惠阳法院调整过高违约金

对于违约金的数额惠阳区法院审理认为：2020年10月20日，原被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》及附件十一《补充协议》，约定被告向原告购买位于惠州市X房产，房屋总价款为1197181元。后被告无力偿还房屋价款，原告起诉被告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》及其附件、附录、补充协议，并由被告配合办理注销《商品房买卖合同》备案登记、预告登记等手续；2、被告向原告支付违约金179577.15元，违约金计算方式为按照合同总价款的15％计算。

关于原告要求被告支付违约金数额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，原告请求被告支付累积应付款的15％的违约金为179577.15元，原告无任何证据证明因解除合同导致损失数额，其损失无法查明。依据公平、诚实信用原则，同时综合考量原告在知悉被告无法足额支付首期房款时即应采取合理措施止损，故本院酌定被告向原告支付总房款1197181元的10％的违约金即119718.1元。

惠州市惠阳区人民法院商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

（2021）粤1303民初8023号

原告：惠州市惠阳区***发展有限公司，住所：惠阳区三和经济开发试验区。

法定代表人：梁*业。

委托诉讼代理人：刘*，系该公司员工。

委托诉讼代理人：杨**，系该公司员工。

被告：钟**，女，1976年11月29日出生，汉族。

原告惠州市惠阳区***发展有限公司诉被告钟**商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年12月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘*到庭参加诉讼。被告钟**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告与被告之间于2020年10月20日签订的《商品房买卖合同》及其附件、附录、补充协议，并由被告配合办理注销《商品房买卖合同》备案登记、预告登记等手续；2、被告向原告支付违约金179577.15元，违约金计算方式为按照合同总价款的15％计算；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年10月20日原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件、附录、补充协议（以下统称“合同”）。原告作为出卖方，合同约定原告出售X号房商品房给被告，总购房款为1197181元，付款方式为按揭付款：被告应当在2020年10月20日前支付首期房价款人民币367181元；余款人民币830000元以银行按揭贷款支付。合同第八条第1点及补充协议第三条第2点的约定：被告逾期付款超过90天的，原告有权解除买卖合同，并有权要求被告支付总购房款15％的违约金即179577.15元。合同签订后，原告一直积极履行合同义务，被告因资金困难，申请推迟一个月支付部分首付款，并承诺于2020年11月21日前交齐首付款，然而被告却未按合同约定时间支付购房款。截至起诉之日，原告已进行多次催缴，但被告至今仍欠交购房款943590元，且被告逾期支付购房款时间已经超过90日，原告依约享有合同解除权，并有权要求被告支付总购房款15％的违约金，遂成讼。

被告未到庭无答辩及提交证据。

本院经审理认定事实如下：2020年10月20日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及附件十一《补充协议》，约定被告向原告购买位于惠州市X房产，房屋总价款为1197181元。被告采取按揭方式付款，2020年10月20日前支付首期房价款人民币367181元，余款830000元办理银行按揭。合同第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日［该期限应当与本条第（1）项中的期限相同］后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的15％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。附件十一《补充协议》第三约定：合同第八条第1种方式第（2）款中的“累计应付款”是指该商品房的总房价款。合同签订后，2020年10月20日，被告向原告出具《承诺书》，载明被告因首期款不足，实缴款项183591元，尚有183590元未付清给贵司，本人承诺于年月日前补齐该笔欠款。若本人逾期付款，将按以下方式处理：自签署《商品房买卖合同》之日起至实际全额支付应付款之日止，按日向贵司支付逾期应付款万分之三的违约金等。后原告经催收未果，遂提起诉讼。庭审时，原告称被告已付首付款303591元。

上述事实有《商品房买卖合同（预售）》及附件、承诺书及庭审陈述等为据。

本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》及附件十一《补充协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。被告未按合同约定足额支付首期房款，违反合同约定，故原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》并要求被告承担违约责任、配合办理注销合同备案登记、预告登记等手续，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付违约金数额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，原告请求被告支付累积应付款的15％的违约金为179577.15元，原告无任何证据证明因解除合同导致损失数额，其损失无法查明。依据公平、诚实信用原则，同时综合考量原告在知悉被告无法足额支付首期房款时即应采取合理措施止损，故本院酌定被告向原告支付总房款1197181元的10％的违约金即119718.1元。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，依法应以缺席论处。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、解除原告惠州市惠阳区***发展有限公司与被告钟**签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》及附件，被告钟**于本判决发生法律效力之日起30日内配合原告惠州市惠阳区***发展有限公司办理注销上述合同的备案登记、预告登记等手续。

二、被告钟**于本判决发生法律效力之日起30日内向原告惠州市惠阳区***发展有限公司支付违约金119718.1元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1946元（原告已预交），由被告钟**承担并由其迳行支付给原告惠州市惠阳区***发展有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判员　　李杏连

二〇二二年二月十日

法官助理　　臧新悦

书　记员　　钟艳玲