惠阳（大亚湾）律师13825405288解答：购房合同中已对前期物业管理进行了约定

这几天，邱文峰律师团队的工作电话13825405288接到咨询，问，我是小区业主，入住一年多，我的印象中，对聘请（选任）物业公司即没有投过票也没有签过什么字，凭什么这开发商的物业要我交管理费用，事实和法律依据在哪里？邱文峰回答，你拿出你的购房合同来看看，里面都有载明前期物业管理的相关约定，如前期物业公司名称及收费标准等。

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

（2021）粤1303民初2397号

原告：惠州市xx管理有限公司，住所：惠州市惠阳区淡水开城大道xx，统一社会信用代码：914413xxx12。

法定代表人：袁x。

委托诉讼代理人：杨xx，广东xx律师事务所律师。

被告：张xx，男，汉族，1975年11月27日出生，身份证住址：广东省深圳市xx。

原告惠州市xx管理有限公司（以下简称“凯xx业公司”）与被告张xx物业服务合同纠纷一案，本院2021年3月18日立案后，依法适用普通程序，于2022年3月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨xx到庭参加诉讼，被告张xx经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告凯翔物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠物业管理服务费2940元，水费、公共用电分摊费771.1元（暂计至2020年12月31日，见明细表）；2、判令被告向原告支付前述款项的违约金4746.5元（违约金以欠付费用3711.1元为基数，从逾期之日2017年7月1日起，每日按千分之一计算至全部费用缴清之日止，暂计算至2020年12月31日为4746.5元）；3、本案诉讼费用由被告承担。上述第1、2项暂共计8458元。事实与理由：1995年7月1日，原告凯xx业公司与开发商庄士发展（中国）有限公司签订《（庄士花园）前期物业服务协议》，合同约定由庄士发展（中国）有限公司委托原告对位于惠州市惠阳区××镇××道××号庄××花园提供物业管理服务，被告是座落于庄士花园小区3幢2楼A室业主【房地产权证号：惠州字第1××3号】。该物业协议第3章第6条约定：物业管理公司有权向物业管理区域内的业主收取物业服务费（1.2元／月／平方）。该物业协议第9章第33条约定：业主或物业使用人未能及时交纳物业服务费用、公摊水电费的，应按每日千分之五的标准向凯xx业公司交纳滞纳金。在原告为庄士花园小区提供物业管理服务期间，被告无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，原告多次催收被告均不予缴纳，被告的行为已经严重违反法律法规的相关规定，依法应承担相应的违约责任。现原告为维护自身合法权益，特根据合同法等相关法律法规之规定提起诉讼，恳请法院裁如所请。

原告为其陈述的事实提交的证据有：1、《（庄士花园）前期物业服务协议》；2、房地权证；3、庄士花园楼预验收／满意纸；4、催讨物业费用短信；5、管理费、公共用电、水费的收据；6、庄士花园水电登记表；7、2015年至2020年的年度报告、2020年度电费发票、2020年度水费发票。

被告张xx没有作出书面答辩，亦没有提交证据。

本院经审理认定事实如下：1995年7月1日，原告凯xx业公司就案涉庄士花园与建设单位庄士发展（中国）有限公司签订《（庄士花园）前期物业服务协议》，合同约定庄士发展（中国）有限公司委托原告凯xx业公司对位于惠州市惠阳区××道××号庄××花园提供物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序的管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，原告按照上述标准收取物业服务费用，并按本协议约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由原告享有或承担；物业管理区域内公用水电分摊，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》和《惠州市物业公共水电费用分摊的规定》等法律法规规定，公共设施设备每月产生的公共走廊、楼梯及电梯、水景、园林灯、增压水泵、中央空调等公共设施设备的用水、用电费等，以及物业管理区域内的路灯用电和公共管理配套设施设备用水、用电费用均由全体业主按其专有部分建筑面积据实分摊；原告应于建设单位书面通知业主办理入住手续之日起开始计算并收取物业费；物业费标准为高层（房屋总层数在七层以上）住宅1.2元／月／平方；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在15日前交纳；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用、公摊水电费的，应按每日千分之五的标准向原告交纳滞纳金；本协议期限自1995年7月1日至业主大会选聘物业管理企业止等等。

2015年6月16日，被告张xx取得位于惠州市惠阳区××道××号庄××花园××幢××楼××室房屋的房地权证，证书号为粤房地权证惠州第1XX3号，系该房屋单独所有人，房屋建筑面积57.66平方米。2015年8月10日，被告张xx签署《庄士花园楼宇验收／满意纸》，同意接受案涉房屋。合同签订后，原告凯xx业公司在××庄××花园提供了基本的物业服务，但服务质量遭到部分业主的质疑。被告向原告交纳物业管理费、公共用电费用至2016年2月份，交纳水费至2016年6月份。嗣后未按时交纳物业费等费用。2019年10月9日、2020年3月17日、2020年9月5日，原告凯xx业公司分别向被告张xx159××××＊＊＊＊手机发送短信及通过微信发送消息催交物业费，并告知每月物业费70元、公摊电费17元，计至2020年9月共计欠款3425.7元。根据原告提交的水电登记表显示，2018年11月1日至2020年12月31日期间，被告张xx用水量为34立方；2019年11月1日至2020年12月31日期间，被告张xx用水量为14立方。庭审中，问及“原告主张案涉物业管理服务费2940元是怎么计算出来的？案涉水费、公共用电分摊费771.1元是怎样计算出来的？”原告回答“从2017年7月份到2020年12月份，共计42个月，每个月标准是70元，那么物业服务费用合计70×42＝2940元。用电分摊费是42个月，每个月17元，合计42×17＝714元。水费2019年11月份至2020年12月份，共计14个月，每个月大概25.25元，约合计140.85元。”

本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》实施前，且合同履行时间持续至《中华人民共和国民法典》实施后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》。一、物业管理费支付问题。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”原告与涉案小区建设单位签订的《（庄士花园）前期物业服务协议》除约定的滞纳金每日5‰的标准过高外，其它内容是原告与建设单位双方真实的意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告应依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条及合同约定物业费收费标准每月1.2元／㎡向原告交纳物业费并负担水费、公摊电费等费用。被告从2016年2月至2020年12月未交纳物业费、公摊电费，从2016年6月开始未交纳水费，构成违约，依法应承担交纳物业费等费用的违约责任。原告主张物业费、公摊电费从2017年7月份计算至2020年12月份，水费从2019年11月份计算至2020年12月份，是其对诉讼权利的实体处分，本院予以支持。根据原告诉请及本院查明的事实，被告应交纳2017年7月至2020年12月的物业费2906元（57.66／㎡×1.2元／㎡／月×42个月）、公摊电费714元（17元／月×42个月）、水费56.7元（14m3×4.05元／m3），本院予以认定，原告主张被告支付水费140.85元，本院予以支持56.7元，超出部分不予支持。二、违约金支付问题。本案中，被告逾期支付物业管理费及水电费，已构成违约，应承担违约责任。原告主张违约金按每日千分之五的标准计算过高，其主张支付违约金实质属于资金占用损失，本院将违约金计算标准调减为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准即3.85％计算，故被告应支付违约金为490.35元［（2906元＋714元）×（2020年12月31日-2017年7月1日）÷365天×3.85％＋56.7元×（2020年12月31日-2019年11月1日）÷365天×3.85％］。被告张xx经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及答辩等相关诉讼权利，应自行承担据此产生的不利后果，不影响本院缺席审理。综上所述，依照依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第九百三十九条、九百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第三款、第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告张xx应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市xx管理有限公司支付2017年7月至2020年12月的物业管理费2906元、公摊电费714元，2019年11月至2020年12月的水费56.7元，合计3676.7元。

二、被告张xx应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市xx管理有限公司支付违约金490.35元。

三、驳回原告惠州市xx管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元（原告已预交）由原告惠州市xx管理有限公司负担28元，由被告张xx负担22元。公告费260元，由被告张xx负担。被告张xx负担的诉讼费应在本判决生效之日起七日内向本院缴交，逾期移送强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判　员　　钟　斌　　　

人民陪审员　　周　卫　聪　

人民陪审员　　杨　　翠　琴

二〇二二年五月九日

书　记　员　　彭宜欢罗小梅