房产开发商有权向逾期付款的购房者追偿银行划扣的月供房贷（保证金）

了解处理过商品房买卖合同纠纷的律师都知道，在商品房预售合同中，购房人在银行办理按揭贷款时，其所购房屋通常还不具备办证条件，继而贷款银行也无法在放款时获得正式的房屋抵押权证。由此，银行为降低其贷款风险，通常要求开发商为购房人的贷款向银行提供阶段性保证责任。银行的几十页贷款合同中，关于担保期限的合同约定一般表述为 “自保证合同生效之日起至办理完毕抵押房屋的产权证及抵押物登记手续，并将抵押物的抵押登记证明交于贷款银行之日止”或其他类似表述。通过相关合同条款可以看出，开发商的保证期间要以购房人为贷款银行办理完毕抵押权证作为结束的标志。在抵押登记办理完。

本案中，惠阳区人民法院认为，原告开发商与被告购房者签订了《商品房买卖合同》，被告与中国建设银行股份有限公司惠州xx支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告为其提供最高额保证。后被告无法偿还借款合同金额，银行从原告账户划扣，遂成讼。惠阳房产律师邱文峰认为许多开发商在实践中也是这样操作的，本案并不算是真正意义上的房产纠纷，而是原告在帮被告承担保证责任后向被告进行追偿。

民事一审民事判决书

（2021）粤1303民初8181号

原告：惠阳xx房地产开发有限公司，住所地：惠阳区淡水泗水湖滨商xx，统一社会信用代码：9xx。

法定代表人：陈xx。

委托诉讼代理人：周xx，广东xx律师事务所律师。

委托诉讼代理人：倪x，广东xx律师事务所实习律师。

被告：黎x，女，布依族，1985年3月27日出生，身份证住址：湖北省监利县。

原告惠阳xx房地产开发有限公司诉被告黎x追偿权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周xx、倪x到庭参加诉讼，被告黎x经公告送达传票传唤未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告惠阳xx房地产开发有限公司的诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告返还原告因承担保证责任而被扣划的保证金97568.03元及利息（利息以97568.03元为基数，自2019年7月25日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、请求依法判令被告向原告支付违约金9756.8元（97568.03元×10％）；三、请求依法判令被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用，本案受理费在被告支付上述款项时一并直接支付给原告。事实与理由：2016年2月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告将位于惠州市惠阳区××号花园××幢××号房产出售给被告，其中合同第七条约定付款方式及期限为：被告应当于2016年2月26日前支付首期房价款673380元，余款1540000元向银行申请贷款支付。同日，原告与被告签订《半岛1号商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），其中《补充协议》第三条约定：买受人办妥银行按揭手续后，未能如期偿还按揭贷款本息义务，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除房屋买卖合同，出卖人有权要求买受人及时归还保证责任金额的同时，还有权要求买受人按保证责任金额的10％承担支付违约金的责任。2015年4月16日，原告作为甲方与中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称“惠阳建行”）作为乙方签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（以下简称《保证合同》），合同编号：2015房按字第4××7号，合同第一条约定本合同所称“债务人”是指因购置坐落于惠阳区淡水泗水湖滨新片“半岛1号花园5期”项目所属之住房／商品用房而与乙方发生借款关系的全部债务人；第二条第一项约定本最高额保证所担权是自2015年4月16日2018年4月16日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债券与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；第三条约定，保证方式为连带责任保证；第七条第一项约定，如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任：第九条第一项约定甲方应在本合同生效之日起3个银行工作日内在乙方处开立专项保证金账户、户名：惠阳xx房地产开发有限公司，账号×××50，开户名称中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行：第十条第一项约定，对于甲方在本合同项下的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收。不足部分，乙方有权从甲方在中国建设银行系统开立的任一账户中划收人民币或其他币种的相应款项，且无须提前通知甲方。如扣划款项为外币，乙方有权按扣收时中国建设银行公布外汇牌价的银行买入价折算成人民币清偿甲方应付款项。2016年5月4日，被告与惠阳建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），约定由惠阳建行为被告就其购买原告的惠阳区淡水泗水湖滨新片半岛1号花园A-1地块6幢02号房的房价款余款1540000元提供贷款，原告作为保证人为上述款项提供担保责任，被告作为抵押人以上述房屋作为抵押物为上述款项提供抵押担保。其中《借款合同》第四十一条第二款第一项约定除本合同的担保条款限定的担保责任外，本合同条款项下的债权在编号为：2015房按字第4××7号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内。《借款合同》签订后，被告没有按照《借款合同》的约定向惠阳建行偿还贷款，导致惠阳建行从2018年12月27日起至2019年7月25日，依照《借款合同》和《保证合同》的约定扣划了原告的保证金共计97568.03元。综上，原告认为：因被告没有按照《借款合同》的约定向惠阳建行偿还贷款，导致惠阳建行扣划了原告的保证金97568.03元，原告可依据《补充协议》第三条约定要求被告归还保证金97568.03元及支付9756.8元（97568.03元×10％）的违约金和利息。综上，原告为了维护自身合法权益，根据《补充协议》、《借款合同》、《担保合同》的相关约定以及《民法典》、《民事诉讼法》等相关法律规定具诉状于法院，请求法院依法保护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。

原告惠阳xx房地产开发有限公司提交了如下证据：一、《商品房买卖合同（预售）》、《半岛1号商品房买卖合同补充协议》，证明：1．原告与被告之间存在商品房买卖关系；2．《商品房买卖合同》第七条约定付款方式及期限为：被告应当于2016年2月26日前支付首期房价款673380元，余款1540000元向银行申请贷款支付；3．《补充协议》第三条约定：买受人办妥银行按揭手续后，未能如期偿还按揭贷款本息义务，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除房屋买卖合同，出卖人有权要求买受人及时归还保证责任金额的同时，还有权要求买受人按保证责任金额的10％承担支付违约金的责任。二、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（合同编号：2015房按字第4××7号），证明：1．原告与中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称“惠阳建行”）存在担保合同关系；2．担保债务人是指因购置坐落于惠阳区××号花园××期项目所属之住房／商品用房而与惠阳建行在2015年4月16日2018年4月16日期间发生借款关系的全部债务人；3．《担保合同》约定保证方式为连带责任保证；4．《担保合同》约定被告未按时足额履行，原告应在保证范围内立即承担连带保证责任，惠阳建行有权直接从保证金专户中划收；5．原告在惠阳建行开立专项保证金账户的保证金账户是×××50；三、《个人住房（商业用房）借款合同》，证明：1．被告与惠阳建行存在借款合同关系；2．约定由惠阳建行为被告就其购买原告的惠阳区淡水泗水湖滨新片半岛1号花园A-1地块6幢02号房的房价款余款1540000元提供贷款，原告作为保证人为上述款项提供担保责任，被告作为抵押人以涉案房屋作为抵押物为上述款项提供抵押担保；3．约定除本合同的担保条款限定的担保责任外，本合同条款项下的债权在编号为：2015房按字第4××7号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内。四、中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行业务凭证，证明：1．惠阳建行依据借款担保合同从2018年12月27日起至2019年7月25日扣划了原告的保证金共计97568.03元；2．原告承担了借款担保责任。

被告黎x未提交书面答辩状，未提交证据，未到庭参加开庭。

本院审理查明如下事实：原告惠阳xx房地产开发有限公司系惠阳区淡水泗水湖滨新片“半岛1号花园5期”楼盘的开发商。2015年4月16日，原告（甲方）与中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行（乙方，以下简称“惠阳建行”）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（以下简称《保证合同》，合同编号：2015房按字第4××7号），合同第一条约定本合同所称“债务人”是指因购置坐落于惠阳区淡水泗水湖滨新片“半岛1号花园5期”项目所属之住房／商品用房而与乙方发生借款关系的全部债务人；第二条第一项约定本最高额保证所担保的债权是自2015年4月16日2018年4月16日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债券与担保权而发生的一切费用；第三条约定，保证方式为连带责任保证；第七条第一项约定，如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；第九条第一项约定甲方应在本合同生效之日起3个银行工作日内在乙方处开立专项保证金账户；第十条第一项约定，对于甲方在本合同项下的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收。不足部分，乙方有权从甲方在中国建设银行系统开立的任一账户中划收人民币或其他币种的相应款项，且无须提前通知甲方。

2016年2月26日，被告黎x与原告签订《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：惠阳（2016）00003767】，购买原告开发的位于惠州市惠阳区××号花园××幢××号房，建筑面积201.99平方米，总价款2213380元。双方约定被告交付首期款673380元，余款1540000元向银行申请贷款支付。同日，原告与被告签订《半岛1号商品房买卖合同补充协议》，第三条约定：买受人办妥银行按揭手续后，未能如期偿还按揭贷款本息义务，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除房屋买卖合同，出卖人有权要求买受人及时归还保证责任金额的同时，还有权要求买受人按保证责任金额的10％承担支付违约金的责任。

2016年5月4日，被告与中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向招商银行股份有限公司惠州惠阳支行按揭贷款1540000元支付购房余款，借款期限为240个月，借款利率为在基准利率水平上上浮5％。采用等额本金还款方法，还款日为每月的月末日。并对违约情形的罚息等进行了约定。被告作为抵押人以上述房屋作为抵押物为上述款项提供抵押担保。《借款合同》第四十一条第二款第一项约定，除本合同的担保条款限定的担保责任外，本合同条款项下的债权在编号为：2015房按字第4××7号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内，即原告作为保证人为上述借款提供担保责任。该贷款于2016年6月2日发放。

因被告没有按照《借款合同》的约定按期向惠阳建行偿还贷款，惠阳建行从2018年12月27日起至2019年7月25日，依照《借款合同》和《保证合同》的约定扣划了原告保证金账户的存款共计97568.03元。原告遂提起追偿诉讼，提出前述诉求。因寄送的应诉通知书、起诉状副本、证据材料、开庭传票、以及其他诉讼材料无人签收被退回，无法以其他方式送达，本院公告送达应诉通知书、起诉状副本、证据材料、开庭传票、以及其他诉讼材料，原告支付了公告费260元。案涉房屋已由被告出售给他人，原告未申请财产保全。审理中，被告黎x未提交书面答辩状，未提交证据，未到庭参加开庭，本院依法缺席审理。

本院认为，原告与中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、

原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《半岛1号商品房买卖合同补充协议》、被告与中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均是各方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，各方当事人均应自觉遵守执行。被告未按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定按期向中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行还款，构成违约，中国建设银行股份有限公司惠州惠阳支行依照《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，从2018年12月27日起至2019年7月25日扣划原告保证金账户的存款共计97568.03元，符合合同约定和法律规定。因被告偿还贷款中的违约行为导致银行扣划原告的保证金账户存款，原告在承担保证责任后，有权向被告行使追偿权，本案属追偿权纠纷。原告诉请被告偿还被银行扣划的97568.03元，并支付违约金9756.80元，符合《半岛1号商品房买卖合同补充协议》第三条的约定，依法予以支持。原告的账户存款被扣划后，产生了利息损失，原告诉请被告支付自2019年7月25日起至偿还之日止的利息，于法有据，予以准许，利息按照当时实行的中国人民银行公布的同期同类贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）执行。被告未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。

依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，本案的事实发生在民法典施行之前，应当适用当时的法律、司法解释，但是法律、司法解释另有规定的除外。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条的规定，判决如下：

一、被告黎x在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告惠阳xx房地产开发有限公司偿还97568.03元，并支付利息【以97568.03元为基数，自2019年7月25日起至2020年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；自2020年8月20日起至还清款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算】。

二、被告黎x在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告惠阳xx房地产开发有限公司支付违约金9756.80元。

三、驳回原告惠阳xx房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2446.50元、公告费260元，由被告黎x负担。本诉受理费已由原告预交，由被告黎x在履行生效判决支付上述款项时一并直接支付给原告惠阳xx房地产开发有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审　判　长　　钟　盛

人民陪审员　　井立瑶

人民陪审员　　翁如莲

二〇二二年五月十一日

法　官助理　　肖丽平

书　记　员　　范泽鑫