共同共有房产可通过拍卖分割

【律师分析】惠阳办理民事案件有丰富经验的邱文峰律师分析，共有物分割的核心前提在于共有基础是否存续，这一认定直接决定共有人能否主张分割及法院是否支持。根据《中华人民共和国物权法》（案例审理时适用，现行《中华人民共和国民法典》第三百零三条、第三百零四条对该规则延续适用）第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割”，第一百条进一步明确：“达不成协议，共有的不动产或者动产难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。

惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤1391民初247号

原告：谭某，女，1971年12月18日出生，汉族，住址：深圳市福田区*******，身份证号码620**********。

委托诉讼代理人：蔡某、梁某彤，广东商达律师事务所律师。

被告：贺某冬，男，1972年1月12日出生，汉族，住址：甘肃省兰州市城关区******，身份证号码620******。

原告谭某与被告贺某冬共有物分割纠纷一案，本院2020年1月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告谭某的委托诉讼代理人蔡某、梁某彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院以拍卖的方式分割原告、被告共同所有的惠州大亚湾******号房，拍卖所得价款由原被告平分；2、判决被告向原告支付单独占有使用房屋期间房屋租金补偿款人民币37400元（以每月房租850元为基数，从2016年2月起算，暂计至起诉之日为：850×44=37400元）。3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用和保全费用。

事实与理由：2015年7月17日，原告及被告共同出资（此时双方为男女朋友关系）,从惠州市某房地产有限公司（以下简称“合某公司”）处购得商品房一套房屋位于惠州大亚湾******号，房屋建筑面积96.25平方米，房屋成交价格为645888元。2015年12月24日，合某公司发出交楼通知。2016年2月，被告入住涉案房屋，并向物业公司缴纳物业服务费。2017年6月13日，被告从合某公司处领取购房款发票。2018年10月30日，原告及被告取得房屋产权证，证号为：粤（2018)惠州市不动产权第******号。自2016年2月起，被告及其父母、孩子共同居住于上述房屋内，原告作为所有权人，实际未享有作为所有权人的任何权益，且双方已于2017年5月和平分手。故请求对共有房产进行分割。鉴于被告及其家人实际占有、使用该房屋的情形，原告请求房屋所有权归被告单独所有，被告按目前房屋市值对原告进行补偿;另涉案房屋原本归双方共同所有，但自2015年12月以来，涉案房屋一直由被告及其家人占有并使用，故请求被告向原告支付单独占有使用房屋期间租金补偿款。基于上述事实和理由，为维护原告合法权益，原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告全部诉讼请求，判令被告承担相应的民事责任。

原告为证明其主张提交了以下证据：1.购房合同，2.购房合同发票照片，3.购房合同发票领取记录，证据1-3拟证明双方共同出资购买涉案房屋；4.不动产权证，拟证明涉案房屋由原告和被告共同共有；5.交楼通知书照片，6.物业服务收据照片，证据5-6拟证明涉案房屋自2016年2月起，由被告独立占有并使用；7.涉案小区房屋出售价，拟证明房屋现在市场价值；8.涉案小区房屋出租价，拟证明房屋出租价格；9.房屋出售及出租价格说明，拟证明对涉案房屋市值及出租价格的计算说明。

被告没有提交答辩状及证据。

经审理查明：原告谭某与被告贺某冬曾是男女朋友关系，2015年7月17日，原、被告作为买受人与作为出卖人的惠州市某房地产有限公司签订了一份编号为大亚湾（2015）******的《商品房买卖合同》，房屋位于惠州大亚湾******号，房屋建筑面积96.25平方米，房屋成交价格为645888元。

2015年12月24日，合某公司发出交楼通知。2016年2月，被告开始入住涉案房屋，并向物业公司缴纳物业服务费。

2018年10月30日，原、被告取得该房屋不动产权证，不动产权证书证号为：粤（2018)惠州市不动产权第******、******号，共有情况登记为共同共有，共有人为被告贺某冬。

原告称自2016年2月起，被告及其家人共同居住于上述房屋内，原告作为所有权人，实际未享有作为所有权人的任何权益，且双方已于2017年5月和平分手。分手后原告多次找被告商量处理涉案房屋事宜，被告一直拖延回避，原告无奈诉至本院，请求对共有房产进行分割，并提出上述诉讼请求。

庭后本院曾多次联系被告，被告均予回避。被告父亲称被告家人准备回老家了，不再继续居住涉案房屋，被告亦有意向拍卖处理该房屋，但仍未有行动。

上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录予以证实。

本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产可以由两个以上个人共有。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割。

本案中原、被告名下的涉案房屋登记为共同共有，双方在取得房屋所有权时房屋共有的基础是男女朋友关系，如今双方已经分手，作为房屋共有的基础已经丧失，原告有权主张对涉案房屋进行拍卖分割处置，有事实和法律依据，本院予以支持。

关于原告请求判令被告向原告支付单独占有使用房屋期间房屋租金补偿款，原告并未提交证据证明被告单独占有使用涉案房屋的事实和时间，原告该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。

被告贺某冬经本院传唤未到庭参加诉讼，放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担不利的诉讼后果。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、九十五条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、原告谭某与被告贺某冬自本判决生效之日起十日内共同委托具备相应资质的拍卖机构对原被告共同共有的位于惠州大亚湾澳头大涌路15号合生滨海城二区4栋三单元18层03号（不动产权证书证号为：粤（2018)惠州市不动产权第******、******号）进行拍卖，拍卖所得款扣除相关的拍卖费用后，由原告谭某与被告贺某冬平分；

二、原告谭某与被告贺某冬未按期履行上述判项，原被告任何一方均有权向本院申请强制执行，由本院对该房屋进行公开拍卖，拍卖所得款项按上述判项进行分配；

三、驳回原告谭某的其他诉讼请求。

案件受理费13111.50元，由原告谭某负担6555.75元，被告贺某冬负担6555.75元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。