同居合伙买房书面确认未出资份额归零应配合过户且按约定承担全部更名费

【律师分析】 惠阳、大亚湾办理房产确权纠纷有丰富办案经验的邱文峰律师结合本案判决作出专业分析：

一、物权登记与内部代持 / 份额协议效力区分（《民法典》第 214、215 条）

1. 不动产物权登记仅产生对外公示效力，不动产登记簿是物权对外归属依据，但当事人内部关于房屋份额、过户义务的书面约定，自签字成立即生效，未办理物权变更登记不影响合同效力。本案房产登记为两人共同共有，仅代表对外公示状态，不能对抗双方真实意思表示的书面协议。

2. 被告先后在《房产共有权协议书》手写补充、单独出具《欠条及说明》，两次书面自认案涉房屋分文未出资、产权实际份额为 0、同意配合过户至原告一人名下，两份书面文件均系本人真实签字确认，不存在欺诈、胁迫、违背公序良俗情形，合法有效，对双方具备约束力。

二、同居期间转账不能直接认定为购房出资

被告提交大量支付宝转账流水主张支付房贷、购房款，但全部转账备注仅为生活费、房租、还款、礼金、货款等，无任何一笔备注购房款、按揭月供；结合双方同居生活多年、原告长期承担全部生活开支的背景，法院认定该类转账仅为同居日常经济往来，与购房出资无关，不足以推翻被告本人书面自认 “未支付任何房款” 的内容。同时原告提交通话录音佐证，被告全程仅抗辩不愿承担过户费，从未主张自身享有 20% 产权、出过购房款，进一步印证书面申明真实性。

三、更名过户费用优先遵从双方书面约定，不以税法默认规则否定合意

《契税法》虽规定权属转移契税原则由承受方承担，但该规定仅为无约定时的法定默认规则；民事法律关系中当事人书面明确约定过户全部税费、工本费由特定一方承担的，应当优先按约定履行。本案被告在《欠条及说明》中清晰承诺案涉房屋更名至原告名下的全部费用由自身承担，属于自愿处分自身权利义务，合法有效，法院据此判决过户全部费用由被告承担。

广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

原告（反诉被告）：谢某，汉族，住湖南省**县，公民身份号码XXX。

被告（反诉原告）：蒋某，汉族，住四川省**县，公民身份号码XXX。

原告（反诉被告）谢某与被告（反诉原告）蒋某所有权确认纠纷一案，本院于2025年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2025年2月25日公开开庭进行了审理。原告谢*银到庭参加诉讼，被告蒋某的委托诉讼代理人赵*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告谢某向本院提出的诉讼请求为:1.判令惠州市大亚湾西区，房屋产权归原告所有，被告承担更名所有费用（包括但不限于契税/印花税/房产证工本费）；2.判令被告归还原告帮被告垫付的购房办证费2600元、利息1100元（按LPR标准，具体以法院判决为准）；3.请求判令被告承担本案所有诉讼费（包括但不限于受理费，强制执行费等，具体以法院收费为准）。诉讼过程中，原告明确第一项诉请包含主张被告协助办理产权变更登记手续。事实和理由：2012年11月，原被告双方协商合伙买房，所购房屋：惠州市大亚湾西区.15平，房屋金额504545元，房产证产权为共同共有。2013年1月1日，原、被告双方签定了《房产共有权协议书》，约定原告占80%份额，被告占20%份额。后续执行过程中，因被告资金不足，以上房屋金额504545元全部由原告1人支付。以及契税、维修金、房屋工本费、代办两人证件费、贷款担保律师见证费，装修费等，均由原告1人支付。2015年7月5日，被告在《房产共有权协议书》上补充：因被告实际未支付一分钱（既没有现金给付，也没有转账支付），所以此房屋被告实际份额为0。2015年11月8日，被告另写了一份《更名费说明》，上面注明后续更名费由被告承担。2024年8月27日，被告主动电话原告，说不想承担更名费，以前写的协议不算数。综上，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院判如所请。

被告蒋林辩称，判决驳回原告全部诉讼请求，判令原告承担本案全部诉讼费用。1.关于房屋产权及更名费用问题。（1）房屋产权共同共有，未发生物权变更。根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权变更以登记为生效要件。双方未办理产权份额变更登记，房屋仍为双方共同共有。事实为原被告双方是同性恋人同居关系，2012年12月2日，双方以将来共同生活，彼此成为伴侣为目的购置涉案房产，登记为共同共有。虽签署《房产共有权协议书》《补充》《欠条及说明》，但双方并未实际履行，后续双方也未到不动产中心办理变更登记，原被告双方仍继续共同生活在一起，被告向原告的转账中生活费用与房产月供混同，协议没有实际履行，双方并没有提出异议，双方后续的行为是对前期协议的变更。（2）被告实际履行共有义务。被告通过支付宝向原告累计转账114685.19元（详见证据清单），用途包括“房贷还款”“生活费”等，双方共居期间生活费用与房产月供混同，被告已事实履行共同还贷义务，也再次证明双方的生活费和月供的支出是混同的，房产是双方共同共有，原告主张“被告未支付任何款项”与事实严重不符。根据法律规定和现有证据，原告的此项诉求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。（3）更名费用应由原告承担。法律依据：根据《契税法》第1条，房屋权属转移的契税由承受方承担。若原告主张单独所有，则更名费用应自行负担；若法院认定共有状态，根据《国家税务总局关于房产更名契税问题的批复》，共有份额调整无需缴纳契税。原告主张矛盾：原告既要被告还房贷、又要房屋归其所有，又要求被告承担更名费用，这此种即要又要的行为明显违背公序良俗、显失公平、无法律依据。所以原告的诉求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。2.关于垫付购房办证费及利息问题。（1）原告主张的垫付费用无证据支持。关于办证费仅有转账记录，收款方不明，且无正式收据、发票，无法证明款项用途为原告所主张的“办证费”。《房产共有权协议书》中“各付2600元”条款未明确履行方式，原告未举证被告未实际支付该费用，此费用实际已涵盖在被告每月向原告支付的费用之中。原告的此种诉求无任何事实依据和法律依据请法院予以驳回。（2）利息主张无法律依据。无合同约定：双方未约定垫付费用的利息计算方式，依据《民法典》第六百八十条第二款，合同未约定利息的视为无利息，原告需就垫付关系成立及利息约定承担举证责任。事实上双方未约定垫付费用、利息及利息的计算方式，原告主张按LPR标准计算利息，其主张利息的事实缺乏事实依据和法律依据，应予以驳回诉求。3.关于诉讼费问题。本案争议系因原告单方否认共有协议引发，被告已明确权属主张。根据《诉讼费用交纳办法》第29条，诉讼费用应由败诉方承担，故原告应承担本案全部诉讼费用。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，恳请法院依法驳回其全部诉求，维护被告合法权益。

反诉原告蒋林向本院提出的诉讼请求为:1.判令确认反诉原告蒋林对惠州市大亚湾西区享有20%的产权份额；2.判令反诉被告谢小银承担本案本诉与反诉的全部诉讼费用。事实与理由：房屋按份共有约定明确:2013年1月1日，反诉原告蒋林与反诉被告谢某签订《房产共有权协议书》，清晰约定龙光城46栋2504室房屋所有权为谢某80%、蒋林20%。此协议是双方真实意愿的体现，合法有效，双方应依约履行。尽管后续有关于变更产权登记的相关表述，但因客观情况变化以及未完成法定变更登记手续，房屋产权仍应按原协议确定。为维护自身合法权益，反诉原告蒋林特向贵院提起反诉，恳请贵院依法支持反诉原告蒋林的反诉请求。

反诉被告谢某辩称，1.反诉原告提供的支付宝转账凭证，与案件无关（合法性、真实性、关联性，其中关联性不相符）。反诉原告提供的支付宝转账凭证中，没有一条转账记录是用来还房贷的，大部分都是反诉原告转给反诉被告的生活费房租，还有一些双方日常往来（原被告双方都有互相转账），或反诉被告的公司货款，还有一些是归还反诉被告的借款（以上反诉原告自己在转账中都有备注），如果其中有还房贷的（按反诉原告的转账习惯，反诉原告会在转账时备注是还房贷），或者事后双方补签协议，注明其中哪些是还房贷/到底还了多少，没有具体数据吗？或其它辅助证据（聊天记录/收据/短信/通话录音）。一些未注明原由的转账，并不能代表是用来还房贷的。2.反诉原告在2015年7月5日，跟反诉被告补签房产协议中，注明了本协议中的房屋款项反诉原告没有支付过，既没有现金支付，也没有银行转账支付过，实际份额为0%，上面也注明了房产证是前期已办好的，待后续有机会再更改回反诉被告一人的名字。2015年11月8日，反诉原告又补签了《欠条及说明》，再次提到反诉原告在房屋份额中没出钱，且后续更名费由反诉原告承担。基于以上，反诉原告自己推翻自己的证据，反诉原告自己签字说明的，2015年11月8号之前没有支付房款，为何还提供2014年，2015年的转账记录？况且这些转账也与房贷无关。事实与理由：（关于原被告双方关系/以及反诉原告支付宝转账原由，反诉被告补充如下）（1）2012年－2014年，反诉原告无工作，无收入，反诉原告跟反诉被告小孩玩的好，反诉被告就同意反诉原告跟反诉被告一起生活，这期间，反诉原告所有生活开销都是反诉被告一人负担（包括房租/买菜做饭/以及反诉原告其它日常所有开销）。相处期间，反诉原告承诺跟反诉被告一起生活到老，所以原被告双方才一起协商合伙买房。（2）2015年－2017年3月，反诉原告有了工作和收入，因反诉原告之前协议中注明的房贷一分钱没支付，生活上所有开支也一直是反诉被告一个人在支出，所以反诉被告跟反诉原告协商，从2015年开始，反诉原告每月出1500元生活费给反诉被告（包括房租+伙食+其它所有日常开销），对于一个成年人来说，1500元/月生活费，反诉被告绝对是亏本的，但反诉被告没有计较。2016年，反诉原告工资上涨了一些，此时双方又重新协商，反诉原告每月给反诉被告交3000元/生活费，一直支付到2017年3月为止，后续两人因个人原因，没再在一起生活了。这就是反诉状中，反诉原告所谓的支付宝转账记录详情。这个过程里面，反诉原告日常生活中，因无收入，还经常向反诉被告借钱，用来自己私人周转用，所以转账记录中也有一部分是归还反诉被告的借款。3.反诉原告：涉嫌虚假诉讼+诈骗罪。（1）虚假诉讼罪：虚假诉讼罪是指自然人或者单位以捏造的事实提起民事诉讼，妨害司法秩序或者严重侵害他人合法权益的行为。法条依据：《中华人民共和国刑法》的相关规定：第三百零七条之一【虚假诉讼罪】：以捏造的事实提起民事诉讼，妨害司法秩序或者严重侵害他人合法权益的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金：情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。同时第三款规定：有第一款行为，非法占有他人财产或者逃避合法债务，又构成其他犯罪的（本案中涉嫌诈骗罪），依照处罚较重的规定定罪从重处罚。诉讼诈骗的提起人通过虚假诉讼的方式，达到非法占有第三人财物的目的，行为结果除了非法占有目的，还妨害了司法秩序，所以该行为也构成虚假诉讼罪，提起虚假诉讼在案件里是行为人的一种手段行为。达到诈骗罪法定数额的虚假诉讼行为，同时也构成诈骗罪，属于想象竞合，法律规定从一重罪处罚，定性为诈骗罪。诈骗罪保护的法益是公私财物，而虚假诉讼罪保护的法益偏重于正常的司法秩序。当虚假诉讼行为人的非法占有目的是第三人数额较大的财物时，从一重定为诈骗罪符合刑法罪责刑相适应原则。（2）诈骗罪：诈骗罪是指以非法占有为目的，使用欺骗方法，骗取数额较大的公私财物的行为。法条依据：《中华人民共和国刑法》的相关规定：第二百六十六条【诈骗罪】：诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。第一条：诈骗公私财物价值三千元至一万元以上、三万元至十万元以上、五十万元以上的，应当分别认定为刑法第二百六十六条规定的“数额较大”“数额巨大”“数额特别巨大”。（补充：反诉被告于2025年2月19日收到法院下发的反诉状，于2025年2月20日，分别给反诉原告的XXX与XXX手机号发送短信，告知对方反诉状中的内容，可能涉嫌诈骗。也有给反诉原告XXX手机号打过两通电话，短信未回复，电话未接听。反诉原告完全视法律为儿戏，对法律没有任何敬畏之心，打定了主意要搞虚假诉讼与诈骗行为了）。反诉原告从2013年签合同开始，到2024年11月6日跟反诉被告最后一通电话中，都一直承认自己没出房屋款，对反诉被告的房屋没有占有的意图，愿意配合更名，只是现在不想承担房屋更名费了。反诉原告现在突然反口，说自己出了钱，占20%份额。虚构事实与隐瞒真相，通过与本案无关的转账记录，以及自行扣押反诉被告的房产证作为证据，利用虚假诉讼，想达到侵占反诉被告的房屋份额目的，涉嫌虚假诉讼与诈骗罪。（见附件证据3:2024年11月6日原被告手机通话录音，CD盘两份递交法院，原始录音载体在反诉被告手机中录音完整，无截录，无修改，共两通电话，合并录在一个盘内，26分钟+5分钟=合计31分钟）录音重点位置标注：①00:43秒，反诉被告说：事实的真相就说是，这个房子所有的都是我一个人的嘛，如果法院能直接判决给我，然后你也不用出费用的话那是最理想的状态。反诉原告说：但是你的诉求好像是说，要我出那个什么过户费，还要出什么2000多块钱（注意，反诉原告此处是默认了反诉被告所说的房屋所有是反诉被告一个人的，只是过户费什么的，她不想出）。②11:12秒，反诉原告说：我跟你说我的条件吧（调解诉求）：我不想出这笔过户费，也不想出那2600，因为说实话对于你来说，这个房子确实好像怎么怎么的，但是我没有任何想法，我的诉求就是我不想出一分钱。③23:07秒，反诉原告说：我的诉求就是我不想出过户费，我并没有其它心思，但是至于你怎么曲解我，我也不去解释了。反诉被告：那我再跟你说哈，过户费这个事情，我再跟你说啊，我可以说，所有的人他们都是怎么说我们两个这个房子的事情吗，所有的人都是说，在当年你没有出钱的时候，我就应该要带着你去把名字更了，这个事情不是说我现在。反诉原告：这个事情，我也理解，因为对于你来说，这个事情你比较有风险，不是我比较有风险。反诉被告：对，这个事情，说白了是什么，说白了是我一直在妥协，一直在包容。反诉原告：我也想明确告诉你，我上次我跟你打电话那次，其实我的诉求就是不想出过户费，但是我也怕你担心，我是这么跟你说的，但是至于后面你怎么把这件事情，曲解为感觉我有什么想法，我从来也没什么坏心思。录音全部过程中：反诉原告没有提过一句，这个房屋她有20%份额，有出过一分钱。两个人的争议点，一直都是在于过户费和2600元办证费，她不想出。对于反诉被告所提到的，房屋是反诉被告一人所有，2600办证费，反诉原告都没有否认过，只是说不想承担过户费和办证费2600元，但是并没有否认这些存在。综上所述，本案反诉原告提出的反诉理由不成立，建议法院依法驳回反诉原告起诉状，以及涉嫌虚假诉讼罪、诈骗罪，移交相关部门处理。

谢某在本案提交的证据如下：1.商品房买卖合同；2.房产共有权协议书；3.银行贷款协议；4.个人贷款结清证明；5.更名费说明；6.原告其他凭证；7.垫付2600元办证费凭证；8.银行贷款结清证明；9.银行流水；10.银行流水；11.房产共有权协议书；12.更名费说明；13.2024年1月6日原、被告双方电话录音；14.5200元办证费；15.房屋照片；16.借条；17.通话记录截图（原告与杨某）；18.通话记录（原告与杨某）。

蒋林为证明其辩称事实，向本院提交了如下证据：1.房屋产权证；2.支付宝转账记录；3.邮件；4.中国建设银行个人活期账户全部交易明细。

经审理查明：2012年12月2日，谢某、蒋林共同作为买受人，与作为出卖人的案外人惠州某有限公司（以下简称某公司）签订了一份《商品房买卖合同》，约定谢某、蒋林共同向某公司购买坐落于惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城南区46栋2504号房（下称“案涉房屋”），采用首付款加按揭方式支付购房款。2015年3月3日，惠州市国土资源局核发了涉案房屋的《不动产权证书》[证号：粤房地权证惠州字第XX号]，记载涉案房屋为谢某、蒋林共同共有。2025年2月27日，中国工商银行惠州大亚湾支行向谢某发出《个人贷款结清证明》，证明案涉房屋名下贷款350000元本息已全部结清。

谢某提供的《交通银行个人客户交易清单》其与杨某的通话记录，用于证明因购买案涉房屋谢某向杨某支付了5200元办证费。诉讼过程中，谢某陈述：杨某是某公司的房产销售，支付的5200元是用于代办原被告两人的社保和婚姻证明，社保2500元/人+婚姻证明100元/人。被告对此不予认可。

2013年1月1日，谢小银、蒋林签订《房产共有权协议书》，约定：1.所有权分配如下：谢某占80%份额，蒋某占20%份额。谢小银支付包含定金20000元、首付款134545元、维修金契税等14373元、手续费办证等5200元、装修100000元、家具50000元等在内共计350000元，占案涉房屋份额50%；谢小银支付按揭款210000元，占案涉房屋份额30%；蒋某支付按揭款140000元，占案涉房屋份额20%。2.补充：由谢小银与银行签订贷款，蒋某将银行还贷每月定时转到谢小银账号，由谢小银统一还款给银行。（1）蒋林的每月具体还贷金额由银行审批后的数据为准（按房屋所有值20%计算）；（2）如蒋林未及时将其还贷金额支付给谢小银，则房屋所有权（100%）全属谢某所有，或按其实际已支付的金额计算所占比例（以蒋某每月给谢某的银行转账记录为依据）。3.备注：（1）如一方退出，则另一方按当时市场价补足其所占比例金额；（2）各自留底自己的付款凭证（真实的收据、发票、转账记录、或双方签字认可的字据都有效）。

2015年7月5日，蒋林在上述《房产共有权协议书》空白处作出以下补充：“因本人目前经济状况不佳，本协议中的房屋份额本人实际未曾支付过（既没有现金支付，也没有银行转账支付过），实际份额为0%。房产证前期已办好（已是两人名字），待后续有机会再更改回谢某一人名字，本人蒋某不占任何份额。特此申明”。

2015年11月8日，蒋某向谢某出具《欠条及说明》，该《欠条及说明》载有：“本人：蒋林身份证号：XXX1.欠谢小银（身份证号：XXX）2015年生活费共计18500元（原因：两人共同生活在龙光城2504，我需要承担一半生活费，所以写下此欠款数据）2.龙光城2504的房产证有我的名字，但我实际没出钱，以后需要更改成谢某一个人名字，到房产局办理更名时，更名等费用由我（蒋林）出。”

谢某提交其与蒋林在2024年11月6日的电话录音，用于证明蒋林在电话中表明从来没有对案涉房屋打过注意，只是目前不想出更名费了。该电话录音中，蒋林说：“我跟你说我的条件吧：我不想出这笔过户费，也不想出那2600元，因为说实话对于你来说，这个房子确实好像怎么怎么的，但是我没有任何想法，我的诉求就是我不想出一分钱。”“我的诉请就是我不想出过户费，我并没有其他心思，但是至于你怎么曲解我，我也不去解释了。”蒋林对电话录音真实性、合法性、关联性不予认可。

蒋林提交2015年1月8日至2017年5月6日期间的支付宝转账记录，用于证明其通过支付宝转账方式履行了购房款义务。谢某的质证意见与反诉答辩意见一致。

本院认为，本案为所有权确认纠纷。国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，案涉房屋登记在谢某、蒋林名下，共有方式为共同共有。原告主张直接确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，与物权法定的原则、规定相悖，不予支持。

关于原告诉请被告协助原告办理案涉房屋产权变更登记手续方面。《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，虽涉案房屋权属证书登记涉案房屋属谢某、蒋某共同共有，但蒋林于2015年7月5日明确其未支付过案涉房屋房款，不占任何份额，可更改至谢某一人名下。另蒋林还于2015年11月8日出具《欠条及说明》，再次确认其未实际出钱，以后需要更改至谢某名下，到房产局办理更名手续时，更名等费用由蒋某出。蒋林的上述行为，系谢某、蒋某真实意思表示，符合法律规定，合法有效，本院予以确认。现谢某诉请蒋某协助办理涉案房屋过户登记手续，并主张蒋某承担更名产生的所有费用（包括但不限于契税、印花税、房产证工本费等），符合合同约定，于法有据，应予支持。虽蒋林提交的支付宝转账记录显示其在2015年11月9日至2017年5月6日期间向谢某转账了多达52笔款项，但该52笔转账“摘要”备注内容为房租、生活费、零用钱、货款、车费、还钱、转账，生日礼金等，均无备注为属于支付购房款，且谢某否认收到前述款项为案涉房屋购房款。结合谢某、蒋林共同生活这一事实，本院对蒋林主张2015年11月9日至2017年5月6日期间支付的部分款项为购房款，不予采信。综上，蒋林在本案中反诉请求确认其享有案涉房屋20%的诉请，没有事实和法律依据，不予支持。

关于谢某主张蒋某归还垫付的购房办证费2600元及其利息1100元方面。从谢某提供的证据来看，本院对谢某购房时支出办证费5200元的事实予以确认。从《房产共有权协议书》约定内容来看，该5200元列入谢某应支付款项范围内，属于谢某取得案涉房屋50%份额而必须支出的办证手续费等。谢某亦未提供充分有效证据证实双方明确约定应由蒋某承担该5200元的50%。且谢某在本案中主张其占案涉房屋100%的份额。故原告前述诉请，证据不足，无事实和法律依据，不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第二百一十四条、第二百一十五条、第二百一十六条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下：

一、被告蒋某于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告谢某办理位于惠州大亚湾西区[不动产权证号：粤房地权证惠州字第XX号]的产权变更登记至原告谢某名下，办理上述产权变更登记所需的相关费用由被告蒋某承担；

二、驳回原告谢某的其他诉讼请求；

三、驳回反诉原告蒋某的全部诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费4441.23元（已由本诉原告预交），由被告蒋某负担。经原告谢某同意，该诉讼费4441.23元，由被告蒋某于本判决生效之日起十日内径付原告。反诉案件受理费1159.09元（已由反诉原告预交），由反诉原告蒋某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。