邱文峰律师：承租人未及时退房需计租赁场地占用费

惠阳大亚湾地区临近深圳，在本地区工作的劳动者人数众多，因房屋租赁产生的纠纷就多。房屋租赁纠纷无非是拖欠租金、不还押金、逾期不退房等问题，现列举真实不按时支付租金和未按时退租需要支付哪些费用？

大亚湾房产律师邱文峰认为： 租赁期满承租人未按时支付租金的，因承租人拖欠费用的行为客观上给原告造成资金占用利息损失，虽双方合同未约定逾期利息也可以支持。逾期退租的，因承租人的占用给出租人造成房屋占用的租金损失，出租人可以主张支付占用费。

房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

（2021）粤1391民初6996号

原告：惠州大亚湾XXX有限公司，住所地：惠州大亚湾西区xxx。

法定代表人：凌XX。

委托诉讼代理人：刘X平，广东XX律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邵X男，广东XX律师事务所律师。

被告：惠州市XXX销售有限公司，住所地：惠州大亚湾西区板樟岭南面。

法定代表人：张XX。

原告惠州大亚湾XXX有限公司与被告惠州市XXX销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年12月16日立案后，依法适用简易程序，于2022年2月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘X平、邵X男到庭参加诉讼，被告惠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告惠州大亚湾XXX有限公司向本院提出诉讼请求：1．要求被告向原告支付自2021年7月1日至2021年8月31日租金、管理费、垃圾费合计31720元，支付2021年6月1日至2021年8月31日水电费，抵扣预交的2500元后，合计应支付1869.6元，本项合计支付33915元；2．要求被告按拖欠原告款项33915元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自2021年9月1日起支付逾期付款利息直至所有拖欠款项偿还之日止，暂定利息1000元；3．要求被告支付2021年9月1日至10月7日占用费26771.6元、水电费325.4元；4．确认被告交纳的租赁保证金26880元抵作违约金不予返还，以上1、2、3、4合计88566.6元；5．由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年2月20日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定被告承租原告位于惠州市大亚湾西区××道××路××车间厂房，该厂房面积1120平方米，租金按建筑面积每平方米每月人民币12元，从租赁期起每三年递增一次，按上一年度租金每月每平方米递增加1元，被告应于每月25号前向原告预交下月的租金，合同第四条约定被告向原告支付两个月租金标准的保证金26880元。合同签订后被告自2021年6月起未按合同约定支付租金、水电、管理费等费用，经原、被告协商一致，双方于2021年8月28日签订《解除厂房租赁合同协议》，该协议第二条、第三条约定双方原签订的租赁合同于2021年8月28日解除，被告应于2021年8月31日前搬离并交还承租场地，预交的保证金按照多退少补冲抵欠款，9月2日前支付完全部拖欠款项；否则，保证金不再冲抵，被告预交的保证金将抵作违约金，被告并按《厂房租赁合同》约定租金标准的1.5倍（即1120×13×1.5＝21840元）支付场地占用费至交还承租场地止。协议签订后，被告并未按双方签订的《解除厂房租赁合同协议》履行。原告不得已于2021年9月28日发函告知被告违约、催告被告搬离及要求被告支付拖欠原告的费用，但被告仍对此不予理采，经原告多次电话催告，被告至2021年10月7日在未清理现场情况下口头告知原告，现场垃圾由原告负责处理可以收回承租场地，但对拖欠原告费用置之不理，现经原告核算，被告拖欠原告至2021年8月31日前租金、水电、管理费合计36089.6元，因被告拒不按约定时间搬离，被告还应支付2021年9月1日至10月7日场地占用费26771.6元（其中2021年9月1日至30日占用费21840元，10月1日至7日占用费21840／31×7＝4931.6元，合计：26771.6元）并承担违约责任，为此，原告不得已向法院提出诉讼并提出上列诉讼诸求，请依法裁决。

被告惠州市XXX销售有限公司未答辩，也未提交证据。

综合原告的起诉、案件庭审情况及对原告提交证据的审查，本院对事实认定如下：

2016年2月20日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于惠州市大亚湾西区××道××路××车间出租给被告使用，厂房面积1120平方米，租赁期限为6年即自2016年3月1日至2022年2月28日止。合同第三条约定：厂房租金按建筑面积每平方米每月12元，厂房月租金总金额为13440元，从租赁期限起每三年递增一次，按上一年度租金每月每平方递增加壹元。乙方向甲方支付管理费每月1000元。合同第四条约定：甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金26880元和第一个月的租金13440元。合同第七条约定：甲方为乙方提供用电用水，水费5元／吨，电费1.2元／吨。自厂房起租时，乙方需向甲方提前预交电费2500元，如果电费超出预交都，需当月补足，次月按上月用电费预存。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告依约将涉案厂房交付被告使用，被告向原告支付保证金26880元、预交电费2500元。

2021年8月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《解除厂房租赁合同协议》，主要约定：1．甲、乙双方一致同意，双方于2016年2月20日签订的质量合同自本协议签订之日起正式解除；2．甲乙双方确认，至2021年8月10日，乙方拖欠租金、水电等费用24,954.8元，甲乙双方签订合同时，乙方向甲方预交的二个月租金标准的保证金在乙方承诺搬离及乙方承租场所后动工的基础设施恢复原貌并交还承租场地后二日内以该款冲抵上述欠款（租金、水电费暂计算至2021年8月31日），实行多退少补，否则视为乙方违约，该保证金将视为违约金不予冲抵拖欠任何费用；3．乙方承诺于2021年8月31日前搬离并交还承租场地，并于2021年9月2日前支付完甲方所有款项，否则视为乙方违约，乙方预交的二个月保证金抵作违约金不予冲抵所欠任何费用，甲方有权向乙方追讨所欠所有费用，乙方逾期搬离的，乙方还应按解除合同前租金标准的1.5倍标准支付场地占用费直至交还承租场地止，造成甲方其他损失的，还应全额赔偿。

上述协议签订后，被告未按协议搬离涉案厂房及支付欠付款项，2021年9月28日原告委托广东智仕律师事务所向被告发出《律师函》，通知被告于2021年10月5日前搬离并交还承租场地并按《解除厂房租赁合同协议》支付拖欠费用。

庭审中，原告称在2021年8月28日签署《解除厂房租赁合同协议》后，被告未支付任何款项，被告于2021年10月7日搬离涉案厂房。

上述事实，有庭审笔录及原告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《厂房租赁合同》、《解除厂房租赁合同协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。

关于欠付租金、管理费、垃圾费、水电费的问题。原告作为出租人将租赁物交付被告使用，被告作为承租人亦应当按照合同约定支付租金等费用。对于每月租金标准，根据《厂房租赁合同》载明涉案厂房面积为1,120平方米，厂房租金每平方米每月12元，从租赁期限起每三年递增一次，按上一年度租金每月每平方递增加壹元，即2019年3月份至2022年2月份期间的月租金为14,560元（1,120㎡×13元／㎡／月）。被告欠付的租金、管理费、垃圾费、水电费，合计36,415元

即被告尚欠租金、管理费、垃圾费、水电费共计36,415元，被告未提交证据证明其已履行支付上述欠付款项的义务，本院对上述欠费项目和金额予以确认。鉴于被告已向原告预交电费2,500元，故预交电费可用于抵扣上述欠付费用，抵扣后，被告还应向原告支付欠付款项33,915元。

关于逾期付款利息的问题。《解除厂房租赁合同协议》虽未就逾期付款利息进行约定，但被告欠付租金等费用的行为客观上给原告造成资金占用利息损失。根据《解除厂房租赁合同协议》约定“被告承诺于2021年9月2日前支付完原告所有款项”，故被告应按欠付款项33,915元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年9月3日起计算至实际清偿之日止。

关于占用费的问题。根据《解除厂房租赁合同协议》约定“被告承诺于2021年8月31日前搬离并交还承租场地”及“被告逾期搬离的，被告还应按解除合同前租金标准的1.5倍标准支付场地占用费直至交还承租场地止”，结合庭审中原告称被告于2021年10月7日搬离涉案厂房，故被告应向原告支付占用费26771.61元［14,560元×1.5＋（14,560元×1.5）／31天×7天］。原告主张被告支付占用费26771.6元，系其自身权利处分，本院予以支持。

关于保证金处理的问题。如前所述，被告拖欠租金等费用的行为已构成违约，原告主张保证金抵作违约金不予返还，符合《解除厂房租赁合同协议》约定，本院予以支持。

被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，应当承担相应不利的诉讼后果，不影响本案的审理判决。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条第一款、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告惠州市XXX销售有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告惠州大亚湾XXX有限公司支付欠付款项33,915元及利息（以33,915元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年9月3日起计算至实际清偿之日止）；

二、被告惠州市XXX销售有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告惠州大亚湾XXX有限公司支付占用费26771.6元；

三、确认原告惠州大亚湾XXX有限公司不予退还被告惠州市XXX销售有限公司已交纳保证金26880元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1,007.09元，由被告惠州市XXX销售有限公司负担。原告惠州大亚湾XXX有限公司预交的案件受理费1,007.09元不予退回，判决生效后由被告惠州市XXX销售有限公司径付给原告惠州大亚湾XXX有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判员　　钟丹燕

二〇二二年三月四日

法官助理　　张　扬

书　记员　　罗　昌