双方均无违约行为，法院也可能准许解除合同

惠阳房产物权纠纷律师 13825405288认为：即使双方均无违约行为，法官也有可能在考量各方面因素后，准许解除合同，返还定金。

【案情简介】：

2020年8月5日，原告吴x彦作为买方，被告郑x宝作为卖方，第三人xxx公司作为居间方签订一份《深圳市××××××××服务合同》约定，被告将其位于惠州市转让给原告，房产总价款为1290000元，定金为30000元，买方须于2020年9月15日之前支付除定金之外的首期款人民币360000元整至买卖双方约定的银行监管账户。合同第十二条违约责任约定：“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20％的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20％的违约金。合同签订当日，原告向被告转账支付房屋定金30000元。同时，原、被告及第三人签订一份《声明书》载明，根据行业要求及公司规定，审查并留存卖方和买方的身份／产权证明是居间方的权利和义务。现居间方、卖方及买方已当面查验核实相关证明材料，但卖方不予提供房产证复印件或商品房销售登记备案表复印件（未出房产证的）给居间方留存，居间方已告知风险。买卖双方声明：已知悉风险，如发生任何情况，买卖双方应按合同约定承担相应违约责任并全额支付居间方佣金且不追究居间方任何责任。2020年10月15日，原告、居间方工作人员均签字寄送一份《催告函》给被告，原告在该催告函中告知被告其办理按揭贷款手续的履行期限已经届满，催促被告在函件签发之日起3日内严格履行上述义务。2020年12月29日，被告取得涉案房屋的房地产权证书。因被告的房产证直至2020年12月才办理完结，原、被告一直未能在银行办理贷款的面签手续。原告及第三人均陈述被告曾承诺在一个多月内办出房产证，被告对此不认可。原告陈述因买卖期间产生分歧，即使被告名下的房产证已办出，其不愿意再履行原签订的《深圳市××××××××服务合同》。

【律法分析】：

原、被告及第三人经自由协商签订的《深圳市××××××××服务合同》系三方真实意思的表示，合法有效。三方在签订合同时一致确认，涉案房屋没有提供房产证复印件或商品房销售登记备案表复印件给原告。2020年10月15日，原告、第三人虽有联名向被告发送催告函催促被告办理按揭贷款手续，被告亦未回函确认具体可以办出房产证及凭借房产证办理银行按揭贷款手续的时间，第三人也在庭审时陈述，合同未能顺利履行完毕的原因系被告一直未能取得房产证，并凭房产证办理按揭贷款手续。原被告、第三人在签订合同之初就清楚知晓涉案房产尚未办出房产证，事后双方亦未达成补充协议，明确办出房产证的时间，原、被告在合同履行过程中都不存在违约行为，对原告及反诉原告提出的违约金诉请，本院都不予支持。原告在庭审时表示，因购房过程双方产生分歧较大，不愿意继续履行合同，本院综合考量双方签订合同的时间，被告房产证实际出证的时间，原、被告在合同履行过程的分歧等因素，对原告主张解除合同，本院予以准许。因双方在合同履行过程中均无违约行为，故对原告提出返还已付购房定金30000元，本院予以支持。

吴x彦与郑x宝、深圳市xxx房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事一审判决书

（2020）粤1303民初5674号

原告（反诉被告）：吴x彦，女，1983年11月15日出生，汉族。

委托诉讼代理人：储x衡，广东华商（龙岗）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张x国，广东华商（龙岗）律师事务所律师。

被告（反诉原告）：郑x宝，男，1991年4月1日出生，汉族。

委托诉讼代理人：郑x军，男，1990年6月13日出生，汉族，系郑x宝的哥哥。

第三人：深圳市xxx房产交易有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙岗街道南联社区××××××××××××××××××，统一社会信用代码：91440300MA5F5TP13N。

法定代表人：梅某1。

委托诉讼代理人：郭x荣，男，1989年10月13日出生，系第三人公司员工。

原告（反诉被告）吴x彦诉被告（反诉原告）郑x宝、第三人深圳市xxx房产交易有限公司（以下简称xxx公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2021年1月25日、2021年4月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴x彦的委托诉讼代理人储x衡、张振国，被告（反诉原告）郑x宝的委托诉讼代理人郑x军，第三人的委托诉讼代理人郭继荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吴x彦提出如下诉讼请求：一、确认原被告双方签署的《深圳市××××××××服务合同》于2020年11月3日解除；二、被告向原告返还定金人民币30000元；三、被告向原告支付违约金人民币258000元；（以上共计人民币288000元）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年8月5日，原、被告在第三人居间下，签订了《深圳市××××××××服务合同》，约定被告向原告出售坐落于惠州市房产，房地产预告登记证号为：粤房地预登惠州字第号，建筑面积平方米，成交总价为129万元，定金3万元，房屋有按揭抵押贷款，被告负责赎楼，原告承担赎楼费用。当日，原告通过支付宝转账的方式向被告支付了购房定金3万元，被告向原告出具3万元的收据。原告支付定金之后一直要求被告履行合同约定的相关义务，但被告一直拒绝配合办理赎楼、按揭贷款以及资金监管手续。2020年10月15日，原告通过邮寄的方式向被告寄送《催告函》，函告被告应在三日内履行合同约定的配合原告办理赎楼、按揭贷款以及资金监管的义务。截至起诉之日，被告仍旧不予配合，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现。被告的行为已经构成根本违约，故根据《深圳市××××××××服务合同》的约定，原告有权解除合同，并要求被告返还购房定金人民币3万元以及支付违约金人民币25.8万元。

原告吴x彦提供如下证据材料：1、《深圳市××××××××××服务合同》；2、声明书；3、信息告知书；4、《个人购房借款／担保合同》；5、房地产预告登记证明；6、税收缴款书；7、支付宝转账电子单；8、收据；9、催告函；10、邮件交寄单。

被告郑x宝辩称，一、不同意解除双方签订的《深圳市××××××××服务合同》并要求原告继续执行。二、原告要求返还定金3万元，合同约定不得退回。三、原告要求支付违约金258000元，是原告违约在先，原告没有按合同的约定在2020年9月15日支付首期款人民币36万元整到银行的监管账户。4、本案的诉讼费用由原告承担。5、房产证已于2021年1月14日拿到，房产证号：粤（2020）惠州市不动产权第号，现被告要求原告十五天内继续执行双方签订的合同并要求原告赔偿交易房款20％的违约金人民币258000元整。原告如不执行该合同，应赔偿房屋的跌价总房款的10％人民币129000元整，以上合计人民币387000元整。原告说2020年10月15日向被告寄送的《催告函》并没有收到。

被告郑x宝提供《不动产权证书》作为本诉证据。

第三人xxx公司辩称，若解除合同，违约方要支付我方居间服务费。

反诉原告郑x宝提出如下反诉请求：一、确认原被告双方签署的《深圳市××××××××服务合同》继续执行；

二、反诉原告无需返还反诉被告定金人民币30000元整；三、反诉被告向反诉原告支付违约金人民币258000元整；四、请求法院查明反诉被告是否诈骗集团；五、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2020年8月5日，原被告在第三人居间下，签订了《深圳市××××××××服务合同》，约定反诉原告向反诉被告出售坐落于惠州市房产，房地产预告登记证号为：粤房地产预登惠州字第号，建筑面积平方米，成交总价为人民币129万元整，定金人民币3万元整，房屋有按揭抵押贷款，反诉原告负责配合赎楼手续，反诉被告承担赎楼费用。当日，反诉被告通过支付宝转账的方式向反诉原告支付了购房定金人民币3万元整，反诉原告向反诉被告出具人民币3万元整的收据。反诉被告支付定金之后一直没有履行合同约定的相关义务，造成违约。反诉原告于2021年1月11日领取了粤（2020）惠州市不动产权第号《中华人民共和国不动产权证书》，反诉原告一直按交易合同执行，但反诉被告没有按合同约定履行，2020年9月15日办理首期房款资金监管手续，造成违约。请求法院查清反诉被告是否属于诈骗集团。反诉被告无按合同约定履行，反而于2020年11月3日向惠州市惠阳区人民法院起诉反诉原告，属于滥诉行为，从而达到诈骗目的。因反诉被告造成行为，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，反诉被告的行为已经构成根本违约，根据《深圳市××××××××服务合同》的约定，反诉被告必须执行合同，并要求反诉被告从判决之日起十五天内完成后期手续及支付违约金人民币258000元整。

反诉原告郑x宝就反诉提供如下证据：1、《深圳市××××××××服务合同》；2、郑x宝身份证复印件；3、声明书；4、收据；5、信息告知书；6、《不动产权证书》。

反诉被告吴x彦辩称，反诉原告的反诉请求不能成立。涉案房屋交易未能正常进行的责任在反诉原告，因为反诉原告未及时办理房产证，导致交易无法按约进行，涉案合同已经解除，且系因为反诉原告的原因解除，反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回其全部反诉请求。

第三人xxx公司辩称，一、如合同继续履行，我司愿意继续履行原合同义务，买卖双方按合同约定支付佣金。二、如果解除合同，由违约方支付我司中介费。

反诉被告吴x彦、第三人xxx公司就反诉未提交证据。

本院经审理认定事实如下：2020年8月5日，原告吴x彦作为买方，被告郑x宝作为卖方，第三人xxx公司作为居间方签订一份《深圳市××××××××服务合同》约定，被告将其位于惠州市转让给原告，房产总价款为1290000元，定金为30000元，买方须于2020年9月15日之前支付除定金之外的首期款人民币360000元整至买卖双方约定的银行监管账户。合同第十二条违约责任约定：“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20％的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20％的违约金。合同签订当日，原告向被告转账支付房屋定金30000元。同时，原、被告及第三人签订一份《声明书》载明，根据行业要求及公司规定，审查并留存卖方和买方的身份／产权证明是居间方的权利和义务。现居间方、卖方及买方已当面查验核实相关证明材料，但卖方不予提供房产证复印件或商品房销售登记备案表复印件（未出房产证的）给居间方留存，居间方已告知风险。买卖双方声明：已知悉风险，如发生任何情况，买卖双方应按合同约定承担相应违约责任并全额支付居间方佣金且不追究居间方任何责任。2020年10月15日，原告、居间方工作人员均签字寄送一份《催告函》给被告，原告在该催告函中告知被告其办理按揭贷款手续的履行期限已经届满，催促被告在函件签发之日起3日内严格履行上述义务。2020年12月29日，被告取得涉案房屋的房地产权证书。因被告的房产证直至2020年12月才办理完结，原、被告一直未能在银行办理贷款的面签手续。原告及第三人均陈述被告曾承诺在一个多月内办出房产证，被告对此不认可。原告陈述因买卖期间产生分歧，即使被告名下的房产证已办出，其不愿意再履行原签订的《深圳市××××××××服务合同》。

本院认为，原、被告及第三人经自由协商签订的《深圳市××××××××服务合同》系三方真实意思的表示，合法有效。三方在签订合同时一致确认，涉案房屋没有提供房产证复印件或商品房销售登记备案表复印件给原告。2020年10月15日，原告、第三人虽有联名向被告发送催告函催促被告办理按揭贷款手续，被告亦未回函确认具体可以办出房产证及凭借房产证办理银行按揭贷款手续的时间，第三人也在庭审时陈述，合同未能顺利履行完毕的原因系被告一直未能取得房产证，并凭房产证办理按揭贷款手续。原被告、第三人在签订合同之初就清楚知晓涉案房产尚未办出房产证，事后双方亦未达成补充协议，明确办出房产证的时间，原、被告在合同履行过程中都不存在违约行为，对原告及反诉原告提出的违约金诉请，本院都不予支持。原告在庭审时表示，因购房过程双方产生分歧较大，不愿意继续履行合同，本院综合考量双方签订合同的时间，被告房产证实际出证的时间，原、被告在合同履行过程的分歧等因素，对原告主张解除合同，本院予以准许。因双方在合同履行过程中均无违约行为，故对原告提出返还已付购房定金30000元，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除原告吴x彦与被告郑x宝、第三人深圳市xxx房产交易有限公司于2020年8月5日签订的《深圳市××××××××服务合同》。

二、被告郑x宝自本判决书生效之日起十日内向原告吴x彦返还购房定金30000元。

三、驳回原告吴x彦的其他诉讼请求。

四、驳回反诉原告郑x宝的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费5620元、财产保全费1960元，合计7580元（原告已预交），由原告吴x彦承担。反诉案件受理费3552.5元（反诉原告已预交），由反诉原告郑x宝承担。

如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判　长　　冯文娟

人民陪审员　　陈娘秀

人民陪审员　　刘锦州

二〇二一年五月二十九日

法　官助理　　苏庭玮

书　记　员　　臧新悦