农村宅基地上建造的房屋，自建造完成之日完成物权设立

【律师分析】惠阳、大亚湾物权纠纷邱文峰律师认为，本案原告黄某进与被告林某果因建房指标转让及不动产物权归属产生争议。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

本案中，被告林某果作为拆迁户享有建房指标，其母亲蔡贤香代其出具《承诺书》转让该指标，被告后续收取转让款并出具《收条》，还向原告出具《公证授权委托书》委托办理相关手续，上述行为足以表明被告认可指标转让事实。原告受让指标后实际参与集资建房，是房屋的真实建造者。虽不动产权证登记在被告名下，但原告提供的证据可证明登记簿记载与真实权利状态不符，故原告应为涉案房屋的真实权利人，法院支持其确认所有权及过户的诉请，于法有据。

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广东省惠州市惠阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤1303民初2117号

原告：黄某进，男，汉族，1961年7月17日出生，户籍地：广东省惠州市惠阳区，

委托诉讼代理人：罗某山，广东信惠律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗某强，广东信惠律师事务所律师。

被告：林某果，男，汉族，1980年10月18日出生，户籍地：广东省惠州市惠城区，

委托诉讼代理人：曾某育，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨某怡，广东宝晟（大亚湾）律师事务所实习律师。

原告黄某进诉被告林某果物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告黄某进及其委托诉讼代理人罗某山、罗某强，被告委托诉讼代理人曾某育、杨某怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、确认登记在被告名下的粤（2018）惠州市不动产权第**房产的所有权属于原告；2、判令被告协助将粤（2018）惠州市不动产产权第**产过户至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系淡水河综合治理工程中的被拆迁户，根据惠阳区政府及惠阳两河整治办的相关文件，批准被告自行购买淡水河背鸭仔滩的地皮合资兴建住宅楼房，并特批先施工后补办相关建房手续。2014年5月7日，被告将上述建房指标以人民币18000元（包括2000元公证转让过户费）的价格转让给原告，原告按约定全额支付了转让款。原告于2014年4月14日从案外人林天送处受让了位于淡水鸭仔滩占地面积为272平方米的土地使用权，原告受让该建房指标后，随机与叶小群等共16户人在该272平方土地上合资兴建楼房，并于2014年8月12日与惠州市惠阳区第二建筑工程公司签订建房合同。房屋建好后，因原告是涉案房屋及建房指标的实际权利人，为了便于原告办理相关事项及证件，被告与原告于2015年6月5日共同前往惠阳公证处公证了一份《委托授权书》，根据该《委托授权书》，由原告全权代办国有土地使用权证（分割）、报建、消防、防空、白蚁防治、房产证、缴纳出让金、税费等一切相关事项并领取相关证件。涉案房屋于2018年8月办出不动产权证，原告多次要求被告按照约定将涉案房屋过户至原告名下，被告却狮子大开口向原告索取高达100000元的额外费用，被告的行为已构成根本违约，严重侵犯了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告特根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及其相关司法解释的相关规定，提起诉讼，希判如所请。

原告对其陈述的事实提供如下证据：1、原告身份证；2、被告身份证；3、承诺书、收条；4、宅基地使用权转让协议书及收据；5、建房协议书；6、公证书；7、不动产权证。

被告林某果辩称：涉案房产的所有权应该属于被告，双方并未就建房指标或产权事宜达成一致意见，也没有正式的书面协议书，原告提交的承诺书不是被告本人所签，且不动产权登记的产权是被告。原告提交的承诺书及收条都是蔡贤香出具的，被告方没有出具委托书给蔡贤香签订相关文件，被告方出具的收条是定金，但是后续没有签订正式的合同，对于原告所说的施工合同，合同没有公司盖章确认，仅仅是个人签订，也没有相关款项往来。

被告林某果对其答辩意见未提供证据。

本院经审理认定事实如下：2014年4月4日，惠州市惠阳区东江支流淡水河流域综合整治指挥部办公室出具一份《证明》，该证明确认了叶小群等16户人原有房屋位于惠阳区淡水尧岗路及原羽绒厂宿舍楼，因淡水河综合整治被拆迁，经拆迁户自行商议，共同在淡水河背鸭仔滩购地皮272平方米合资兴建住宅楼一事，并请相关部门依据区政府常务会议纪要等文件批示精神予以办理相关手续。被告为该16户拆迁户中的一员，其拥有相应的建房指标。案外人蔡贤香为被告母亲，2014年5月7日，案外人蔡贤香代被告向原告出具一份《承诺书》，该承诺书载明：本人愿意转让位于惠阳淡水河北鸭仔滩叶小群等16户住宅楼的502单元名下的建房产权户名给黄某进，转让金额为18000元整（其中扣除2000元为公证转让过户费用），在此先收10000元，余下6000元待签名办理过户后付清。本人在此承诺将无条件协助、配合户名受让户该房屋今后的过户、办理房产证等签名及有关手续。同日，案外人蔡贤香向原告出具一份《收条》，确认收到原告交来户名转让费14000元，后续原告再向被告支付了6000元，被告分两次向原告出具了两份《收条》。2015年6月5日的收条确认收到原告转让费3000元；2017年11月7日的收条确认收到原告转让费3000元，并称共收到20000元整，此费已付清。且被告曾向原告出具一份《公证授权委托书》，授权委托原告全权代表办理房产国有土地使用权证（分割）、报建及领取相关证件的手续。

2014年4月14日，原告作为代表与案外人林天送签订一份《宅基地使用权转让协议书》，协议约定由原告以120万元购买案外人林天送名下位于惠阳淡水河背鸭仔滩一块面积为272平方米的宅基地，用于修建叶小群等16户拆迁户的集资住宅楼。原告在购得上述土地后，作为发包人与案外人惠州市惠阳区第二建筑工程公司签订一份建设工程施工合同，将叶小群等16户拆迁户的集资住宅楼工程发包给惠州市惠阳区第二建筑工程公司。涉案住宅楼修建完成后，叶小群等16户拆除户于2017年11月2日签订一份《叶小群等16户集资建房协议》，该建房协议载明房屋坐落于惠州市××区淡水××号，且详细载明各拆迁户分得的房屋及对应房屋的面积等，协议载明被告名下的房屋为5层02号房。涉案房屋于2018年8月8日办理了不动产权证书[证号：粤（2018）惠州市不动产权第××号]，登记在被告名下。

本院认为，本案的争议焦点为涉案位于惠州市××区淡水××号房屋[证号：粤（2018）惠州市不动产权第××号]为谁所有。涉案房屋所在的住宅楼是政府为照顾叶小群等16户拆迁户而批准建设，被告为其中一名拆迁户，享有相应的建房指标。但依据被告母亲蔡贤香出具的《承诺书》及被告后续自行出具的两份《收条》及《公证委托书》可知，被告知晓其母亲已代其将建房指标转让给原告，且其后续也收取相应的转让款，确认了转让事实，并出具委托书给原告办理相关办证手续，即被告已将相应的建房指标以总价20000元转让予原告。虽被告庭审时否认其转让建房指标的事实，但其并未提供相应证据予以反驳，对此，对被告该答辩意见不予采信。原被告之间虽未签订书面合同，但原被告双方已实际成立并完成了建房指标的转让事宜，原告在受让被告的建房指标后，与其他拆迁户共同集资建造了涉案住宅楼，依据《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。原告应为涉案房屋的真实权利人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。故原告提出的确认登记在被告名下位于惠州市××区淡水××号房屋[证号：粤（2018）惠州市不动产权第××号]所有权归其所有及要求被告协助将涉案房屋过户至其名下的诉请，有事实及法律依据，予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、确认登记在被告林某果名下位于惠州市惠阳淡水谢塘街12巷32号5层02号房屋[证号：粤（2018）惠州市不动产权第××号]的所有权属原告黄某进所有。

二、被告林某果应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告黄某进将位于惠州市惠阳区淡水谢塘街12巷32号5层02号房屋[证号：粤（2018）惠州市不动产权第××号]的所有权过户登记至原告名下。

受理费2900元，由被告林某果负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。

审判员　　梁某标

二〇一九年九月二日

法官助理黄某星

书记员杨某