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法治日报全媒体记者孙立昊洋 通讯员李雨菲
买房是老百姓生活中的大事，因为买房而产生的纠纷日渐增多，种类层出不穷。近日，陕西省西安市未央区人民法院公布了10起因定购商品房而引发的合同纠纷案件。那么在签订合同的过程中，大家该怎样维护自身的合法权益呢？我们来看看其中的一起典型案例，分辨下“预约单”与正式买卖合同的区别。
2016年6月，被告某公司取得某商业地产项目的商品房预售许可证。2018年5月，该公司与原告潘某签订了《认筹协议书》，约定潘某自愿参加被告公司开发的某写字楼认筹活动，并交纳3万元认筹金，待成功选购写字楼后，再签订项目定购单，认筹金则自动转为订金。
签订协议书的当日，潘某按约定交纳了3万元认筹金，两周后，选定了写字楼，并与被告公司签订了定购单，对房号、建筑面积、总价、首付款、余款支付方式等事项作了约定，并明确签约日期为2018年5月23日前。同年5月22日，潘某向被告支付首付款20万元。
之后，因潘某的按揭贷款资格未能通过银行审核，双方亦未能在定购单约定的日期签订正式商品房买卖合同，后双方产生分歧，致使购房目的无法实现，2021年4月，原告潘某诉至未央法院，要求解除合同，由被告退还已付房款并支付利息。
未央法院经审理认为，原、被告在平等自愿基础上签订的定购单为有效协议，并就房号、面积、房款总款及支付方式进行了约定，但对交付条件、交付时间、交付时房屋的状况、面积差异的处理方式、办理产权登记、违约责任的承担、解决争议的方法等事项没有明确约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该定购单应认定为商品房预约合同，原、被告在签订正式的商品房买卖合同之前均享有继续磋商的权利。
民法典第五条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思表示设立、变更、终止民事法律关系。本案当事人在订立预约合同后，长达3年的时间未能签订正式的商品房买卖合同，双方对房屋的交付条件、交付时间、交付时房屋的状况等事项无法达成一致意思表示，致使定购单约定事项已不能继续履行，依法应予以解除。
最终，未央法院依法判决原告潘某与被告某公司签订的定购单解除，由被告返还原告已付房款并支付利息。宣判后，双方均未上诉，案件已经生效。
承办法官提醒，现实生活中，购房者一定要注意签订的意向书、订购书、预订书等文件，这些材料的名称和形式花样繁多，大家要区分它们与正式商品房买卖合同的区别。
“具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容是，具备双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期。同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件。”承办法官解释，“反之，则应认定为预约合同，预约合同以签订本约为目的，预约各方应当诚信磋商，若一方不履行预约合同约定的订立本约合同义务的，对方可以要求其承担违约责任，此时，赔偿范围原则上应当以信赖利益为限，即守约方的损失应以本约合同不能签订的损失为限，而不是本约合同不能履行的损失。”
