返还位于惠州市惠阳区**段的厂房、办公楼和宿舍，并向原告支付腾空搬离之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费以75000元/月为基数，从2018年10月1日起计至腾空搬离之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于惠州市惠阳区**段的厂房、宿舍及办公楼，面积4400平方米，出租给被告使用，租赁期限为10年，即从2017年7月1日起至2026年12月31日止，厂房宿舍及办公楼共计每月租金为40000元，自2021年1月1日起租金为45000元，2026年1月1日起租金为48600元，被告应于每月5日前向原告交付租金，逾期10天未付租金，原告有权终止合同。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告经常逾期支付租金。另，原告向被告出租的厂房、宿舍和办公楼未取得建设工程规划许可证，至今未经主管部门批准建设。综上所述，原告向被告出租的厂房、宿舍和办公楼未取得建设工程规划许可证，至今未经主管部门批准建设，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》违反了有关法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，自始没有法律约束力，被告依法应向原告返还房屋，并支付房屋占有使用费。原告的诉讼请求符合法律规定，恳请法院依法予以支持。

原告对其诉称提交如下证据：1.厂房租赁合同;2.中国农业银行银行卡交易明细；3.中国农业银行个人借记卡交易流水账单。

被告辩称，一、原告主张被告拖欠厂房租金一事无事实和法律依据，仅仅是原告欲单方恶意解除租赁合同的借口，依法应予以驳回。2011年原告注册成立惠州市明*五金制品有限公司，原告持有该公司100%的股权，并以该公司的名义以出让方式取得了涉案厂房所在地的土地，该土地用途为工业用地，后原告投资兴建了该厂房。2017年7月1日，因被告自身生产需要，被告与原告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于惠阳区**段的厂房、宿舍及办公楼出租给被告使用，租赁期限为三年。租赁合同只约定了每月应当向出租人交纳租金以及逾期10天未付租金，甲方有权终止合同；但并没有约定每月具体缴纳租金的日期，并未就租金支付的具体日期作出约定。被告承租之后一直按时足额缴纳租金，原告提交的银行流水足以证明，自2017年7月20日起诉日止，被告均已按合同约定支付租金，依被告与原告之间的交易习惯及合同约定，被告并未拖欠过原告租金，原告主张被告拖欠其租金无事实与法律依据。二、涉案厂房已取得惠州市人民政府颁发的土地使用权证【土地证号：惠阳国用（2011）第0**4号】，且已于2015年12月23日取得惠阳区公安消防大队发布的建设工程竣工验收消防备案告知函，可以证明涉案厂房已取得建设工程竣工验收消防验收与备案。根据建设工程竣工验收消防备案可以推定该厂房应当已经取得建设工程规划许可证，原告隐瞒证据，意图恶意单方解除租赁合同；退一万步而言，即便尚未取得房屋产权证，也不能证明该厂房是属于违法建筑，也不能证明《厂房租赁合同》属于无效合同。1.涉案厂房已取得惠州市人民政府颁发的土地使用权证【土地证号：惠阳国用（2011）第0**4号】，且已于2015年12月23日取得惠阳区公安消防大队发布的建设工程竣工验收消防备案告知函，根据该告知函可以证明该厂房已经取得建设工程竣工验收及消防备案；众所周知，建设工程竣工验收消防备案的前提与基础是已经完成竣工验收（包含消防竣工验收），既然已经完成竣工验收（包含消防竣工验收）及消防备案，表明该厂房是可以投入使用的；也就证明该厂房应当已经取得建设工程规划许可证。2.若真如原告所言，该厂房确实没有取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准而建设，那么惠阳区住房和城乡建设局不可能对其违法行为视而不见，一定会依法作出行政处理，原告未能向法庭提交惠阳区住房和城乡建设局相关的行政处罚决定书，这也表明原告根本没有任何证据证明该厂房是属于违法建筑，根据“谁主张、谁举证”的原则，原告应当提供充足的证据证明该厂房没有取得建设工程规划许可证并且属于违法建筑，且已经受到了惠阳区住房和城乡建设局相关的行政处罚即该厂房不能作为厂房使用；因此，原告应当承担举证不能的法律后果，应当依法推定该厂房为合法建筑物。3.即便尚未取得房屋产权证，也不能证明涉案的厂房为违法建筑，也就不能证明《厂房租赁合同》属于无效合同，必须以相关行政管理部门确认厂房为违法建筑物为前提与基础。4.根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，违法建筑分为两类：一是违反《土地管理法》等未取得建设用地使用权而建造的建筑物;二是违反《城乡规划法》等未获得建设工程规划许可或者违反规划许可，擅自在自己享有建设用地使用权的土地上建造的建筑物；违法建筑的认定需经由以下几个环节：先由规划部门通过各种途经进行调查取证，接着由规划部门依据相关法律法规进行认定，且为避免乡镇政府不知晓当事人已直接在县级规划部门办理许可证，乡镇政府的调查取证工作资料需报县级规划部门审查指导，最终由规划部门出具是否属于违法建筑的认定书，进而予以相关处理；确认《厂房租赁合同》无效，必须以相关行政管理部门确认厂房为违法建筑物为前提与基础。三、涉案厂房符合厂房所在地的整体城乡规划，不存在被拆除的可能性；即使没有办理建设工程规划许可证，也可以通过向规划建设部门申请补办的形式予以补办，将违法建筑过渡为合法建筑；原告的行为属于恶意违约行为及恶意诉讼行为，其目的是想通过合法的方式达到实现其非法的目的。厂房位于工业园区内，符合厂房所在地的整体城乡规划，土地用途也是工业用途，实际建设的也是工业厂房，不存在被拆除的可能性，即使没有办理建设工程规划许可证，也可以通过向规划建设部门申请补办的形式予以补办，将违法建筑过渡为合法建筑。即使原告没有办理建设工程规划许可证，也是其恶意所为，其目的是想通过合法的方式达到实现其非法的目的，在其将厂房出租给被告后，其有足够的时间去补办建设工程规划许可证，但原告故意不为之；对于这种违反合同法诚实信用基本原则的行为，法律应当予以坚决的否定，保护合同相对方即被告的合法权益免受原告的不法侵害。四、从法律适用方面来讲，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的司法解释是于2009年7月30日发布、2009年9月1日期正式实施，《中华人民共和国城乡规划法》（2015年修正）是2015年4月24日发布并生效的；从法律层级来讲，《中华人民共和国城乡规划法》（2015年修正）是属于法律层级、而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》则属于司法解释层级，显然当两者冲突时，优先适用《中华人民共和国城乡规划法》（2015年修正）；从发布时间的先后顺序来讲，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的司法解释是于2009年7月30日发布、2009年9月1日期正式实施、《中华人民共和国城乡规划法》（2015年修正）是2015年4月24日发布并生效的，显然，根据后法优先于先法的法律适用原则，应当优先适用于《中华人民共和国城乡规划法》（2015年修正）。五、司法实践也表明，对于没有取得建设工程规划许可证的建筑物所形成的租赁合同的效力应当由行政主管部门对于房产是否属于违法建筑及其权属问题作出最终处理后再做认定，广东省深圳市中级人民法院2017粤03民终1**5号民事裁定书对此类案件情形作了具体的认定，直接裁定驳回起诉。该裁定属于已经生效的法律文书，对本案件的处理有着指导作用。综上所述，原告主张被告拖欠厂房租金一事无事实和法律依据，仅仅是原告欲单方恶意解除租赁合同的借口；原告没有提供任何证据证明该厂房没有取得建设工程规划许可证并且属于违法建筑，且已经受到了惠阳区住房和城乡建设局相关的行政处罚即该厂房不能作为厂房使用；没有任何行政管理机关依法认定该厂房为违法建筑；该厂房厂房位于工业园区内，符合厂房所在地的整体城乡规划，不存在被拆除的可能性，即使没有办理建设工程规划许可证，也可以通过向规划建设部门申请补办的形式予以补办，将违法建筑过渡为合法建筑；原告的行为属于恶意违约行为及恶意诉讼行为，其目的是想通过合法的方式达到实现其非法的目的。因此，如果被告认为是违法建筑，对于没有取得建设工程规划许可证的建筑物所形成的租赁合同的效力应当由行政主管部门对于房产是否属于违法建筑及其权属问题作出最终处理后再做认定，法院应当驳回原告的起诉，望法院予以准许。

被告对其辩称提供如下证据：1.企业信用信息公示报告、国土证打印件、消防验收材料；2.转账记录。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

2017年7月1日，原告（出租方，合同称甲方）与被告（承租方，合同称乙方）签订一份《厂房租赁合同》，合同约定原告将其位于惠州市惠阳区**段钢筋水泥结构的厂房及办公楼（面积4400平方米）出租给被告用于经营五金加工。租赁期限为10年，自2017年7月1日起至2026年12月31日，月租金为40000元，租金每月交付（本院注：未约定租金支付具体日期）。签订合同时需支付保证金70000元。合同还对其他方面进行了约定。合同尾部书写备注：自2021年1月1日起租金为45000元，自2026年1月1日起租金为48600元。

合同签订后，被告除了向原告支付保证金70000元外，每月均足额转账支付租金给原告（庭审时，双方确认租金支付至2018年12月）。

原告以涉案租赁物没有取得相关建设工程规划许可证为由提起本案诉讼，要求确认合同无效，并主张按同地段同类型的租金标准75000元/月计付占有使用费。被告对此则认为合同不需要解除，退一万步，即使原告没有办理建设工程规划许可证，那么按照城乡规划法，原告仍可以补办，原告不补办是恶意的行为，即使涉案的厂房没取得规划许可证，根据*市规划法的规定，也应当先由行政规划部门对涉案房产是否属于违法建筑以及对处罚结果形成后，才由法院根据处罚结果对合同的效力进行认定；即使要计算占有使用费，也应按合同标准计算。

另查明，涉讼租赁物所在的土地系案外人惠州市明*五金制品有限公司以出让方式取得（证号：惠阳国用［2011］0**4号）。2015年12月23日，惠阳区公安消防大队向原告发出一份《关于建设工程竣工验收消防备案的告知函》，该函载明：你单位厂房已根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第119号）的要求，在“广东消防网”（网址：http//www.gdfire.gov.cn)“广东消防网上办事服务大厅系统”中备案，消防设计备案号为：44000WSJ150029142；消防验收备案号为：440000WYS150032421，系统中所填内容由你单位自身负责。原告自述该租赁物只有厂房第一层有办理消防验收备案，其余均未办理消防验收备案，涉讼租赁建筑物均未取得建设工程规划许可证。

本院认为，涉讼《厂房租赁合同》虽然系原被告双方真实意思表示，但涉讼租赁物至今未取得有建设工程规划许可证或者产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，该合同违反了上述法律的强制性规定，属于无效合同。现原告要求确认合同无效，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告认为涉讼租赁物经消防验收备案并由此推定涉讼厂房应当已经取得建设工程规划许可证，且合同无效应以相关行政管理部门确认厂房为违法建筑物为前提和基础。被告的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采信。

根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告理应将涉讼租赁物腾空并交还给原告。同时，鉴于被告已将占有使用费支付至2018年12月份（含12月），且仍在占有使用涉讼租赁物，故被告需向原告支付占有使用费至腾空交付之日止，但原告主张的75000元/月计算标准及起算时间不当，本院予以调整，应参照合同约定的40000元/月的标准计付，自2019年1月1日起算。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

确认原告黄*枚与被告何*中于2017年7月1日签订的《厂房租赁合同》无效。

被告何*中应在本判决发生法律效力之日起三十日内将涉讼的租赁物（即位于惠州市惠阳区**段钢筋水泥结构的厂房及办公楼）腾空并交还给原告黄*枚。

三、被告何*中应在本判决发生法律效力之日起十日内按40000元/月的标准向原告黄*枚支付自2019年1月1日起计至腾空交付涉讼租赁物之日止的占用使用费。

四、驳回原告黄*枚的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元，由原告黄*枚负担50元，被告何*中负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审判员  邹思友

二〇一八年十二月十七日

书记员  刘宇文

书记员  文梦婷