惠阳（大亚湾）律师法拍房科普 |十二个问答帮你了解法拍房

     邱文峰律师在惠阳（大亚湾）执业十余年，是多家房产公司的法律顾问，办理了众多的房产纠纷、合同纠纷案件，扎根惠湾地区，专业代理惠阳、大亚湾区民事、刑事纠纷案件。

       受经济形势的影响，各地的房产价格也出现了不同程度的降低，对现有购房者来说是非常有利的。除了二手房，更多人的关注点也转移到法拍房上。

       法拍房的价格通常要比市场价低，少则几十万，多则上百万。很多人想趁机“捡漏”。但利益背后也有着相应的风险。今天邱律师用十二个问答帮你了解法拍房。

问题一：想买法拍房，到哪里买？

 司法拍卖分布在多个网络平台，主要在以下五个平台进行。登录平台后，选择司法拍卖栏目，再选择对应法院，就能看到其待拍卖的房产，可选择符合自己需求的法拍房。

淘宝网

（www.taobao.com）

京东网

（www.jd.com）

公拍网（www.gpai.net）

人民法院诉讼资产网

（www.rmfysszc.gov.cn）

中国拍卖行业协会网

（www.caa123.org.cn）

问题二：法拍房的信息在哪能看到有无租赁，如何查询？

房屋现状、户口、欠费等信息可在标的物调查表及竞买须知内查看。是否有租赁，是否带租赁拍卖，都会在公告及竞买须知中明确告知。拍卖公告底部有拍卖辅助机构的联系方式，也可直接电话咨询拍卖辅助机构。

如需看房，可与拍卖辅助机构提前联系预约看房时间。

问题三:法拍房是否限购

购买法拍房仍需严格执行各地的限购政策，建议在购买前详细了解法拍房所在地限购政策。

需要进入法拍房产具体页面查看限购政策，有的房产是不限购的。

问题四：想参拍，怎么报名？

选择有意竞拍的法拍房，点击“立即报名”，根据提  示逐步填写个人信息直至交纳保证金（竞买人需注意银行卡支付限额问题）。

 注意：个人信息必须准确无误，关系到最终的成交过户裁定。

问题五：我是共有人或承租人（经由法院承认的租赁合同），如何在拍卖中实现我的优先购买权，电话联系拍卖辅助机构咨询办理优先购买权所需材料并预约办理时间。

在拍卖开始前，优先购买权人的顺位经由法院确认并录入系统，展示为优1、优2、优3，其中优1权利最高，以此类推。

在拍卖时，优先购买权人在同等价位下享有优先购买权。

优先购买权人参与竞拍的，可以与普通竞拍人或者低于自己顺位的优先权人以相同的价格出价，如果没有更高出价，拍卖财产由最后出价的优先购买权人竞得。

举例：A为优先购买权人，拍卖时其他竞拍人B出价100万，A也可以同时出价100万，如最终无人竞价，成交人为A。

顺位相同的优先购买权人之间竞价，如果优先权人A已出价，优先权人B则只能以更高的价格出价，A与B的出价时间先后以系统接收到的出价时间为准，拍卖财产由实际最高出价者竞得。

顺位不同的优先购买权人之间竞价，如果顺位在先的优先权人A先出价，顺位在后的优先权人B只能以更高的价格出价竞得拍卖财产；如果顺位在后的优先购买权人B先出价，顺位在先的优先购买权人A可以与其同等或者更高的价格出价竞得拍卖财产。

特别注意：行使优先购买权需要在公告提示的日期前与拍卖辅助机构联系预约办理时间。

问题六：法拍房是否支持银行贷款，怎么办理？

据了解，部分银行支持贷款（法拍贷），银行会指定担保公司或保险公司提供担保（收费），拍卖辅助机构也会协助办理。

竞拍前预估贷款比例，提前准备好首付费用。因最终放款金额可能与预期放款金额不同，需提前做好资金准备。

拍卖成交当日，约好担保公司与银行签订贷款合同，银行需在法院规定时间内将贷款汇至法院账户。

问题七：拍到了法拍房，但是没有购房资格，或者尾款不够，不想要了，会有什么后果？

没有购房资格、价格拍高了、不想要了，都不是悔拍的理由。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定：拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

所以务必谨慎参拍，仔细阅读公告须知内的房屋情况。

以法院公告为例：所有的拍卖公告，竞买须知中均明确规定：

网络司法拍卖是法院处置被执行人财产的强制措施，具有严肃性和权威性，任何参与竞拍者均应当谨慎对待。在准备参与竞拍前，要认真阅读拍卖公告，实地看样，了解拍品现状，充分考虑个人能力，再决定理性竞拍。标的物以实物现状为准，法院不承担本标的瑕疵担保责任。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。

拍卖成交后买受人悔拍的，保证金不予退还，重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失等，由原买受人承担。

本院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，不予退还，冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务；保证金数额不足以弥补重新拍卖的差价、费用损失的，由原买受人补交；拒不补交的，强制执行。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

竞买人恶意参拍，扰乱拍卖秩序的，本院将按照民事诉讼法第一百一十四条对其或者法定代表人或者直接责任人员等进行处理。

问题八：拍到法拍房后，尾款怎么支付？

竞拍人需要在公告规定的时间内，将拍卖尾款（成交价与拍卖保证金的差额）汇入法院公告上的指定账户，同时将汇款凭证及身份证复印件（正反面）交给拍卖辅助机构，拍卖辅助机构会做好材料送至法院。

问题九：法院何时出具过户材料？

法院收到买受人全额拍卖成交款及房屋交易审核情况通知书后，制作拍卖成交裁定，于十日内送达买受人，并及时办理涤除抵押和解除查封等手续。

问题十：拍到法拍房后，如何过户，过户大概需要多久？

待法院开具过户材料并解除查封后，由拍卖辅助机构全程陪同买受人完成核税、过户手续。因各地房产交易中心流程不同，完成全部过户手续所需时间也有所不同，一般十到十五个工作日不等。若为自建房、企业名下房屋等则过户时间将较长。

问题十一：公告中所写“税费由原权利人和买受人各自负担，但原权利人负担的部分买受人先行垫付”具体怎么操作？退费需要多久？

在收到法院出具的拍卖成交裁定后，买受人应到相关部门办理拍卖标的从原权利人过户至买受人名下的审税手续，并在税务部门出具缴纳税款通知后及时缴纳由原权利人及买受人分别承担的税收和费用，再将有效支付凭证交给拍卖辅助机构，由拍卖辅助机构提交法院。

若无特殊情况，法院一般在1个月内完成退费手续。

问题十二：法拍房有人占有，法院是否负责清场？

房屋的占用情况及法院是否清场均会在公告中明确，原则上法院会负责清场。具体清场时间根据法院工作安排确定。