商品房预售合同中资料备案与取得权属证书义务不同开发商按期完成资料备案不承担逾期办证违约责任

     【律师分析】惠阳商品房预售合同纠纷案件有丰富经验的邱文峰律师分析，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。

在商品房预售合同纠纷中，“逾期办证” 的违约责任认定核心在于合同约定的开发商办证相关义务具体内容。若合同明确约定开发商义务为 “商品房交付后一定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”，则开发商只需在约定期限内完成资料备案，即视为全面履行合同义务。后续产权登记机关审核、制证等流程属于行政机关职能范围，非开发商可控，由此产生的时间延误不能归责于开发商。

同时，对于政策调整（如不动产权籍调查要求）是否构成 “法定免责事由”，需结合政策实施时间与开发商履行义务的关联性判断：若开发商仍能在合同约定的资料备案期限内完成义务，即便存在政策调整，也不符合 “不可抗力导致无法履行” 的免责条件，无需承担违约责任。本案中，开发商在约定的 730 日期限内完成资料备案，故不承担逾期办证责任。

广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤1391民初247号

原告：凌某源，男，汉族，1991年10月2日出生，住湖南省双峰县，

原告：佘某嘉，女，汉族，1994年11月28日出生，住广东省汕头市金平区，

委托诉讼代理人：凌某源，系其配偶。

被告：惠州大亚湾某房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾西区西

法定代表人：沈某勇。

委托诉讼代理人：刘某柠、曾某涛，该公司工作人员。

原告凌某源、佘某嘉与被告惠州大亚湾某房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告凌某源、原告佘某嘉的委托诉讼代理人凌某源及被告的委托诉讼代理人刘某柠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告凌某源、佘某嘉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金10564元（该违约金按原告已支付购房款431217元为基数，从2017年11月22日起暂计算至2018年7月26日，按日万分之一计算）；2.本案所产生的诉讼费律师费等一切费用由被告承担。

事实和理由：2014年11月30日，原告向被告购买位于惠州××西区西南大道××北××房产××套，并与被告签订《商品房买卖合同》一份，交房条件为该商品房验收合格，房屋交付后730日内，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内获取房地产权属证书的，被告应自该商品房交付日起的第730日起，按日向原告支付该商品房总价款万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日为止。原告按照规定日期向被告支付了全部购房款431217元，并缴纳了房屋维修资金，支付了印花税。但被告直至2018年7月26日才将房地产权属证交付于原告，被告之行为构成违约，被告应当按照合同约定向原告支付逾期办证违约金。

被告惠州大亚湾某房地产有限公司辩称，1.根据合同附件四第11条约定，被告在涉案商品房交付使用后730天内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权机关登记备案，即已经完成了协助办证的义务。因原告或产权登记机关办理时间延长等原因，造成原告不能在规定期限内领取房地产权属证书的，被告不承担违约责任。2017年11月21日被告已按照规定将办证资料提交不动产登记中心，完成协助办理义务；2.按照《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》的要求，自2016年6月30日起，办理新建商品房首次登记、一手商品房过户登记时，需先进行开展不动产权籍调查。这一因素是在双方签订合同时是无法预见的，是国家政策调整变化的不可抗力，属于法定免责事由。涉案商品房首次登记权籍调查及转移登记权籍调查所花费的时间应予以扣除。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州××西区西南大道××龙光××房，建筑面积88.59平方米，总价款为431217元。原告应当于2014年11月30日前付清首付款131217元，余款300000元办理银行按揭贷款。被告应在2015年12月31日前将房屋交付原告使用。关于办理产权登记的期限及违约责任，按合同附件四补充协议第11条约定执行，该条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自该商品房交付之日起的第730日起，按日向买受人支付该商品房总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。因买受人及按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成买受人不能在规定期限内领取房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任。买受人如属银行按揭购房的，则该房地产权属证书在贷款期间由贷款银行保管”。合同还约定了其他事宜。合同约定的交付时间之前原告付清了房款431217元。2015年11月21日，原告办理收楼手续。2017年11月21日，被告向不动产权登记部门提交了办理涉案房屋权属转移登记需要由被告提交的全部资料。2018年6月5日，涉案房屋取得了不动产权证书。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方应当按照约定全面履行各自的合同义务。本案争议焦点是被告是否存在逾期办证问题，对此，分析评判如下：合同约定被告应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。该条款的意思应理解为被告只需在交付后730天内完成需由其提供的资料报产权登记机关备案即完成合同约定的义务，对提交资料后办理不动产权证书属政府相应机关的职能范围，非因被告原因造成，原告认为被告应在商品房交付使用后730日内办理好并取得不动产权属证书的主张，不符合合同约定，也违背客观实际，不予采纳。本案中，涉案商品房已于2015年11月21日交付原告使用，故被告应当在2017年11月21日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，而被告实际于2017年11月21日完成该义务。因此，被告并不存在逾期提供资料报产权登记机关备案的情形，原告诉请被告承担逾期办证违约责任，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：

驳回原告凌某源、佘某嘉的诉讼请求。

案件受理费32元，由原告凌某源、佘某嘉负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。