开发商就迟延交房与买受方达成补充协议的，视为对双方当事人具有约束力

惠阳区民事房产纠纷律师 13825405288认为：在迟延交房时，开发商应积极与买受方就迟延交房协商达成补充协议书，视为对双方当事人具有约束力。

【案情简介】：

2016年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区，建筑面积为84.69平方米，房价总款为1053284元，付款方式为：支付首付款323284元，余款730000元由银行按揭贷款方式付款交付时间和手续：被告应在2018年7月31日前向原告交付房屋；逾期交付房屋的则应承担相应的违约责任，向原告支付违约金同日，原、被告签订附件十一补充协议《冠臣御品商住小区商品房买卖合同补充协议书》，补充约定：“第一条、《商品房买卖合同》中所列买受人及委托代理人地址，为买受人确认的联系地址，买受人对其真实性负责。其联系方式如有变更，应以书面形式通知出卖人，否则，由此而引起的一切后果均由买受人负责。采用邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期的第二天，如买受人拒绝签收、地址发生变化未通知另一方，或其他不可归责于出卖人原因而无法签收的，出卖人相关文件邮寄往该地址七日后，视为送达。如采取报纸公告方式，公告七日后视为送达。相关责任由买受人承担，出卖人有权按己送达的相关情况处理。若买受人为多个时，买受人同意出卖人通知任一方即视为送达。第二条、商品房交付使用标准为装修，即水、电、入户门、窗安装到户，装修标准见附件六。管道燃气交付使用时间以燃气公司开通时间为准。买受人应在出卖人寄出《收楼通知书》之日起7日内验收楼房，并付清应付房款、配套设施费用及税费、入伙前及办理不动产权证应承担的费用，并签署《收楼确认书》。买受人未按期收楼的，自出卖人寄出《收楼通知书》之日起7日后，视为买受人已对该房屋验收合格并交付使用，商品房的风险即转由买受人承担，买受人应付清上述应付款项，逾期支付上述费用的，买受人须每日向出卖人支付应付款项5‰的违约金；房屋保修期自《商品房买卖合同》第十一条约定的最后交付期限届满的次日起开始计算。第三条由于项目建设、交楼会受一些不可预见因素的影响，买受人同意当出卖人迟延交付商品房不超过六个月时，不视为出卖人违约；迟延交付超过六个月时，扣除六个月免赔期，以买受人已付购房款为基数，按照银行同期活期存款利率计付违约金给买受人，本合同继续履行”。以上合同及补充协议签订后，原告依约办理了相关付款手续；但被告却未能依约按时向原告交付房屋。2020年11月10日，原告（乙方）与被告（甲方）就迟延交房达成《补充协议书》，约定：“一、甲方承诺，于2021年1月28日前须按照《商品房买卖合同》（预售）及补充协议约定的精装修条件向乙方交付该商品房。二、若甲方未能于本协议约定期限内交付该商品房，则甲方应自2021年1月29日起每逾期超过一个月的，按月向乙方支付违约金人民币1200元，直至交付完毕。三、本协议经甲乙双方签订后生效，本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，具同等法律效力。”2021年4月19日，被告向原告等业主出具《补充协议》：经双方协商，交楼时间延长至2021年5月31日前，如果仍不能交楼，则自6月1日起开始每月按2400元的违约金。（自2021年1月28日至2021年5月31日按1200元／月赔付，此补充协议只针对2020年11月10日签订的补充协议书的业主），业主房号如下：5栋1单元1304之后，因被告仍未能及时交付房屋、未能兑现补充协议的承诺，原告遂向本院提起诉讼。

【律法分析】：

本案属商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，是双当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应当全面履行。

上述购房合同签订后，原告如约履行，如期支付购房款，没有任何违约行为；被告未能依约按时向原告交付房屋，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。

被告违约后，与原告协商达成两份迟延交房的补充协议，该迟延交房补充协议是被告对违约事实的认可和承担违约责任的承诺，且其中约定的违约金支付标准不超过法律规定范围，对双方当事人具有约束力。

被告于2021年5月31日向原告邮寄方式发出收楼通知书，依合同约定自收楼通知书寄出之日起，7日后视为原告对所购房屋验收合格，同意交付使用。在原告没有提供相反证据的情况下，本院确认被告迟延交房构成违约应当赔付违约金的计算期间为自2019年2月1日起（已扣除六个月免赔期）至2021年6月7日止。

黄x红、惠州市xx商贸有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

惠州市惠阳区人民法院

（2021）粤1303民初3214号

原告：黄x红，女，1993年9月28日出生，汉族，住址：广东深圳市龙华区。

委托诉讼代理人：温x芳、李x芳，泰和泰（深圳）律师事务所律师。

被告：惠州市xx商贸有限公司，住所：惠阳区淡水桥。

法定代表人：王x俊。

委托诉讼代理人：冯x超，北京市xx律师事务所律师。

原告黄x红诉被告惠州市xx商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月28日受理后，依法适用简易程序，于2021年7月2日公开开庭审理。原告黄x红委托诉讼代理人温x芳、被告惠州市xx商贸有限公司委托诉讼代理人冯x超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄x红向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告向原告支付逾期交房违约金以房价款1053284元为基数，按照银行同期活期存款利率自2019年2月1日起计至实际交房之日止。（暂计至2021年4月2日，26个月11603元）；2、请求人民法院判决被告向原告支付逾期交房违约金按每月1200元计算，自2021年1月29日起计算至2021年5月31日，4个月4800元；自2021年6月1日起，每逾期一个月按2400元每月计算至实际交房止。（暂计至2021年7月1日为2400元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月25日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区，总价款1053284元，原告采取银行按揭贷款方式付款。合同第十一条约定被告应在2018年7月31日前向原告交付房屋。合同第十二条约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照补充协议第三条方式处理。”补充协议第三条约定“由于项目建设、交楼会受一些不可预见因素的影响，买受人同意出卖人迟延交付商品房不超过六个月时，不视为出卖人违约；迟延交付超过六个月时，扣除六个月免赔期，以买受人己付购房款为基数，按照银行同期活期存款利率计付违约金给买受人，本合同继续履行”。直到2020年11月10日双方就延迟交房事宜又达成一份补充协议，约定被告若未在2021年1月28日前未按期交房，则被告自2021年1月29日起每逾期超过一个月按月向原告支付1200元违约金直到交房。现原告已完全履行合同的义务，但被告却未按约交付房产。原告多次向被告协商未果，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。

原告黄x红为其陈述的事实提交如下证据：

1、购房合同，证明原被告之间的购房合同关系；

2、购房发票，证明原告的付款情况；

3、2020年11月10日补充协议，证明被告对2021年1月28日之后延期交楼违约责任的补充；

4、不动产权证书，证明原告向被告所购买的房屋已办理不动产权证；

5．银行流水，证明原告银行按揭购房还款情况；

6、2021年4月19日补充协议，证明延期交楼补充的违约责任。

被告惠州市xx商贸有限公司辩称，被告于2021年5月31日已经向原告发出收楼通知书，告知原告其购买房屋已经达到收楼条件，函请其于2021年6月3日办理收楼手续，而原告在无任何合理理由的情况下，未前来办理收楼手续，根据商品房买卖合同补充协议书第二条约定，原告未按其收楼，自出卖人寄出收楼通知书之日起，7日后视为原告已验收合格并交付使用。因此被告认为，原告的违约金因计算至2021年6月7日。

被告惠州市xx商贸有限公司为其答辩提供如下证据：收楼通知书及EMS邮单，证明被告于2021年5月31日向原告发出收楼通知书，邀请原告于2021年6月3日收楼。

经法庭质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认；对当事人不认可的证据，本院结合庭审时当事人的陈述、案件事实及全案证据之间的关联程度与联系依照民事证据规则进行综合审查判断。

经审理查明：2016年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区，建筑面积为84.69平方米，房价总款为1053284元，付款方式为：支付首付款323284元，余款730000元由银行按揭贷款方式付款交付时间和手续：被告应在2018年7月31日前向原告交付房屋；逾期交付房屋的则应承担相应的违约责任，向原告支付违约金同日，原、被告签订附件十一补充协议《冠臣御品商住小区商品房买卖合同补充协议书》，补充约定：“第一条、《商品房买卖合同》中所列买受人及委托代理人地址，为买受人确认的联系地址，买受人对其真实性负责。其联系方式如有变更，应以书面形式通知出卖人，否则，由此而引起的一切后果均由买受人负责。采用邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期的第二天，如买受人拒绝签收、地址发生变化未通知另一方，或其他不可归责于出卖人原因而无法签收的，出卖人相关文件邮寄往该地址七日后，视为送达。如采取报纸公告方式，公告七日后视为送达。相关责任由买受人承担，出卖人有权按己送达的相关情况处理。若买受人为多个时，买受人同意出卖人通知任一方即视为送达。第二条、商品房交付使用标准为装修，即水、电、入户门、窗安装到户，装修标准见附件六。管道燃气交付使用时间以燃气公司开通时间为准。买受人应在出卖人寄出《收楼通知书》之日起7日内验收楼房，并付清应付房款、配套设施费用及税费、入伙前及办理不动产权证应承担的费用，并签署《收楼确认书》。买受人未按期收楼的，自出卖人寄出《收楼通知书》之日起7日后，视为买受人已对该房屋验收合格并交付使用，商品房的风险即转由买受人承担，买受人应付清上述应付款项，逾期支付上述费用的，买受人须每日向出卖人支付应付款项5‰的违约金；房屋保修期自《商品房买卖合同》第十一条约定的最后交付期限届满的次日起开始计算。第三条由于项目建设、交楼会受一些不可预见因素的影响，买受人同意当出卖人迟延交付商品房不超过六个月时，不视为出卖人违约；迟延交付超过六个月时，扣除六个月免赔期，以买受人已付购房款为基数，按照银行同期活期存款利率计付违约金给买受人，本合同继续履行”。以上合同及补充协议签订后，原告依约办理了相关付款手续；但被告却未能依约按时向原告交付房屋。2020年11月10日，原告（乙方）与被告（甲方）就迟延交房达成《补充协议书》，约定：“一、甲方承诺，于2021年1月28日前须按照《商品房买卖合同》（预售）及补充协议约定的精装修条件向乙方交付该商品房。二、若甲方未能于本协议约定期限内交付该商品房，则甲方应自2021年1月29日起每逾期超过一个月的，按月向乙方支付违约金人民币1200元，直至交付完毕。三、本协议经甲乙双方签订后生效，本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，具同等法律效力。”2021年4月19日，被告向原告等业主出具《补充协议》：经双方协商，交楼时间延长至2021年5月31日前，如果仍不能交楼，则自6月1日起开始每月按2400元的违约金。（自2021年1月28日至2021年5月31日按1200元／月赔付，此补充协议只针对2020年11月10日签订的补充协议书的业主），业主房号如下：5栋1单元1304之后，因被告仍未能及时交付房屋、未能兑现补充协议的承诺，原告遂向本院提起诉讼。

另查明，被告于2021年5月31日向原告邮寄方式发出收楼通知书，告知原告所购房屋已达到收楼条件，要求原告于2021年6月3日办理收楼手续。

本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，是双当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应当全面履行。

上述购房合同签订后，原告如约履行，如期支付购房款，没有任何违约行为；被告未能依约按时向原告交付房屋，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。

被告违约后，与原告协商达成两份迟延交房的补充协议，该迟延交房补充协议是被告对违约事实的认可和承担违约责任的承诺，且其中约定的违约金支付标准不超过法律规定范围，对双方当事人具有约束力。

被告于2021年5月31日向原告邮寄方式发出收楼通知书，依合同约定自收楼通知书寄出之日起，7日后视为原告对所购房屋验收合格，同意交付使用。在原告没有提供相反证据的情况下，本院确认被告迟延交房构成违约应当赔付违约金的计算期间为自2019年2月1日起（已扣除六个月免赔期）至2021年6月7日止。

违约金不能重复计算，原告诉讼请求中分别主张按不同标准计算违约金至实际交房之日止，属于计算有误，本院予以纠正。根据双方当事人的约定及公平原则，原告可合理计算的违约金为：1、以房价款1053284元为基数，按照人民银行规定的金融机构同期活期存款利率自2019年2月1日起计至2020年12月31日止；2、按每月1200元标准，自2021年1月1日起计算至2021年5月31日止；3、按每月2400元标准，自2021年6月1日起计算至2021年6月7日止。对原告以上可合理计得的违约金，不超过法律规定范围，本院予以采纳。如果2021年6月7日之后，有证据证明在收楼过程中存在因质量问题导致推迟交付房屋等违约情形的，属于另一法律事实，当事人可另行主张权利。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十二条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告惠州市xx商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄x红支付逾期交房违约金6560元（即按每月1200元标准，自2021年1月1日起计算至2021年5月31日止；按每月2400元标准，自2021年6月1日起计算至2021年6月7日止）；并向原告黄x红支付以房价款1053284元为基数，按照人民银行规定的金融机构同期活期存款利率自2019年2月1日起计至2020年12月31日止逾期交房违约金；

二、驳回原告黄x红的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费89.85元，由被告惠州市xx商贸有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判员　　马慧强

二〇二一年七月十六日

法官助理　　曾栖桐

书　记员　　谢菊玲