房屋租赁合同无效的房屋使用人仍需向房屋所有人支付占用费

【案件事实】2015年8月15日，原告（出租方、合同称甲方）与被告邱*飞（承租方、合同称乙方）签订一份《厂房租赁合同》，合同约定原告将上述厂房出租给被告用于经营惠州市锦*五金制品有限公司（2015年10月22日注册成立，系一人有限公司，法定代表人和股东均为张*），每月租金11050元。租赁期限2年，即自2015年8月15日起至2017年8月15日。租金及各项费用须于每月3日前交清。未按时交费时，应交纳滞纳金，滞纳金每天按欠费总额的千分之五支付。超过15天，原告有权拒绝退回租赁保证金，单方解除合同，收回厂房并要求被告承担因此引起的其它损失。2016年11月14日，被告向原告出具一份《欠条》，内容为：今欠到过*平人民币贰拾陆万柒仟零壹拾陆圆整。在2017年10月30日前还清（备注：缓期一个月期限），欠款人张*、邱*飞。该欠条的左下方还另外签有“邱*飞”三字。银行流水显示，被告张*于2017年3月1日-2018年3月16日通过转账方式向原告。支付了629429元。原告称此部分款项并非清偿上述欠条的款项，而是被告用于支付当月租金水电费等费用。对账后，原告曾通过微信向被告张*催收租金水电费等，期间还先后把之后部分月份的水电费明细包括2018年1、2月份。的明细拍照发给被告张*。被告张*曾将部分上述银行转账凭证拍照发给原告，并表示经济困难，请求原告理解。

【惠阳法院】根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该合同违反了上述法律的强制性规定，故原、被告之间签订的租赁合同无效。虽然涉讼租赁合同无效，但被告实际占有使用了涉讼厂房，根据上述司法解释第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持”的规定，被告应当支付涉讼厂房的占有使用费及水电费等费用。又因被告就欠付租金267016元一事于2016年11月14日向原告出具了欠条，原告亦就2018年1、2月份的租金水电费等告知了被告，被告亦未提出异议，故被告应支付的占用使用费及水电费金额合计为361155元（267016元+94139元）。

广东省惠州市惠阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤1303民初**号

原告过*平，男，汉族，1965年11月17日出生，住所地安徽省巢湖市和县，

委托代理人廖**、曾**，惠州市惠阳区 。

被告邱*飞，男，汉族，1982年8月20日出生，住所地河南省开封县，

被告张*，女，汉族，1985年10月17日出生，住所地陕西省泾阳县，

原告过*平诉被告邱*飞、张*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年10月19日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人曾**到庭参加诉讼，被告经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠款共260000元及利息11830元暂计至2018年03月19日（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从最后还款之日起计至实际付清之日止）；2.判令被告张*对被告邱*飞的债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费、保全费均由两被告共同承担。事实和理由：原告过*平与被告存在租赁合同关系，在2015年08月15日原告与被告签订了一份《厂房租赁合同》，约定将原告位于惠州市惠阳区*村小组的厂房租赁给被告使用，用于两人共同经营惠州市锦*五金制品有限公司，在租赁刚开始之时，被告就出现拖欠房租、水电费的情况，基本月月拖欠。直至2016年11月14日，应原告的要求，原告找到被告对其拖欠的水电费、房租进行结算，经结算后，原告为其垫付的水电费及其拖欠的房租总共260000元整，并在当时由被告自行书写《欠条》确认被告尚欠原告260000元整，并约定还款时间，至2017年10月30日前还清欠款。然而时至今日，被告至今没有履行过《欠条》约定的还款义务，原告多次催要，被告均以各种借口推搪，完全没有还款的意向。原告认为：被告的行为已构成违约，其行为严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益不受侵犯，根据《民法通则》的有关规定，特请求人民法院依法判令被告支付原告欠款260000元和利息。而被告张*作为被告邱*飞的共同债务人，应对被告邱*飞承担连带清偿责任，请求人民法院判如所请。

原告在诉讼过程中将诉讼请求变更为：1.确认原告与被告邱*飞、张*签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令被告向原告支付欠款267016元及逾期付款利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，从最后还款之日起计至实际付清之日止）；3.判令被告向原告支付场地占用费94139元（2018年1月：水费5797元+电费41938元+房租19050元=66785元；2月份：水费297元+电费8007元+房租19050元=27354元）及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，从起诉之日起计至实际付清之日止）；4.本案诉讼费、保全费均由两被告共同承担。

原告对其诉称提供如下证据：1.原被告身份信息；2.厂房租赁合同和欠条；3.银行流水；4.微信聊天记录；5.厂房租赁现场相片；6.惠州市锦*五金制品有限公司工商信息。

被告未到庭，未作答辩。

被告未提交证据材料。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对有争议的证据和事实，本院认定如下：

原告提供的上述证据有被告的签名，证据之间相互印证，形成完整的证据链，且被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，故本院对原告提交的上述证据予以采信。根据上述证据显示：涉讼厂房位于惠州市惠阳区*村小组。

2015年8月15日，原告（出租方、合同称甲方）与被告邱*飞（承租方、合同称乙方）签订一份《厂房租赁合同》，合同约定原告将上述厂房出租给被告用于经营惠州市锦*五金制品有限公司（2015年10月22日注册成立，系一人有限公司，法定代表人和股东均为张*），每月租金11050元。租赁期限2年，即自2015年8月15日起至2017年8月15日。租金及各项费用须于每月3日前交清。未按时交费时，应交纳滞纳金，滞纳金每天按欠费总额的千分之五支付。超过15天，原告有权拒绝退回租赁保证金，单方解除合同，收回厂房并要求被告承担因此引起的其它损失。签订合同时，被告需向原告一次性支付2个月押金22100元，一个月租金11050元，总计33150元给原告。支付费用以原告收据确认为准。租赁保证金在合同到期时，被告退租并交房验收合格，结清双方往来款项后，原告无息退还给被告。原告负责提供50（KVA）给被告使用，基本电费按国家电网的收费标准，电费每度为1.15元，电损、变压器维修按每个月用电量的5%收费，水费每吨5元，水损按用水量的10%收费。另根据被告的用电量收取一定比例的押金，押金为10000元。合同还对其他方面进行了约定。合同签订后，原告将厂房交付给被告使用。

2016年11月14日，被告向原告出具一份《欠条》，内容为：今欠到过*平人民币贰拾陆万柒仟零壹拾陆圆整。在2017年10月30日前还清（备注：缓期一个月期限），欠款人张*、邱*飞。该欠条的左下方还另外签有“邱*飞”三字。

银行流水显示，被告张*于2017年3月1日-2018年3月16日通过转账方式向原告（户名：过*平，账号：43×××92）支付了629429元。原告称此部分款项并非清偿上述欠条的款项，而是被告用于支付当月租金水电费等费用。

对账后，原告曾通过微信向被告张*催收租金水电费等，期间还先后把之后部分月份的水电费明细包括2018年1、2月份（1月份：水费5797元、电费41938元、房租19050元，合计66785元；2月份：水费297元+电费8007元+房租19050元，合计27354元）的明细拍照发给被告张*。被告张*曾将部分上述银行转账凭证拍照发给原告，并表示经济困难，请求原告理解。

庭审时，原告自述《厂房租赁合同》系原告与两被告在东莞清溪*原告开办经营的东莞市清溪*食品有限公司签订的，其中有关被告的名字是被告邱*飞签名，张*的名字也是邱*飞代签。被告在签合时将押金22100元以现金方式支付给原告。涉讼厂房租赁合同已经终止履行，因为被告自2018年3月份把机器设备搬离并离开了该厂房至今。而后原告于2018年6月开始与他人进行洽谈该厂房的出租事宜，并于7月份与他人签订了租赁合同。即将涉讼的厂房另行出租给他人使用。因为涉讼房屋未取得*设工程规划许可证，根据最高人民法院关于房屋租赁合同的司法解释，本案合同应属无效。此外，原告还以被告经济状况不好为由，明确表示利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算资金占用利息损失。

诉讼过程中，原告向本院提出保全的申请，本院于2018年4月28日作出（2018）粤1303民初**号民事裁定书，裁定查封登记在担保人李*琼名下位于广东省东莞市××镇××桥大厦××Ａ*Ｄ的房产（粤房地权证莞字第××号），查封价值以280000元为限，查封期限为2年；查封登记在被申请人张*名下的小汽车（车牌号：粤Ｓ×××××，车架号码：H*6），查封价值以280000元为限，查封期限为2年。

本院认为，根据原告提交的《厂房租赁合同》、银行流水及微信聊天记录，足以认定原、被告之间存在厂房租赁合同关系。该合同虽然是原、被告双方当事人真实意思表示，但涉讼厂房至今未办理*设工程规划许可证等相关手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得*设工程规划许可证或者未按*设工程规划许可证的规定*设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得*设工程规划许可证或者经主管部门批准*设的，人民法院应当认定有效。”的规定，该合同违反了上述法律的强制性规定，故原、被告之间签订的租赁合同无效。对此，双方均存在过错。现原告诉请确认双方签订的《厂房租赁合同无效》，于法有据，本院予以支持。

虽然涉讼租赁合同无效，但被告实际占有使用了涉讼厂房，根据上述司法解释第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持”的规定，被告应当支付涉讼厂房的占有使用费及水电费等费用。又因被告就欠付租金267016元一事于2016年11月14日向原告出具了欠条，原告亦就2018年1、2月份的租金水电费等告知了被告，被告亦未提出异议，故被告应支付的占用使用费及水电费金额合计为361155元（267016元+94139元）。被告至今未支付款项给原告，有违诚信原则，此举必然导致原告资金被占用的损失。现原告要求被告支付逾期付款利息（利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，以267016元为基数，自2017年12月1日起计至款项清偿之日止；以94139元为基数，自2018年3月26日起计至款项清偿之日止），于法有据，本院予以支持。

被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、确认原被告于2015年8月15日签订的《厂房租赁合同》无效。

二、被告邱*飞、张*应于本判决生效之日起十日内共同向被告过*平支付361155元及逾期付款利息（利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，以267016元为基数，自2017年12月1日起计至款项清偿之日止；以94139元为基数，自2018年3月26日起计至款项清偿之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费5378元，保全费1920元，公告费300元，合计7598元，由原告过*平负担3799元，由被告邱*飞、张*共同负担3799元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审 判 长  邹思友

人民陪审员  曾永辉

人民陪审员  朱健雄

二〇一八年十月十九日

书 记 员  刘宇文

书 记 员  文梦婷