按份共有房产无分割约定无法共同使用可诉请整体拍卖分割价款

【律师分析】 惠阳、大亚湾办理房产物权、共有物分割案件有丰富经验的邱文峰律师分析，《中华人民共和国民法典》第三百零三条、第三百零四条对按份共有不动产分割作出明确规定：共有人未约定不得分割共有物的，按份共有人可随时请求分割；双方无法协商一致，房产难以实物分割或实物分割会减损价值的，应当拍卖、变卖房产并按份额分割价款。 本案原告通过司法拍卖取得房产 90% 份额，被告持有 10% 份额，双方无亲属、朋友关系，缺乏共同管理、使用房屋的信任基础，多次协商分割未果，房屋为成套住宅无法物理拆分，单独拍卖单一份额还会造成房产贬值、引发后续诉讼，因此法院支持整体拍卖房产，拍卖相关费用由双方按产权比例分担，剩余款项按 90%、10% 比例分配。 另外，被告经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、质证权利，法院可缺席审理并作出判决；本案虽适用参照涉外民事诉讼程序规则，但因原被告均在内地居住，依据最密切联系原则适用内地民法典审理，不影响实体分割规则适用。

广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

原告：谭某，住广东省中山市。

被告：刘某，住广东省深圳市。

原告谭某与被告刘某共有物分割纠纷一案，本院于2025年4月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2025年5月28日公开开庭进行了审理。原告谭某的委托诉讼代理人黄*恩到庭参加诉讼，被告刘某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告谭某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决原告与被告共有的位于广东省惠州市某房产进行拍卖或变卖，所得价款由原告享有90%，被告享有10%，房产价值349,519.64元；2.判令被告承担本案诉讼费、拍卖费。

事实与理由：原告谭某于2022年2月15日通过司法拍卖平台以最高价竞得被执行人张某名下登记的位于广东省惠州市某房产90%的权利份额，成交价为349,519.64元人民币。被告刘某持有该房产10%份额。原告在取得上述房产份额后，多次尝试与被告协商共有房产的分割事宜，以便充分发挥该房产的使用价值并获取相应的收益，但由于被告刘某对房产的使用和管理方式持有不同意见，双方未能就分割事项达成一致意见，原告的合法权益受损。鉴于双方无法就共有物的分割达成协议，且涉案房产难以进行实物分割而不减损其价值，根据《中华人民共和国民法典》第三百零三条及第三百零四条的规定，原告有权请求对共有物进行分割。因此，原告请求法院判决对上述房产进行拍卖，并按照双方所持有的份额比例分配拍卖所得款项。

原告为证明其主张向法庭提交以下证据：证据1、执行裁定书；证据2、拍卖成交确认书；证据3、不动产登记结果；证据4、不动产权证书；证据5、微信聊天记录。

被告刘某未到庭，未提交书面答辩意见，也未提交证据。

综合原告的起诉、案件庭审情况及对原告提交证据的审查，本院对事实认定如下：

2022年2月15日，原告通过淘宝网司法拍卖平台以最高价竞得登记在被执行人张某名下的位于广东省惠州市某房产90%的权利份额，竞得价为349,519.64元人民币，且已缴清全部拍卖价款。

2022年3月2日，原告到深圳市某人民法院签署《拍卖成交确认书》，领取执行裁定书及拍卖款收款收据。

2022年4月11日，惠州某不动产登记中心出具《不动产登记结果》，显示案涉房屋原权利人为张某、刘某，且张某与刘某为按份共有。裁定过户受让人：刘某、谭某；执行单位：深圳市某人民法院；裁定时间：2022-03-08。

根据原告提交的《不动产权证书》，案涉房屋90%份额已于2024年10月29日登记至原告名下，另10%份额登记在被告名下。

庭审中，原告称：一、已明知司法竞拍购得案涉房产的共有状况；二、无法与共有人即本案被告达成使用共有物的一致意见且不具备与被告共同使用的基础。原被告没有共同的信任基础，并非是亲属或朋友关系；该案涉房产作为一个整体，不适宜双方共同使用及相应的处分；原被告日常难以联系，不能对案涉房产进行共同的管理。三、案涉房屋目前无查封、抵押、居住情形，未做经营性房屋出租，已拖欠多期物业费、水电费。

上述事实，有庭审笔录及原告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百四十九条“人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。”之规定，本案参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国涉外民事关系法律适用法>若干问题的解释（一）》第十七条规定，涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。本案中，没有证据显示各方当事人一致选择了解决争议适用法律，又鉴于原被告双方经常居住地在中华人民共和国境内，故本院决定按照最密切联系原则适用中华人民共和国法律对本案进行审理。

本案系共有物分割纠纷。《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。第三百零四条第一款规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，原告通过司法竞拍取得案涉房屋90%的产权份额，与按份共有人即被告没有约定分割事项，也无法达成使用或分割共有物的一致意见，不具备共同使用的信任基础，且案涉房产难以进行实物分割，故原告请求将案涉房产进行拍卖或变卖、分割价款，本院予以支持。又因为仅拍卖房屋一定比例份额，而不将房屋整体拍卖，将导致房屋拍卖变现价值减损，且影响双方权利人对房屋的正常使用，还将再次衍生本案类似案件致使当事人诉累，故本院认定，涉案房屋应被整体拍卖，拍卖所得价款在扣除人民法院相关执行、拍卖费用（由原告谭某、被告刘某依次按产权比例负担）后，剩余价款由原告享有90%，被告享有10%。

被告刘某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了当庭答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担相应不利的诉讼后果，不影响本案的审理判决。

综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第三百零三条、第三百零四条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国涉外民事关系法律适用法>若干问题的解释（一）》（2020年修正）第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五百四十九条之规定，判决如下：

一、本判决生效之日起十日内，原告谭某有权向本院申请强制执行，请求本院委托相关机构拍卖位于广东省惠州市某房产；整体拍卖所得价款扣除强制执行及拍卖所需费用（由原告谭某、被告刘某依次按产权比例负担）后，由原告谭某、被告刘某依次按90%、10%的比例进行分割；

二、驳回原告谭某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3,009.26元，由原告谭某负担2,709.26元，被告刘某负担300元。被告刘某应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费300元，逾期未缴纳的，本院将依法强制执行。原告谭某预交的案件受理费3,009.26元，判决生效后由原告谭某向本院申请退还。

如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。