农村集体土地转让、出让、出租用于非农业建设的合同无效

【案情简介】：2020年10月12日，原告付x、被告文x（共同为合同乙方）与被告梁x莲（合同甲方）签订《合资建房协议书》，合同主要内容为：乙方出资35万元交由甲方负责兴建惠州市惠阳区××镇xx新村B3地块楼宇，楼宇建成后，乙方分得该楼宇第十三层4A号房。协议书约定出资付款方式为：分期付款，自签约之日起3日内付清全部合作建房首期款10万元；从2020年11月份开始，每月10日前付合作建房款3000元，直至付清。甲方指定收款账户为梁x莲名下农业银行龙岗新生支行账号为6228＊＊＊＊＊＊＊＊的账户，收款以到账并由甲方出具的收据或银行转账凭证为准。而后，原告分别于2020年10月9日、2020年10月10日、2020年11月15日向被告文x银行账户转账合计30万元。

【律师分析】惠阳区具有丰富房产物权纠纷案件经验的邱文峰律师认为：

本案争议焦点应为该《合资建房协议书》是否有效的问。涉案《合资建房协议书》内容明确原告付x与被告文x仅负责出资，并分配得固定楼层房产，建房过程中的风险由被告梁x莲自行承担。双方采取合作建房的形式，以利润分配的名义达到转让房屋权利的目的，双方实际是名为合资建房实为房屋买卖。根据惠州市惠阳区元洞村民委员会出具的《证明》可以看出，涉案土地性质为农村集体土地。我国法律规定，农村集体土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和小产权房。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告诉请确认《合资建房协议书》无效，符合法律规定，应予以支持。

付x、梁x莲等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

（2021）粤1303民初4099号

原告：付x，女，汉族，住址：湖南省益阳市大通湖区。

委托诉讼代理人：肖x让，广东粤迪律师事务所律师。

被告：梁x莲，女，汉族，住址：广东省化州市。

委托诉讼代理人：王x会，广东容天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：叶x鸳，广东容天律师事务所律师。

被告：文x，男，汉族，住址：新疆沙雅县。

第三人：深圳市xx投资集团有限公司，住所地：深圳市龙岗区。

法定代表人：庞x文。

委托诉讼代理人：王x会，广东容天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：叶x鸳，广东容天律师事务所律师。

原告付x诉被告梁x莲、文x、深圳市xx投资集团有限公司（以下简称：“xx公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖x让、被告文x、被告梁x莲及第三人深圳市xx投资集团有限公司共同委托诉讼代理人叶x鸳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告所签订的《合资建房协议书》无效；2、判令两被告向原告返还购房款人民币300000元并赔偿利息损失（利息以300000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自立案之日起计算至实际清偿之日止）；3、判令两被告承担原告律师费人民币20000元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2020年10月初，被告文x向原告表示，其老板被告梁x莲在惠州市惠阳区××镇有房屋出售，对外是以35万元一套出售，因其是公司员工，可以以30万元购买，问原告是否愿意购买，愿意的话，其可以帮忙购买。原告去现场看了房子之后，表示愿意购买。之后，被告文x要求原告将购房款交给他，具体购买事项由其安排处理。2020年10月9日、10日，原告将购房款20万元转账给了被告文x。2020年10月12日，在被告文x的安排下，原告、被告文x与被告梁x莲签订了《合资建房协议书》，约定：被告梁x莲根据2011年4月15日与第三人签订的《土地使用权转让协议书》，被告梁x莲拥有兴建惠州市惠阳区××镇xx新村B3地块占地面积30米×50米合计1500平方米的土地，建筑面积每层1120.39㎡壹栋二十层房屋所有权益，原告与被告文x出资人民币35万元交由被告梁x莲负责兴建惠州市惠阳区××镇xx新村B3地块楼宇，楼宇建成后，原告与被告文x分得该楼宇第十三层4A号房。2020年11月15日，原告将剩余购房款10万元转账给被告文x。后原告了解到，涉案房屋没有取得合法的土地使用权证以及建设规划许可证等证书，不能办理房屋产权登记，于是找到被告梁x莲、被告文x要求退还购房款。2020年12月6日，被告文x向原告出具了一份《声明书》，明确涉案房屋的所有权由原告单独享有，让原告找被告梁x莲处理退款事宜。之后原告多次找被告梁x莲要求退款，但是被告梁x莲表示，要处理退款事宜，其只认可被告文x，并拒绝将购房款退还给原告。经查，被告梁x莲为第三人的股东，被告文x为第三人的法定代表人。现原告根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，向贵院提起诉讼，望依法支持原告诉讼请求。

原告为其诉称提供的证据如下：1、见证书；2、中国建设银行个人账户支出交易明细；3、声明书；4、企业信息公示系统；5、委托代理协议；6、律师费发票。

被告梁x莲、第三人深圳市xx投资集团有限公司共同答辩称：1、《合资建房协议书》的甲方是被告梁x莲，乙方是原告付x、被告文x，与第三人没有任何关联，且签订《合资建房协议书》是被告梁x莲与被告文x、原告的真实意思表示，故《合资建房协议书》合法有效；2、退一步讲，假如《合资建房协议书》被认定无效，在原告及被告文x将案涉房屋返还给被告梁x莲之后，被告梁x莲也仅需向被告文x返还10万元，因为被告梁x莲从未收过原告支付的任何款项，被告梁x莲仅收到被告文x支付的购房款10万元，原告要求被告梁x莲向其返还30万元购房款没有事实和法律依据。至于原告支付给被告文x的款项，系其二人的内部经济往来，应当由其二人另案处理解决，与被告梁x莲、第三人没有任何关联；3、被告梁x莲无须向原告支付利息，因为在《合资建房协议书》签订之后，被告梁x莲就已经将案涉房屋交付给原告及被告文x占有、使用，被告梁x莲虽然收取了购房款，但被告文x、原告也占有、使用被告梁x莲的房屋长达十个多月，《合资建房协议书》是一个对等、平等的交易，如果被告梁x莲需要支付利息，那么被告文x、原告也应当支付房屋占用费，至少应当按当地租金标准支付占用费，在原告、被告文x未支付房屋占用费的情况下，被告梁x莲无须支付利息；4、原告聘请的律师的费用应当由其个人自行承担。

被告梁x莲、第三人深圳市xx投资集团有限公司为其答辩提供如下证据：1、中国银行交易明细清单；2、辞职申请表。

被告文x答辩称：在买房子之前，我已经跟原告明说该房屋是小产权房，原告是成年人，应自负后果，后面在支付款项后，因为没有办法办理产权，才起诉我。之前原告是无意向购买该小产权房的，后面我公司的董事长（庞凯文）说要在合同上要写上我与付x的名字，才能卖给付x。

被告文x为其答辩提供如下证据：两份收据。

本院经审理认定如下事实：2020年10月12日，原告付x、被告文x（共同为合同乙方）与被告梁x莲（合同甲方）签订《合资建房协议书》，合同主要内容为：乙方出资35万元交由甲方负责兴建惠州市惠阳区××镇xx新村B3地块楼宇，楼宇建成后，乙方分得该楼宇第十三层4A号房。协议书约定出资付款方式为：分期付款，自签约之日起3日内付清全部合作建房首期款10万元；从2020年11月份开始，每月10日前付合作建房款3000元，直至付清。甲方指定收款账户为梁x莲名下农业银行龙岗新生支行账号为6228＊＊＊＊＊＊＊＊的账户，收款以到账并由甲方出具的收据或银行转账凭证为准。而后，原告分别于2020年10月9日、2020年10月10日、2020年11月15日向被告文x银行账户转账合计30万元。

被告文x于2020年10月11日通过银行转账给被告梁x莲10万元。同日，被告梁x莲出具一份收据，载明今收到文x、付x交来合作建xx新村幸福楼第十三楼4A房款人民币10万元整。2020年11月17日被告梁x莲出具一份同样内容、金额的收据。上述两份收据均有被告梁x莲在经手人处签名并按捺指印。

2020年12月6日被告文x出具一份《声明书》，该声明书主要内容为被告文x自愿放弃涉案房屋的共同所有权，并放弃涉案房屋的一切法律该享有的权利与权益，该房屋所属权归原告付x本人一人所有。

另查明，原告付x为本案诉讼，聘请了广东粤迪律师事务律师并支付了律师费2万元。

再查明，2010年2月1日第三人深圳市xx投资集团有限公司（曾用名：深圳市xx力润滑油有限公司）向惠州市惠阳区元洞村购买惠阳区新圩元洞村（小地名：石角）四至面积6780平方米的土地使用权。2011年4月15日，第三人深圳市xx投资集团有限公司与被告梁x莲签订《土地使用权转让协议》约定由深圳市xx投资集团有限公司将位于惠州市惠阳区××镇××村小地名（石角）购买的土地编号为B3的地块共1500平方米转让给被告梁x莲使用。

本院认为，涉案《合资建房协议书》内容明确原告付x与被告文x仅负责出资，并分配得固定楼层房产，建房过程中的风险由被告梁x莲自行承担。双方采取合作建房的形式，以利润分配的名义达到转让房屋权利的目的，双方实际是名为合资建房实为房屋买卖。根据惠州市惠阳区元洞村民委员会出具的《证明》可以看出，涉案土地性质为农村集体土地。我国法律规定，农村集体土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和小产权房。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告诉请确认《合资建房协议书》无效，符合法律规定，予以支持。

合同无效，依照法律规定，应当返还财产。原告付x的30万元购房款是支付给被告文x的，因此，被告文x对该款负有返还义务。原告主张被告文x返还购房款30万元，有事实和法律依据，予以支持。被告梁x莲没有向原告收款，原告主张被告梁x莲返还购房款，没有事实依据，不予支持。至于被告梁x莲是否收取了被告文x支付的款项，收取了多少，是被告文x与被告梁x莲之间的法律关系，被告文x可依据该法律关系另行向被告梁x莲主张相关权益。

对于原告主张的利息和律师费。合同无效，原被告均有过错，应当各自承担相应的损失。原告主张被告承担利息和律师费，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条的规定，判决如下：

一、确认原告付x、被告文x与被告梁x莲于2020年10月12日签订的《合资建房协议书》无效。

二、被告文x应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告付x返还购房款30万元。

三、驳回原告付x的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费3050元、保全费2020元（原告付x已预交），由被告文x负担。

被告文x应负担的受理费于本判决发生法律效力之日起七日内到本院缴交，逾期本院将强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审判员　　梁家标

二〇二二年三月十六日

书记员　　涂　程