物业公司提供基本服务后有瑕疵业主不能拒交缴物业服务费用

原告举证证明履行了相关服务管理义务，纵然存在一些不足，亦不能成为拒缴物业费用的理由，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共服务的属性，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在瑕疵为由欠缴服务管理费用，将有可能造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，被告自2017年8月起未缴交物业服务费和分摊费用，构成违约，原告诉请被告支付2017年8月至2022年7月止物业服务费4762.80元（79.38元／月×60个月）、公摊费用1057.33元，依法予以支持。

经常处理小区物业纠纷律师认为，作为业主，对案涉房屋物业负有管理和维护的职责，对发现的相关问题，可搜集充足证据后向相关责任主体另循合法途径主张。 不能成为拒缴物业费的理由。

物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

（2022）粤1303民初4167号

原告：惠州市xx管理有限公司，住所：惠阳区淡水金惠大道xx，统一社会信用代码：91xx。

法定代表人：邓xx。

委托诉讼代理人：蔡xx，广东xx律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈xx，广东xx律师事务所律师。

被告：罗xx，男，汉族，1977年6月28日出生，身份证住址：江西省宜春市袁州区。

原告惠州市xx管理有限公司诉被告罗xx物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈xx、被告罗xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告的诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的自2017年8月至2022年7月止物业管理费、公摊电费等本金5915.33元，违约金10931.24元，共计16846.57元（违约金计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费等因主张债权而支出的费用由被告承担，由被告在支付款项时一并直接支付给原告。事实与理由：被告是惠州市惠阳区淡水金惠大道8号富基盛世翡翠大厦A栋8层12房的业主，原告是该小区物业管理单位。自2017年8月起，被告拖欠物业管理费、水电费等费用，截至2022年7月底，共欠付物业管理费、自用和公摊水电费16846.57元。原告多次催告，并于2022年3月17日发送律师函，但被告至今未缴清欠款。为督促被告履行义务，维护原告合法权益，现向贵院提起诉讼，请求根据《物业管理条例》（2018年修正）第七条、第四十一条、第六十四条等法律规定，以及双方依法签订的《盛世翡翠大厦前期物业服务协议》和《业主临时规约》约定，向追缴被告物业相关费用及违约金。望判如所请。

被告在庭审中口头答辩称，物业管理的计算我不清楚，2017年8月时我偶尔会去看我的房子，但我看到我房子里有人堆放沙、水泥等物品，那里我还没有去领取我房屋的钥匙，钥匙放在物业处，我向物业的人让我上门去看，到最后他们也没有主动联系我，给我明确的回复，正因为这件事所以我到现在都没有交物业费。2017年8月前的物业费我都有交。庭后被告提交书面答辩称，愿意补交物业管理费，但拒绝支付违约金，本案诉讼费由原告自行承担。因惠州市惠阳区淡水金惠大道8号富基盛世翡翠大厦合家欢物业管理有限公司不作为，没有履行物业应尽的义务，导致本人名下位于惠州市惠阳区××道××号××大厦××栋××层××号房长年漏水，期间还在未经本人允许的情况下擅自打开本人名下房产，使用房屋堆放沙石装修材料，并在里面搅拌砂浆。在原告电话告知我要交物业费的时候，我也严重提出要求物业解决漏水问题，但是物业一直都没有告知原因及处理结果。依据双方签订的《盛世翡翠大厦前期物业服务协议》，原告物业服务不完善，未做好该有的日常服务，不规范使用消防设备，占用消防通道，消防通道大门长期锁死，对商铺装修电线线路裸露置之不理等。原告的不作为，让整个小区存在严重安全隐患，让我们业主严重失去入住的信心。介于以上原因，本人现拒绝支付所谓的物业管理费违约金及诉讼费，且在物业解决本人名下房屋漏水问题的前提下愿意补交所欠物业费。

本院经审理查明，被告罗xx是惠州市惠阳区淡水金惠大道8号富基盛世翡翠大厦A栋8层12房的权属人（业主），原告惠州市xx管理有限公司是富基盛世翡翠大厦的前期物业服务公司。2014年7月14日，被告妻子与原告签订《前期物业服务协议》，约定由原告提供物业服务，管理费及水电分摊等费用于每月10日前缴交，高层住宅物业服务费1.50元／㎡·月，逾期缴交的从逾期之日起每天应交欠费2‰的违约金。被告每月应交纳物业服务费79.38元。被告在协议签订后缴交了每月的物业服务费用，但自2017年8月起未缴交。原告发出《催缴费通知》、《律师函》催收物业服务费和分摊水电费，因催收未果，遂提起诉讼，提出前述诉求。欠费明细表载明被告欠付2017年8月至2022年7月止物业服务费4762.80元（79.38元／月×60个月）、公摊费用1057.33元以及违约金。被告进行了答辩。双方均提交了证据证明相关事实。这针对被告所称原告的管理存在不足的问题，原告亦提交了相关证据证明相关服务义务。案经审理，双方未能就解决纠纷达成调解。

本院认为：本案系物业服务合同纠纷。被告妻子与原告签订了《前期物业服务协议》后，缴交了2017年7月前的物业服务费用，该《前期物业服务协议》对原、被告均发生法律效力，双方均应切实履行已方义务。被告作为业主，对案涉房屋物业负有管理和维护的职责，对发现的相关问题，可搜集充足证据后向相关责任主体另循合法途径主张。原告举证证明履行了相关服务管理义务，纵然存在一些不足，亦不能成为拒缴物业费用的理由，物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共服务的属性，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在瑕疵为由欠缴服务管理费用，将有可能造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，被告自2017年8月起未缴交物业服务费和分摊费用，构成违约，原告诉请被告支付2017年8月至2022年7月止物业服务费4762.80元（79.38元／月×60个月）、公摊费用1057.33元，依法予以支持。关于逾期缴交物业服务费、公摊费用的违约金，日2‰的标准过高，且有提升服务质量的空间，应在相当于原告按时收取后的实际损失来进行计算，为便于计算，酌定以欠缴的物业服务费自每月应缴交之次日起，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR），统一按年利率3.85％计算违约金。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下：

一、被告罗xx在本判决发生法律效力之日起5日内，向原告惠州市xx管理有限公司支付2017年8月至2022年7月的物业服务费4762.80元，并自2017年8月起，支付自每月11日起至被告交清当月物业管理服务费之日止，以每月应交的物业服务费79.38元为基数，按年利率3.85％计算的违约金。

二、被告罗xx在本判决发生法律效力之日起5日内，向原告惠州市xx管理有限公司支付2017年8月至2022年7月的公摊费用1057.33元。

三、驳回原告惠州市xx管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费78元（原告已预交），由被告罗xx负担，在履行生效判决时一并直接支付给原告惠州市xx管理有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审判员　　钟　盛

二〇二二年九月九日

书记员　　范泽鑫

书记员　　张靖雯

惠州市惠阳区人民法院

民事判决书

（2018）粤1303民初3**5号

原告：广州**物业服务有限公司惠阳分公司，住所地：广东省惠州市惠阳区。

负责人：蔡*胜。

委托诉讼代理人：林*富，系该公司员工。

被告：张*笑，男，****年**月**日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠阳区。公民身份号码：。

原告广州**物业服务有限公司惠阳分公司诉被告张*笑物业服务合同纠纷一案，本院2018年8月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年3月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林*富到庭参加诉讼，被告张*笑经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、被告张*笑支付2017年9月至2018年7月管理费3.5元/平方米/月金额11972.**元；代垫2017年9月至2018年7月电费8369.38元及水费3061.8元；2、被告张*笑承担与本案有关的律师费用和诉讼费用。事实和理由：我司根据《物业管理合同》，于2014年1月1日起至直至棕*岛业主委员会成立后与物业公司签订新合同为止，在此期间负责惠阳棕*岛*度假村之物业管理工作，现有惠州市惠阳区******业主张*笑先生长期拖欠2017年9月至2018年7月物业管理费、水费、电费。我司多次发出催收函，未果，遂成讼。

被告未到庭，无答辩和提交证据。

本院经审理认定事实如下：原告总公司

广州**物业服务有限公司与

广盛华*（大亚湾）房产开发有限公司签订《广东惠阳棕*岛渡假村之物业管理委托合同》，

广盛华*（大亚湾）房产开发有限公司委任广州**物业服务有限公司为涉案小区的管理公司，委托期限为2014年1月1日至直至棕*岛业主委员会成立后与物业管理公司签订新合同时为止。位于惠州市惠阳区*路1号*****业主为张*笑，该房建筑面积为326.76平方米，管理费3.5元/平方米/月，每月管理费为1143.66元。被告张*笑从2017年9月起至2018年7月，欠原告管理费11972.**元、水费3061.8元、电费8369.38元。原告向被告催收未果，遂诉至本院。

庭审时，原告当庭放弃对案涉律师费的请求。

本院认为，《广东惠阳棕*岛渡假村之物业管理委托合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反国家强制性法律法规的规定，是有效合同，原告依据该合同负责管理涉案小区。被告作为小区的业主应依时向原告缴纳管理费等费用。原告请求被告缴纳2017年9月起至2018年7月管理费11972.**元、水费3061.8元、电费8369.38元，理由正当，应予支持。被告张*笑经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证和答辩权利，应以缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：

被告张*笑在本判决发生法律效力之日向原告

广州**物业服务有限公司惠阳分公司缴纳2017年9月起至2018年7月管理费11972.**元、水费3061.8元、电费8369.38元。

本案诉讼费386元（原告已预交），由被告张*笑负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审判长  李杏连

人民陪审员  林冠超

人民陪审员  李雯好

二〇一九年五月五日

书记员  张婷