不动产买卖合同中，卖方营业执照虽被吊销，仍需承担协助办理产权登记责任

   【律师分析】惠阳办理民事案件有丰富经验的邱文峰律师分析，《中华人民共和国合同法》第六十条规定 “当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定 “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。

在不动产买卖合同关系中，协助买方办理房屋权属转移登记是卖方的核心合同义务之一，该义务不会因卖方营业执照被吊销而免除。营业执照被吊销仅意味着卖方丧失从事经营活动的资格，但其法人主体资格并未消灭，仍需对吊销前的合同行为承担法律责任。若卖方在合同中明确约定负责通知买方办理房产契证及相关手续，却未履行该义务，即便其营业执照已被吊销，仍需承担继续协助买方办理产权登记的违约责任。

同时，针对案涉房屋涉及的国有划拨土地转让等历史遗留问题，若地方政府已出台相关解决文件，且案涉房屋在补缴土地出让金、完成不动产权籍调查及完税等手续后具备登记条件，被吊销营业执照的卖方更应配合买方完成产权过户，以保障买方已支付购房款对应的物权期待权，维护交易秩序与公平。

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广东省惠州市惠阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）粤1303民初29**号-5

原告：珠海某有限公司，住所地广东省珠海市香洲区2003#办公，统一社会信用代码914404xxxxxxxxxxxx。

法定代表人：姜某。

委托诉讼代理人：张某，系该公司员工。

委托诉讼代理人：梁某，系该公司员工。

被告：江门市某公司惠阳分公司（已吊销），住所地广东省惠州市惠阳区，统一社会信用代码914413xxxxxxxxxxxx。

负责人：黄某。

原告珠海某有限公司诉被告江门市某公司惠阳分公司不动产登记纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张某、梁某到庭参加诉讼。被告江门市某公司惠阳分公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告珠海某有限公司向本院提出如下诉讼请求:1.判决被告履行合同义务，将惠州市惠阳区登记到原告名下。合同标的价值111733元；2.判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：1995年12月，原告（曾用名：珠海某公司）与被告签订《安乐公寓商品楼宇认购合同书》（以下简称“合同”），约定被告将位于广东省惠阳县出售给原告。合同签订后，原告按照合同约定向被告缴纳了购房款，并取得了购房发票；但被告一直未将房产登记到原告名下。合同第八条产权交接条款约定，“购方购房后，由买方负责通知购方前来办理房产契证及有关手续”。多年来，被告一直未能协助原告办理房产契证及有关手续，被告的上述违约行为已严重损害原告的合法权益。综上，原告特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告之诉讼请求，维护原告的合法权益。

被告江门市某公司惠阳分公司未向本院提交书面答辩状，亦未提交证据。

本院审理查明：“珠海某公司”于2013年12月26日经珠海市工商行政管理局核准变更为“珠海某有限公司”。被告江门市某公司惠阳分公司于2002年12月20日被吊销营业执照。

1995年12月13日，珠海某公司与被告签订《安乐公寓商品楼宇认购合同书》，约定：原告向被告认购广东省惠阳县，房屋总价为111733元；购方按合同条款付清所有应付款项后，卖方发给“物业证明书”将房产移交给购方使用。购方享有该房产的所有权，有自行出售、出租、转让和继承权。购方购房后，由卖方负责通知购方前来统一办理房产契证及有关手续。办证所需的有关费用由购方支付；等等。根据原告提交的1995年12月13日的《广东省惠阳县房地产收入专用发票》显示，原告已向被告支付111733元，收款单位处有被告公司公章。

庭审中，原告陈述：被告已被吊销营业执照，找不到相关联系人；案涉房屋已经交付了，具体交付时间不清楚，目前房屋在我们的控制使用之下；案涉房屋没有将产权证过户到我方名下；之前被告告知我们该房产所在的土地存在历史问题，无法办理产权证和不动产登记证，大概2022年惠阳区政府发布了关于解决历史遗留问题的不动产相关文件，经我司向惠阳区政务服务中心咨询，该房产具备了办理不动产登记的条件；我方自愿支付土地出让金办理房屋产权证。

另查，为查明本系列案所涉房屋能否办理过户登记手续等情况，本院依职权向惠州市惠阳区自然资源局调查取证。惠州市惠阳区自然资源局作出《惠州市惠阳区自然资源局关于惠州市惠阳区人民法院<调查函>的复函》，内容为：一、经查惠阳区不动产登记信息管理基础平台(截至2024年3月27日)，未查询到位于惠州市惠阳区、702房、801房、802房，2号楼603房，3号楼801房、802房，4号楼703房、801房、802房，5号楼401房、402房、502房、801房、802房，6号楼703房、801房、802房、803房、1-5号单车房，7号楼801房、802房(共26套)的相关登记信息;安乐公寓X号、X号楼、X号楼、X号、X号楼、X号楼、X号楼住宅已分别于1994年办理了确认登记，确认登记总证号分别为:XXXXXXX号、XXXXXXX号、XXXXXXX号、XXXXXXX号、XXXXXXX号、XXXXXXX号、XXXXXXX号，上述总证面积包含已销售并已登记给业主房屋面积，已销售并已登记给业主部分已不能作为江门市某公司惠阳分公司资产处置。二、据前期不动产权籍调查信息显示，安乐公寓商品房项目对应宗地属该项目全体业主共有，土地性质为划拨，涉案房屋转让问题属于涉及国有划拨土地转让登记历史遗留问题，根据《关于印发<惠州市惠阳区自然资源局关于惠阳区解决不动产登记若干历史遗留问题实施意见>的通知》(惠阳自然资[2022)XXX号)之规定，、702房、801房、802房，2号楼603房,3号楼801房、802房，4号楼703房、801房、802房，5号楼401房、402房、502房、801房、802房，6号楼703房、801房、802房、803房，7号楼801房、802房(共21套)在发生转移登记前应先补缴土地出让金，并在无限制(无查封或抵押等)的情况下，完成不动产权籍调查及完税手续后，方可依照《不动产暂行条例实施细则》的相关规定申请办理购房者名下的不动产权证书。三、根据《关于印发<惠州市惠阳区自然资源局关于惠阳区解决不动产登记若干历史遗留问题实施意见>的通知》(惠阳自然资[2022]XXX号)之规定，土地出让年限统一为住宅用地70年，商业用地40年，按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》实施时间1990年5月19日起计。四、经查询惠阳区不动产登记信息管理基础平台(截至2024年3月27日),单车房尚未办理不动产首次登记，根据《不动产暂行条例实施细则》第二十四条第二款规定:“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”之规定，安乐公寓X号楼X号单车房暂无法办理购房人名下的不动产权证书。

上述事实，有《安乐公寓商品楼宇认购合同书》《广东省惠阳县房地产收入专用发票》、公司名称核准变更通知书、《惠州市惠阳区自然资源局关于惠州市惠阳区人民法院<调查函>的复函》及庭审笔录等在卷佐证。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的法律事实发生在民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释。原告与被告签订的涉案《安乐公寓商品楼宇认购合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。原告依约付清款项，被告未按约定协助原告办理房屋所有权转移登记，构成违约。故，原告主张被告将涉案房屋所有权登记到原告名下的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。

被告江门市某公司惠阳分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼,视为其放弃自己的抗辩权利，按缺席处理。

综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条的规定，判决如下：

被告江门市某公司惠阳分公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告珠海某有限公司将案涉房屋（广东省惠州市惠阳区）的权属登记至原告珠海某有限公司名下。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2534.66元（原告已预交），由被告江门市某公司惠阳分公司承担，在履行生效判决时一并直接支付给原告珠海某有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审 判 员　　高　某

二〇二四年六月二十五日

法官助理　　曾某淞

书 记 员　　朱某萦